Thuế không phải “chìa khóa vạn năng” cho thị trường bất động sản

Muốn hạn chế thuốc lá ư, có ngay, tăng thuế. Muốn giảm tiêu thụ đồ uống có đường thì đề xuất đánh thuế các loại nước ngọt. Muốn hạn chế đầu cơ bất động sản thì cũng là thuế. Điều đó quả không sai chút nào. Thuế luôn là một trong những công cụ điều tiết hữu hiệu của Nhà nước, nhưng cũng chính vì được sử dụng quá thường xuyên, đôi khi thuế lại bị kỳ vọng nhiều hơn khả năng thực sự của nó.

Theo định hướng của Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương, Nhà nước sẽ nghiên cứu lộ trình áp dụng các công cụ thuế và tài chính để giảm lợi ích từ việc găm giữ đất, trong đó áp dụng thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ và chống lãng phí.

Chủ trương này đang được cụ thể hóa trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất áp dụng chính sách thuế cao đối với đất bỏ hoang, giao dịch bất động sản ngắn hạn; đồng thời bổ sung các công cụ tài chính để điều tiết địa tô chênh lệch, trong đó có phần thặng dư từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

Không chỉ vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo cũng xác định thuế là một trong những công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường.

Có thể thấy, trong bức tranh chính sách mới, thuế đang được giao thêm rất nhiều "nhiệm vụ". Điều đó hoàn toàn hợp lý nếu mục tiêu là làm cho việc đầu cơ trên thị trường bất động sản trở nên tốn kém hơn.

Nhưng sẽ là một kỳ vọng quá lớn nếu cho rằng chỉ cần thêm một sắc thuế thì giá nhà sẽ hạ và thị trường sẽ lành mạnh hơn.

Một doanh nhân trong lĩnh vực địa ốc từng chia sẻ với người viết rằng, doanh nghiệp không sợ nộp thêm vài phần trăm thuế so với tốn kém rất nhiều khi phải chờ bốn hoặc năm năm để hoàn thành thủ tục đầu tư.

Một dự án chậm tiến độ đồng nghĩa với chi phí lãi vay tăng lên từng ngày, dòng tiền bị chôn lại, chi phí quản trị đội lên và cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ. Đến khi dự án đủ điều kiện triển khai, gần như toàn bộ những khoản chi phí ấy đều được tính vào giá bán.

Đó là một "loại thuế" khác, không thu vào ngân sách nhà nước, nhưng cuối cùng vẫn do doanh nghiệp và người mua nhà gánh chịu, thể hiện qua giá cả tăng cao so thu nhập của số đông người dân.

Thuế là công cụ điều tiết chứ không phải là chìa khóa vạn năng cho thị trường bất động sản.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ nằm ở thuế. Không ít dự án bị ách tắc bởi quy hoạch, xác định giá đất, giải phóng mặt bằng hoặc sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều quy định khác.

Có những dự án mất nhiều năm mới hoàn tất thủ tục. Có dự án phải điều chỉnh nhiều lần. Có dự án bị "đắp chiếu" không phải vì doanh nghiệp muốn găm đất, mà vì không thể triển khai.

Khi nguồn cung bị co hẹp trong thời gian dài, giá nhà tăng là điều gần như không thể tránh khỏi.

Rõ ràng công cụ thuế có thể làm giảm động cơ đầu cơ, găm giữ nhưng không thể tạo thêm nguồn cung.

Điều đáng nói là trong các cuộc tranh luận về giá nhà tại Việt Nam, không ít ý kiến thường dẫn ngay kinh nghiệm của Mỹ, Singapore hay các nước phát triển để chứng minh rằng thuế bất động sản ở Việt Nam còn quá thấp.

Lập luận phổ biến là các nước đánh thuế bất động sản cao nên hạn chế được đầu cơ, còn Việt Nam thuế thấp nên giá nhà mới leo thang. Đây là cách so sánh khá phổ biến, nhưng vẫn phiến diện.

Thuế ở các quốc gia phát triển chưa bao giờ là một chính sách đứng độc lập. Nó luôn nằm trong một hệ thống thể chế hoàn chỉnh, nơi quy hoạch ổn định, dữ liệu thị trường minh bạch, thủ tục đầu tư rõ ràng và nguồn cung được điều tiết một cách chủ động.

Nếu chỉ nhìn vào mức thuế mà bỏ qua toàn bộ những điều kiện đó, rất dễ rơi vào cách tiếp cận "thấy một phần mà tưởng là toàn bộ".

Nếu nhìn kỹ hơn vào kinh nghiệm quốc tế, sẽ thấy điều các nước phát triển thành công không phải là đánh thuế cao, mà là xây dựng được một hệ thống chính sách đồng bộ.

Tại Mỹ, thuế bất động sản là nguồn thu quan trọng của chính quyền địa phương nhưng quan trọng hơn, dù thuế tài sản khá cao, giá nhà tại nhiều đô thị lớn của Mỹ như New York, San Francisco hay Boston vẫn thuộc nhóm đắt đỏ nhất thế giới. Điều đó cho thấy thuế không phải là "chiếc van" có thể kéo giá nhà xuống theo ý muốn.

Singapore cũng thường được các chuyên gia trong nước viện dẫn như một hình mẫu chống đầu cơ. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào thuế thì sẽ bỏ qua phần quan trọng nhất của mô hình này. Singapore áp thuế cao đối với người sở hữu nhiều bất động sản, đánh thuế nặng hơn với người nước ngoài và giao dịch đầu cơ ngắn hạn.

Nhưng song song với đó là hệ thống kiểm soát tín dụng rất chặt, cơ sở dữ liệu đất đai và giao dịch gần như tuyệt đối minh bạch, đồng thời Chính phủ chủ động phát triển quỹ nhà ở đủ lớn để điều tiết thị trường.

Nói cách khác, thuế chỉ là một bánh răng trong cả cỗ máy. Nếu tháo riêng bánh răng ấy mang về lắp vào một cỗ máy khác, chưa chắc nó sẽ vận hành như mong muốn.

Đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang là hợp lý. Người được giao đất nhưng cố tình để hoang hóa nhiều năm, trong khi xã hội thiếu nguồn lực phát triển, phải chịu chi phí cao hơn. Đánh thuế đối với giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn cũng là một cách làm phổ biến trên thế giới nhằm giảm hiện tượng "lướt sóng", tạo mặt bằng giá ảo.

Nhưng chính sách thuế chỉ phát huy hiệu quả khi xác định đúng đối tượng. Không thể đánh đồng người đầu cơ với người đầu tư dài hạn. Không thể xem mọi trường hợp chậm triển khai dự án đều xuất phát từ ý đồ găm đất. Thực tế, không ít doanh nghiệp đang "mắc kẹt" vì những thủ tục ngoài khả năng kiểm soát của họ. Nếu không phân loại rõ, chính sách rất dễ tạo thêm gánh nặng cho những người đang tạo ra nguồn cung thực sự cho thị trường.

Đó là lý do nhiều chuyên gia cho rằng, điều thị trường bất động sản cần lúc này không chỉ là thêm một sắc thuế, mà là một cuộc cải cách mạnh mẽ hơn.

Đó rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án; dữ liệu đất đai, quy hoạch và giao dịch được kết nối, minh bạch; doanh nghiệp có thể dự báo được chi phí và thời gian đầu tư; loại bỏ cơ chế "xin - cho", giảm tình trạng chồng chéo giữa các luật và xử lý dứt điểm những dự án chậm triển khai do lỗi chủ đầu tư.

Khi những "điểm nghẽn" đó được tháo gỡ, thuế sẽ phát huy đúng vai trò của mình như một công cụ hỗ trợ điều tiết thị trường. Ngược lại, nếu những nút thắt cũ vẫn tồn tại, rất khó kỳ vọng một sắc thuế mới sẽ tạo ra sự thay đổi căn bản.

Nhà đầu tư không chỉ quan tâm thuế suất, mà quan tâm liệu dự án có hoàn thành đúng tiến độ hay không. Người mua nhà cũng không chỉ nhìn vào mức thuế, mà cần nhiều sản phẩm hơn, giá cả hợp lý hơn và một thị trường minh bạch hơn.

Đánh thuế đất bỏ hoang là đúng, nhưng sẽ đúng hơn nếu cùng lúc làm cho việc đầu tư, xây dựng và đưa đất vào sử dụng bất động sản trở nên nhanh hơn, minh bạch hơn và ít rủi ro hơn. Khi đó, thuế sẽ trở về đúng vị trí của nó: một công cụ điều tiết chứ không phải là chìa khóa vạn năng cho thị trường bất động sản.