Đà Nẵng: Tháo gỡ thế nào với sân vận động Chi Lăng?

Con số này giảm thực tế hơn 600 tỷ đồng so với phiên đấu giá đầu tiên, và đặt rõ câu hỏi dư luận quan tâm: tháo gỡ thế nào với công trình này?

Liên tục đấu giá bất thành?

Theo cơ quan chức năng, sự kiện đấu giá sân vận động Chi Lăng Đà Nẵng là một trong những điểm nóng dư luận suốt nhiều năm qua. Vụ việc liên can tập đoàn Thiên Thanh (TP.HCM) đã gây ra hệ lụy xấu cho toàn cảnh đất đai khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng, kéo dài nhiều năm và ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, bố trí quy hoạch của địa phương.

Sân vận động Chi Lăng ở vị trí "đất vàng", nhưng đã qua 3 lần đấu giá, vẫn không có nhà đầu tư tham gia. Ảnh TBN.

Đến nay, sau nhiều lần xử trí, điều đình các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, chính quyền thành phố Đà Nẵng quyết định giải tỏa những vướng mắc về mặt bằng khu vực sân vận động Chi Lăng, đưa vào dạng đấu giá thu hồi đất cùng các giá trị tài chính khác. Chính quyền sở tại thể hiện sự quyết liệt nhằm xóa bỏ dứt điểm một điểm nóng đầu tư có vấn đề tại địa bàn, tạo cơ sở cho những động thái chỉnh trang đô thị, vận động đầu tư vào hạ tầng.

Công tác đấu giá sân vận động Chi Lăng đã được quy kết thành nhóm dự án hình thành khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng, gồm có 10 giấy chứng nhận bố trí tại 14 thửa đất. Chính quyền đã điều chỉnh cục bộ quy hoạch, xác định các chỉ tiêu sử dụng và chức năng sử dụng đất ở đây, là đất thương mại dịch vụ được giao sử dụng 50 năm sau khi trúng đấu giá. Dự án sẽ được bố trí tối đa 20 tầng, độ cao đến 73 mét, mật độ xây dựng đến 65%, hệ số sử dụng đất tối đa 6,4 lần.

Theo các kết quả kê biên, thẩm định, giá các lô đất và quyền sử dụng tại sân vận động Chi Lăng được tính là hơn 9.706 tỷ đồng. Thành phố Đà Nẵng đã lần lượt tổ chức 3 phiên đấu giá, với mức giá tính theo khởi điểm vào lúc ban đầu, sau đó giảm còn 9.550 tỷ đồng, và tiếp tục giảm còn 9.320 tỷ đồng.

Dư luận xã hội đã rất quan tâm đến sự vụ này, bởi vị trí sân vận động Chi Lăng từng được chú ý rất nhiều trong quá trình phát triển đô thị Đà Nẵng. Quyết định giao bán sân vận động này trong quá khứ, của chính quyền địa phương, đã từng là vấn đề gây nhiều tranh luận, và được nhận định là động thái mạnh mẽ của lãnh đạo Đà Nẵng trước mục tiêu phát triển đô thị và quản lý, kiểm soát hiệu quả các khu vực tăng trưởng. Kể cả sau khi vụ án liên can xảy ra, khu đất sân vận động Chi Lăng vẫn được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, mong muốn tiếp cận để khai thác, đưa vào quản lý hiệu quả, tạo ra dòng vốn đầu tư lớn ngay tại trung tâm thành phố Đà Nẵng.

Tuy nhiên, một thực tế trái nghịch suy đoán đã diễn ra, là liên tiếp 3 đợt đấu giá, khu đất sân vận động Chi Lăng vẫn không nhận được hồ sơ tham gia từ bất kỳ nhà đầu tư nào. Cho dù mức giá đầu tư đã giảm lần lượt, song dư luận nhìn nhận, đây vẫn sẽ là dự án đấu giá bất thành.

Đà Nẵng mới đã có nhiều dư địa phát triển đô thị thay vì chỉ theo quy hoạch cũ. Ảnh TBN.

Ba căn cơ phá vỡ giá trị đất?

Theo một số nhà tư vấn quan sát, câu chuyện sân vận động Chi Lăng là vấn đề chung với rất nhiều dự án liên quan hạ tầng đô thị ở các thành phố lớn lâu nay, đặc biệt liên quan đến những dự án “đất vàng”. Do đó, cần xem xét câu chuyện này từ góc độ căn cơ vấn đề giá trị đầu tư. Có ba vấn đề đặt ra.

Thứ nhất, trong một giai đoạn phát triển nóng, các đô thị có cơ hội tăng giá trị sử dụng đất theo đúng nghĩa thương mại, dẫn đến những khu vực được xem là “đất vàng” bởi vị trí đầu tư đắc địa, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư có tính thương hiệu cao. Sân vận động Chi Lăng và nhiều vị trí khác ở trung tâm thành phố Đà Nẵng thuộc nhóm này, với giá trị đất giao dịch có khi tăng gấp 500 lần so với giá khởi điểm ban đầu, lúc địa phương mới tham gia vào chuỗi giá trị đất thương mại và thị trường bất động sản. Đến nay, khi diễn biến thị trường thay đổi, câu chuyện vị trí đắc địa không còn, liệu bao nhiêu nhà đầu tư sẽ quan tâm đến “đất vàng” nữa? Điều này lý giải nhiều lô đất trung tâm TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… không còn được giới đầu tư chú ý quan tâm nữa. Giá trị ngàn tỷ của dự án là không có tính thực tiễn!

Thứ hai, trong hồ sơ đấu giá đất sân vận động Chi Lăng, đơn vị quản lý cũng lưu ý, người tham gia đấu giá có trách nhiệm tự tìm hiểu, đánh giá khả năng khai thác, sử dụng tài sản. Các cơ quan thi hành án dân sự, trung tâm đấu giá không chịu trách nhiệm về việc tài sản có đáp ứng điều kiện để triển khai dự án đầu tư, xây dựng theo nhu cầu của người trúng đấu giá. Điều này đồng nghĩa với sự thật, người trúng đấu giá không chắc có vận hành đầu tư lô đất vàng sân vận động Chi Lăng theo mong muốn.

Sự thật các nhà đầu tư đã chỉ, sân vận động này, nằm giữa trung tâm đô thị, 4 tuyến đường bao quanh đều cấm xe tải, giá trị đất cao, thiếu nguồn cung ứng điện, nước, xử lý rác thải. Như thế, rất khó triển khai khu thương mại, nhà ở cao cấp hay văn phòng giao dịch… ở vị trí này. Vậy người mua dùng khu đất này vào làm việc gì, sinh lợi nhuận ra sao? Không trả lời được câu hỏi này, chính là lý do khiến việc đấu giá không có nhà đầu tư tham gia.

Những vị trí "đất vàng" ở trung tâm Đà Nẵng như sân vận động Chi Lăng không còn hấp dẫn. Ảnh TBN.

Thứ ba, thành phố Đà Nẵng sau hợp nhất hành chính đã mở rộng địa bàn, có nghĩa là nhiều vị trí đô thị mới sẽ dần thành hình, nhà đầu tư không nhất thiết phải bám theo quy hoạch đô thị cũ. Khu vực trung tâm Đà Nẵng cũ, nếu có thể thu hồi các lô “đất vàng” quá hạn cam kết để làm công viên, và bố trí đất đền bù cho nhà đầu tư ở những khu vực phía nam thành phố, từ Vĩnh Điện về Chu Lai, để hình thành những đô thị mới, với tinh thần “đổi đất lấy hạ tầng” sẽ có giá trị hơn. Như thế, các nhà đầu tư mong có sự dịch chuyển quan điểm quy hoạch phù hợp xu thế xã hội hơn là cứng nhắc những quan điểm giá trị cũ, định kiến quy hoạch cũ. Đó là chưa nói đến thực tiễn, thị trường bất động sản trong bối cảnh sắp đến sẽ còn biến chuyển mạnh mẽ như thế nào, và các giá trị đầu tư vào quỹ nhà ở, đất thương mại sẽ khác rất nhiều.

Rõ ràng nhìn nhận sân vận động Chi Lăng Đà Nẵng dưới 3 góc cạnh thực tế này, các nhà đầu tư sẽ từ chối cơ hội tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở chính ngay một vị trí “đất vàng” trong những năm trước, và địa phương cần dứt khoát chọn lựa một giải pháp tốt hơn cho những dự án “đất vàng” tương tự. Tất nhiên sự tháo gỡ một dự án đã dây dưa nhiều năm và có quá nhiều vướng mắc thủ tục, pháp lý, gồm cả án tích, đòi hỏi một sự vận động kiên quyết hơn từ chính quyền và các cơ quan quản lý chức năng. Song rõ ràng, đã đến lúc thành phố Đà Nẵng, và cả những đô thị lớn, cần kiên định nhìn nhận vấn đề và làm rõ trách nhiệm quản lý, đúng tinh thần phát triển xã hội mà không để hoang phí tài nguyên đất đai!