Quy hoạch, quỹ đất, giá đất và quyền tài sản là những vấn đề có thể quyết định trực tiếp chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Vì vậy, những định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở được Quốc hội thảo luận ngày 21/8 đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường.
Theo chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội họp phiên toàn thể tại hội trường để cho ý kiến đối với định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.
 |
| Toàn cảnh Hội trường Diên Hồng (Ảnh: https://quochoi.vn). |
Buổi sáng, Quốc hội dành toàn bộ thời gian thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.
Buổi chiều, Quốc hội tiếp tục thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Bộ trưởng Xây dựng phát biểu giải trình, làm rõ những nội dung được đại biểu Quốc hội đặt ra.
Giá đất được đặt trong yêu cầu minh bạch hơn
Một trong những nội dung đáng chú ý trong định hướng sửa Luật Đất đai là đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo.
Với doanh nghiệp, giá đất không chỉ là vấn đề quản lý mà còn tác động trực tiếp tới chi phí phát triển dự án, hiệu quả đầu tư và khả năng tính toán phương án kinh doanh. Khi cơ chế xác định giá đất được đặt trên nền dữ liệu và phương pháp khoa học, thị trường có thêm cơ sở để giảm những biến động không phản ánh đúng giá trị thực.
Cùng với giá đất, Chính phủ đề xuất hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất để phát triển nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà ở thương mại và nhà ở phục vụ tái định cư.
Định hướng này nằm trong 7 nhóm chính sách được Chính phủ thông qua khi đề xuất sửa Luật Đất đai. Các nhóm chính sách còn bao gồm hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; đổi mới cách tiếp cận từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.
Nhà ở cho thuê được đặt thành một hướng phát triển riêng
Ở lĩnh vực nhà ở, Chính phủ đề xuất bổ sung quy định về 4 loại hình nhà ở và chính sách pháp luật tương ứng, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.
Đáng chú ý, dự thảo định hướng sửa đổi còn đề xuất bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê.
Việc đưa nhà ở cho thuê thành một nội dung chính sách riêng cho thấy nhu cầu đa dạng hóa sản phẩm nhà ở đang được đặt cùng với bài toán phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Đây cũng là nội dung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần theo dõi khi chính sách được cụ thể hóa.
Chung cư có thời hạn phải gắn với quyền tài sản
Một vấn đề khác được quan tâm là quy định về “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng, gắn với bảo đảm quyền tài sản.
Theo định hướng được Chính phủ trình, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Nội dung này đã được Thủ tướng Lê Minh Hưng đề cập khi phát biểu ý kiến tại phiên thảo luận tổ ngày 19/8.
Thủ tướng Lê Minh Hưng nêu rõ: “thời hạn sử dụng nhà chung cư phải gắn với niên hạn của công trình. Tuy nhiên, quy định thời hạn sử dụng không có nghĩa khi hết thời hạn thì công trình bị phá bỏ và người dân không còn quyền gì đối với tài sản của mình.”
Theo Thủ tướng, “Quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, nhưng tiêu chuẩn kỹ thuật của căn hộ chung cư phải tuân theo quy định về an toàn. Nếu kiểm định bảo đảm an toàn thì tiếp tục gia hạn sử dụng; nếu không bảo đảm an toàn thì phải có biện pháp cải tạo, xây dựng lại”.
Cách đặt vấn đề này làm rõ mối quan hệ giữa niên hạn công trình, yêu cầu an toàn và quyền sở hữu căn hộ. Với người dân, đây là vấn đề liên quan trực tiếp tới tài sản. Với doanh nghiệp, đây là yếu tố cần được tính đến trong quá trình phát triển, quản lý và cải tạo các dự án chung cư.
Những chính sách nào sẽ tác động đến thị trường?
Trước đó, tại phiên họp ngày 19/8, đại diện Chính phủ đã trình bày trước Quốc hội các tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.
Như vậy, trọng tâm của lần sửa đổi không chỉ nằm ở việc điều chỉnh từng quy định riêng lẻ. Cơ chế đất đai, giá đất, giao đất, cho thuê đất và chính sách phát triển các loại hình nhà ở đang được đặt trong cùng bài toán về hiệu quả quản lý, quyền lợi người dân và sự vận hành của thị trường.
Các nội dung được Quốc hội thảo luận ngày 21/8 sẽ tiếp tục được cơ quan chức năng nghiên cứu, hoàn thiện. Đây là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và người dân theo dõi những thay đổi chính sách có thể tác động trực tiếp tới đất đai, nhà ở và quyền tài sản trong thời gian tới.
