Thị trường bất động sản: Tăng áp lực vốn và điều kiện tín dụng

Theo đó, khảo sát của các tổ chức nghiên cứu cho thấy, trong quý 2, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp đầu tư vẫn ở mức cao. Hầu hết đơn vị đều có nhu cầu vay, chủ yếu để duy trì hoạt động, bổ sung nguồn vốn lưu động và triển khai các dự án sau khi được tháo gỡ các điểm nghẽn.

Thị trường nhà ở các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội đang biến động về khả năng tiêu thụ. Ảnh TBN.

Khả năng giao dịch bất động sản vẫn bị ảnh hưởng bởi điểm nghẽn là khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà. Nhiều dự án khó giải quyết đầu ra khi các khách hàng vẫn gặp khó khăn hoặc rất khó khăn khi vay vốn, bởi lãi suất vẫn ở mức cao, trong khi hạn mức được vay đều giảm thấp và nhất là yêu cầu giao dịch cần chứng minh thu nhập. Những nhóm người mua có năng lực tài chính hạn chế hay khó tiếp cận tín dụng đều ảnh hưởng làm gia tăng lượng giao dịch không thành công trên thị trường.

Với thực tại này, vấn đề vốn, và điều kiện tín dụng từ các bên giao dịch tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường bất động sản. Riêng về lãi suất, báo cáo của Bộ Xây dựng nhận định rõ mức áp dụng phổ biến hiện nay là 12 – 14%/năm, một số ngân hàng còn áp dụng thả nổi lãi suất đến 15 – 16%/năm. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của người mua, dù có được các ngân hàng ân hạn lãi suất thấp trong 1 – 2 năm đầu vay vốn.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 2/2026, các dự án cả nước vẫn tồn đọng khoảng 39.284 đơn vị đất và nhà ở, gồm 12.823 căn nhà chung cư, 15.313 căn nhà ở riêng lẻ, và 11.148 lô đất nền trong quy hoạch cả nước.

Nguồn cung nhà ở thương mại, dự án đất nền và du lịch nghỉ dưỡng vẫn giữ mức cao; trong đó hơn 878.589 căn nhà thuộc 1.735 dự án nhà ở đang triển khai xây dựng, 17.150 căn nhà thuộc 72 dự án đã hoàn thành xây dựng, và 59.073 căn nhà thuộc 131 dự án đã đủ điều kiện giao dịch.

Giá công bố giao dịch trên thị trường hiện nay đều có xu hướng giảm, song vẫn ở mức cao, đòi hỏi cần có những kế hoạch điều chỉnh, định hướng quy hoạch, bố trí hợp lý và giám sát hiệu quả tiến độ các dự án đầu tư, bám sát đúng nhu cầu xã hội.

Giá giao dịch bất động sản tại các địa phương đều đang có xu hướng giảm. Ảnh TBN.

Bộ Xây dựng tự xác định một số yêu cầu quan trọng trong tổ chức, điều hành với ngành xây dựng cả nước, như thực hiện nghiêm các chỉ thị Trung ương với công tác phát triển, quản lý thị trường bất động sản; nghiên cứu đổi mới chính sách đất đai, phát triển nhà ở, tìm giải pháp tháo gỡ vướng mắc và phát triển thị trường bất động sản…; tập trung hoàn thiện các luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản; giám sát các chỉ tiêu phát triển nhà ở tại địa phương… Những hoạt động này sẽ cần gắn chặt công tác tổ chức phối hợp của các bộ ngành hữu quan, đặc biệt là các địa phương để tiến hành được đồng bộ.

Điểm nhấn phối hợp được Bộ Xây dựng đưa ra, là Bộ Tài chính cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các chính sách, pháp luật về đầu tư, đấu thầu, thuế, tài chính đất đai, giá, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và các lĩnh vực liên quan; chủ trì, phối hợp rà soát, đề xuất xử lý các vướng mắc về tài chính, ngân sách, đấu thầu, tài sản công, cổ phần hóa…; đề xuất các giải pháp về thuế, phí, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán và tài chính doanh nghiệp bất động sản. Các yêu cầu này khi được chú ý thực hiện sẽ giúp tháo gỡ ngay những khó khăn, điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đầu tư cho thị trường bất động sản; góp phần ổn định thị trường vốn, hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch và hỗ trợ phát triển các nguồn nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Đây cũng sẽ là căn cơ để ngành xây dựng định hướng rõ khả năng giải quyết đầu ra cho thị trường bất động sản, trực tiếp giải quyết các điểm vướng, nhất là áp lực vốn và điều kiện tín dụng trong các hoạt động giao dịch thương mại nhà đất tại các dự án đầu tư.

Tăng nguồn quỹ nhà ở đô thị cân đối với nhu cầu sử dụng là đòi hỏi cần thiết. Ảnh TBN.

Theo một số nhà tư vấn, những nhận định, phân tích hiện trạng thị trường và xu hướng khó khăn, cần tháo gỡ cho bất động sản cả nước do Bộ Xây dựng đưa ra là phù hợp thực tiễn, đặc biệt đặt rõ yêu cầu vị thế tín dụng xã hội với các dự án đầu tư đô thị và bất động sản.

Đã đến lúc phải nhận diện rõ vấn đề gây ách tắc thị trường hiện nay, chính là thực tiễn các nguồn lực đầu tư cần được điều chỉnh, cân đối hợp lý, nhất là đánh giá nguy cơ rủi ro với tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp đầu tư và thị trường vốn, bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng.

Chính quyền các địa phương phải là cơ sở đôn đốc triển khai đúng tiêu chuẩn, đúng tiến độ tại các dự án đầu tư bất động sản, phát triển đô thị và điều chỉnh năng lực sản xuất; rà soát, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở và nhu cầu thực tế, cân đối với quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo đồng bộ các phân khúc nhà ở, nhất là tại khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu vực đô thị hóa nhanh.

Một chủ đầu tư đô thị tại Hà Nội phát biểu, những hướng mở thông tin, làm rõ nguyên nhân áp lực với thị trường nhà đất từ Bộ Xây dựng, là rất cần thiết. Khi thị trường đầu tư đã quá thâm lạm vào cơ hội huy động vốn cho các dự án đầu tư, cơ hội phát triển, mà bỏ qua thực tiễn năng lực tài chính trong xã hội, như đẩy giá nhà đất quá cao so với tích lũy xã hội, thì chênh lệch giá trị cần phải xem lại, và đã đến lúc bài toán đầu tư nên cân đối với đầu ra, sản phẩm thực tế nằm ở đâu, thuộc về ai và đối tượng đó có nhu cầu, năng lực để giải quyết hay không. Một thị trường chỉ tăng giá đầu tư và hão huyền về đối tượng đầu tư, “xuống tiền” mua sản phẩm dùng để ở nhưng giá trị để bán, thì hệ lụy sẽ không thể lường hết được. “Thị trường xác định nhà là để ở, thì người cần nhà ở có đủ sức mua nhà không, chính là tiêu chuẩn”, nhà đầu tư này nhấn mạnh.