Giá nhà khó tăng khi sức mua chạm giới hạn

Tại nhiều hội thảo bất động sản, câu hỏi thường được đặt ra là giá nhà sắp tới sẽ tăng đến đâu. Tuy nhiên, để nhận định triển vọng thị trường, trước hết cần xác định mặt bằng giá hiện nay có phù hợp với khả năng chi trả của người mua hay không.

TP. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận tập trung nhu cầu lớn về nhà ở và đầu tư. Tương quan giữa giá nhà, thu nhập và khả năng trả nợ tại đây là cơ sở quan trọng để đánh giá xu hướng thị trường.

Giá nhà đang vượt xa thu nhập

Theo số liệu VFA Group tổng hợp và quy đổi, tiền lương bình quân tại Việt Nam khoảng 9–10 triệu đồng/tháng, so với 11,5–12 triệu đồng tại Thái Lan và 21–22 triệu đồng tại Malaysia. Tuy nhiên, lương thấp chưa đồng nghĩa với lợi thế về chi phí lao động.

TS. Đinh Thế Hiển, Chủ tịch Hội đồng chuyên gia Hội Doanh nghiệp Tài chính và Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (FREA HCM), trực thuộc HCM-SME.

Khả năng tăng lương phụ thuộc vào năng suất và hiệu quả kinh doanh. Khi giá trị người lao động tạo ra chưa tăng tương ứng, doanh nghiệp khó nâng mạnh thu nhập mà vẫn bảo đảm sức cạnh tranh. Vì vậy, tôi cho rằng mức tăng lương vượt 5% mỗi năm khó đạt trên diện rộng trong giai đoạn 2027–2028.

Trong khi đó, giá căn hộ và nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh cùng các khu vực lân cận đã tăng mạnh trong khoảng một thập niên. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng trở thành rào cản đối với người mua để ở.

Giá căn hộ tiêu chuẩn 70 m² tại TP. Hồ Chí Minh, Bangkok và Kuala Lumpur theo số liệu VFA Group tổng hợp.

Bộ số liệu so sánh của VFA Group cho thấy giá căn hộ tiêu chuẩn 70 m² tại khu vực TP. Hồ Chí Minh trước sắp xếp địa giới thấp hơn Bangkok nhưng cao hơn Kuala Lumpur. Tuy nhiên, so sánh giá tuyệt đối chưa phản ánh đầy đủ khả năng tiếp cận nhà ở.

Theo phép tính của nghiên cứu, sau khi điều chỉnh tiền lương đô thị cao hơn 20% so với bình quân cả nước, người lao động tại TP. Hồ Chí Minh cần hơn 50 năm thu nhập để mua căn hộ tiêu chuẩn. Mức này xấp xỉ Bangkok và cao hơn đáng kể so với Kuala Lumpur.

Đây là tỷ lệ giữa giá nhà và tổng thu nhập từ lương, chưa trừ chi phí sinh hoạt. Thời gian tích lũy thực tế còn dài hơn, cho thấy sức mua dựa vào tiền lương đang chịu áp lực lớn.

Bài toán trả góp của gia đình trẻ

Có thể hình dung rõ hơn qua trường hợp hai vợ chồng cùng đi làm, mỗi người nhận lương 15 triệu đồng/tháng. Với tổng thu nhập 30 triệu đồng, nếu dành một nửa cho sinh hoạt, gia đình còn 15 triệu đồng để trả nợ mua nhà.

Giả định căn hộ 70 m² có giá 4,2 tỷ đồng, tương đương 60 triệu đồng/m². Gia đình đã có 30% giá trị căn hộ, vay 70% còn lại trong 15 năm, với lãi suất giả định cố định 8%/năm.

Nếu trả gốc đều hằng tháng và tính lãi trên dư nợ giảm dần, khoản vay 2,94 tỷ đồng phát sinh nghĩa vụ thanh toán tháng đầu khoảng 35,9 triệu đồng. Riêng tiền gốc mỗi tháng đã khoảng 16,3 triệu đồng, vượt ngân sách trả nợ của gia đình.

Người lao động tại TP. Hồ Chí Minh cần hơn 50 năm thu nhập để mua căn hộ tiêu chuẩn, theo phép tính dành toàn bộ tiền lương cho việc mua nhà, chưa trừ chi phí sinh hoạt.

Với căn hộ giá 5,6 tỷ đồng, khoản vay tăng lên 3,92 tỷ đồng. Tổng gốc và lãi tháng đầu khoảng 47,9 triệu đồng. Như vậy, dù đã tích lũy được vốn ban đầu, gia đình vẫn không đủ dòng tiền để trả nợ.

Nếu giữ chi phí sinh hoạt 15 triệu đồng/tháng, tổng thu nhập cần đạt khoảng 50,9 triệu đồng khi mua căn hộ 4,2 tỷ đồng, hoặc 62,9 triệu đồng với căn hộ 5,6 tỷ đồng. Đây là mức đáp ứng nghĩa vụ thanh toán tháng đầu theo giả định trên.

Nếu bổ sung chi phí nuôi con và dự phòng tổng cộng 10 triệu đồng/tháng, yêu cầu thu nhập còn cao hơn. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở lớn chưa đồng nghĩa với sức mua đủ mạnh để hỗ trợ giá tiếp tục tăng.

Thị trường tiếp tục phân hóa

Từ tương quan giá nhà, tiền lương và khả năng trả góp, tôi cho rằng căn hộ tiêu chuẩn phục vụ nhu cầu ở thực tại TP. Hồ Chí Minh có rất ít dư địa tăng giá trong giai đoạn 2027–2028.

Nhận định này không áp dụng đồng đều cho mọi dự án. Sản phẩm có vị trí đặc biệt, nguồn cung khan hiếm hoặc phục vụ khách hàng giàu có vẫn có thể tăng giá. Tuy nhiên, diễn biến đó không đại diện cho khả năng chi trả của số đông.

Trong ngắn hạn, thị trường còn chịu sức ép từ chi phí vốn. Nhu cầu vốn sản xuất, kinh doanh cuối năm có thể làm gia tăng áp lực cân đối nguồn vốn ngân hàng, hạn chế khả năng giảm mạnh lãi suất và mở rộng cho vay đầu tư bất động sản.

Khi tiền gửi vẫn hấp dẫn, người có tiền sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi mua tài sản thanh khoản thấp. Trong khi đó, người vay đầu tư phải tính đến khả năng duy trì dòng tiền nếu thời gian bán hàng kéo dài.

Vì vậy, cuối năm 2026 và đầu năm 2027, giao dịch có thể cải thiện nhưng khó phục hồi đồng đều. Giá sơ cấp có xu hướng được duy trì thông qua chiết khấu, giãn thanh toán và hỗ trợ lãi suất. Giá thứ cấp chịu áp lực lớn hơn ở những tài sản cần thu hồi vốn.

Lợi thế sẽ thuộc về sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng tốt và mức giá phù hợp nhu cầu ở thực. Cơ hội đầu tư vẫn có, nhưng phụ thuộc vào việc chọn đúng tài sản, mua đúng giá và kiểm soát chi phí vốn.