Giá nhà vượt khả năng chi trả, bất động sản nghịch lý cung - cầu

Giá nhà cao, thị trường xuất hiện nghịch lý cung - cầu

Ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc - Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn.

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản - Ảnh: chinhphu.vn/Phương Nguyên.

Tại phiên họp, Phó Thủ tướng Thường trực chỉ ra ba vấn đề lớn của thị trường: tiến độ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê còn thấp; giá nhà vượt khả năng chi trả của phần đông người dân; nhiều dự án bất động sản tiếp tục vướng mắc kéo dài, chủ yếu liên quan đến pháp lý, đất đai và tài chính.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, nhưng vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi.

Đáng chú ý, theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho trong quý III vào khoảng 51.950 căn, lô đất nền, có xu hướng tăng so với quý trước. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh lưu ý, số liệu này mới phản ánh lượng tồn kho do chủ đầu tư báo cáo, chưa bao quát đầy đủ bất động sản chưa tiêu thụ trên thị trường thứ cấp và nguồn vốn đang nằm trong các dự án dở dang.

Những con số trên cho thấy lượng sản phẩm chưa tiêu thụ và nhu cầu nhà ở thực tế có thể không gặp nhau ở cùng phân khúc, địa điểm và mức giá. Thị trường có thể tồn kho ở một số khu vực nhưng người có nhu cầu ở thực vẫn khó tìm được căn nhà phù hợp thu nhập.

Chi phí đất đai và thủ tục tác động đến giá bán

Lý giải nguyên nhân giá nhà cao, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng từng nhấn mạnh giá đất là đầu vào của các dự án và của nền kinh tế. Khi chi phí đất cao, các khoản chi phí liên quan được cộng vào giá thành sản phẩm. Nếu quy trình giao đất và thủ tục hành chính kéo dài, chi phí vốn và thời gian triển khai dự án cũng tăng lên, tạo thêm áp lực lên giá bán cuối cùng.

Quan điểm này được Thủ tướng nêu tại phiên thảo luận của Quốc hội ngày 19/8/2026 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Thủ tướng cho rằng cần giải quyết đồng bộ các vấn đề về xác định giá đất, dữ liệu đất đai, thủ tục hành chính và cơ chế giao đất để kiểm soát chi phí đầu vào.

Theo định hướng được đề cập, Nhà nước cần quyết định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành. Việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần được quy định rõ, bảo đảm minh bạch và rút ngắn quy trình xử lý.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, thời gian hoàn thiện thủ tục và tính dự báo của chi phí đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tài chính, tiến độ triển khai và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường. Vì vậy, tháo gỡ pháp lý không chỉ giúp khơi thông dự án mà còn có thể giảm những khoản chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư.

Tuy nhiên, giảm chi phí đầu vào không tự động đồng nghĩa giá bán sẽ giảm tương ứng. Mức giá đến tay người mua còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm, vị trí, nhu cầu thị trường, chi phí xây dựng và cách doanh nghiệp xác định giá bán. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá bằng khả năng bổ sung nguồn cung phù hợp và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Nhà ở xã hội chưa theo kịp nhu cầu thực tế

Một điểm nghẽn khác là tiến độ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Theo thông tin tại phiên họp, chỉ tiêu nhà ở xã hội được giao cho các địa phương trong năm 2026 là hơn 97.000 căn. Tuy nhiên, sau chín tháng, cả nước mới hoàn thành gần 47.000 căn, đạt khoảng 48% kế hoạch.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết về tình hình thị trường, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước - Ảnh: chinhphu.vn/Phương Nguyên.

Khoảng cách giữa chỉ tiêu và kết quả thực hiện cho thấy yêu cầu đẩy nhanh tiến độ dự án, đồng thời rà soát khả năng tiếp cận nhà ở của từng nhóm đối tượng. Với công nhân và người lao động, nơi ở không chỉ cần có mức giá phù hợp mà còn phải thuận tiện đến nơi làm việc, có hạ tầng giao thông và các dịch vụ thiết yếu.

Phát triển nhà ở cho thuê cũng là hướng cần được chú trọng. Hình thức này giúp người lao động có nơi ở ổn định mà không phải lập tức huy động khoản vốn lớn để mua nhà, phù hợp với những người thường xuyên thay đổi địa điểm làm việc hoặc chưa đủ điều kiện vay mua nhà dài hạn.

Để nguồn cung mới đáp ứng nhu cầu thực, việc xác định vị trí, loại hình và mức giá cần được tính toán ngay từ khâu quy hoạch. Nếu dự án nằm xa khu công nghiệp, thiếu giao thông kết nối hoặc không có dịch vụ thiết yếu, sản phẩm có thể khó được sử dụng hiệu quả dù đã hoàn thành.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê, khả năng tiếp cận quỹ đất, nguồn vốn dài hạn và thủ tục đầu tư ổn định là những điều kiện quan trọng. Chính sách cần đồng thời tháo gỡ khó khăn cho bên cung và tạo điều kiện để người dân đủ khả năng thuê, mua, thay vì chỉ tập trung vào số lượng căn hộ được xây dựng.

Tín dụng bất động sản cần nguồn vốn bền vững

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh, đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Quy mô tín dụng lớn cho thấy bất động sản tiếp tục là lĩnh vực sử dụng nguồn vốn đáng kể của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản thường kéo dài trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn, tạo ra rủi ro chênh lệch kỳ hạn và áp lực thanh khoản.

Vì vậy, theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn để tạo nguồn trung và dài hạn bền vững cho thị trường. Việc khơi thông dòng vốn cần đi cùng quản trị rủi ro, lựa chọn dự án có tính khả thi và ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế.

Đối với người mua nhà, điều kiện vay và chi phí tín dụng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sở hữu nhà ở. Một căn nhà có giá cao sẽ càng khó tiếp cận nếu người mua phải dành tỷ trọng lớn thu nhập cho tiền trả nợ trong nhiều năm. Do đó, chính sách phát triển nhà ở cần được xem xét đồng bộ với khả năng tiếp cận vốn của người dân, nhất là nhóm có thu nhập trung bình và thấp.

Chính sách cần hướng tới nhà ở phù hợp khả năng chi trả

Tại phiên họp ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế, xử lý các dự án tồn đọng và đánh giá đúng quan hệ cung - cầu theo từng phân khúc, địa bàn, nhóm đối tượng. Việc phát triển nhà ở cần gắn với thu nhập và khả năng chi trả của người dân, thay vì chỉ căn cứ vào tổng số sản phẩm trên thị trường.

Các dự án đủ điều kiện cần được tháo gỡ vướng mắc để sớm triển khai, bổ sung nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm có mức giá phù hợp. Cùng với đó, cơ quan quản lý cần nâng chất lượng dữ liệu thị trường, theo dõi sát tồn kho, hạn chế đầu cơ và xử lý những hành vi vi phạm làm méo mó cung - cầu.

Đối với doanh nghiệp, môi trường pháp lý minh bạch và thủ tục có thể dự báo sẽ giúp chủ động hơn trong lập kế hoạch đầu tư, kiểm soát chi phí và phát triển sản phẩm. Đối với người dân, hiệu quả cuối cùng không chỉ nằm ở số dự án được tháo gỡ hay lượng nhà được xây mới, mà ở việc có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp với thu nhập.

Khi giá nhà vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, mục tiêu điều hành không thể chỉ là thúc đẩy giao dịch hay tăng nguồn cung về số lượng. Điều cần thiết là đưa nguồn cung, chi phí phát triển dự án và chính sách tín dụng về gần hơn với nhu cầu ở thực, để thị trường phát triển ổn định mà quyền tiếp cận nhà ở của người dân được cải thiện.