Doanh nghiệp muốn luật hóa cơ chế để khơi thông 20.000 ha đất dự án

Khả năng tiếp cận quỹ đất đang là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản. Khi cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn giới hạn, nhiều nhà đầu tư gặp khó trong việc tập hợp đủ diện tích đất để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Từ thực tế này, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị sớm luật hóa cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay vì tiếp tục duy trì hình thức thí điểm kéo dài.

Hơn 2.700 hồ sơ dự án vướng cơ chế tiếp cận đất đai

Trong văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội, HoREA cho rằng quy định của Luật Đất đai 2024 đang tạo ra những hạn chế nhất định đối với doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bổ sung cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng nghìn dự án nhà ở thương mại.

Theo quy định hiện hành, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Doanh nghiệp chưa được chủ động thỏa thuận nhận chuyển nhượng quỹ đất có sự kết hợp giữa đất ở với các loại đất khác hoặc đất không phải đất ở để thực hiện dự án mới theo cơ chế này.

Điều đó khiến quá trình tạo lập quỹ đất gặp khó khăn, đặc biệt với những dự án có diện tích lớn, liên quan đến nhiều chủ sử dụng đất và cơ cấu mục đích sử dụng đất khác nhau.

Theo số liệu được HoREA viện dẫn, cả nước có khoảng 2.750 hồ sơ dự án gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do nhà đầu tư không thể thỏa thuận nhận chuyển nhượng đủ diện tích đất để triển khai.

Trước những bất cập này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc trên cơ sở nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, kết quả triển khai cho thấy tiến độ xử lý hồ sơ vẫn còn khoảng cách so với nhu cầu thực tế.

Sau gần hai năm, cả nước mới có 742 khu đất được thông qua trên tổng số 2.750 hồ sơ đăng ký, tương đương khoảng 30%. Theo HoREA, việc tiếp tục chờ đến năm 2030 mới tổng kết chương trình thí điểm để xem xét sửa đổi luật sẽ khiến nhiều doanh nghiệp phải kéo dài thời gian chờ đợi.

TP. Hồ Chí Minh có 361 khu đất được chấp thuận

Tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu tiếp cận cơ chế thí điểm cũng thể hiện qua số lượng hồ sơ đăng ký khá lớn.

Thống kê từ HoREA đưa ra cho biết, Thành phố có 974 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm. Trong đó, 361 khu đất với tổng diện tích 2.284,52 ha đã được HĐND Thành phố chấp thuận.

Các khu đất được chấp thuận gồm 83 dự án theo hình thức nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 dự án theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Những con số này phản ánh nhu cầu thực tế của doanh nghiệp trong việc tìm kiếm phương thức tiếp cận đất đai phù hợp để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, quỹ đất không chỉ là điều kiện đầu vào của dự án mà còn quyết định khả năng triển khai kế hoạch đầu tư, huy động vốn và tổ chức kinh doanh. Việc kéo dài quá trình hoàn thiện pháp lý có thể làm tăng chi phí vốn, phát sinh chi phí quản lý và ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Do đó, việc mở rộng cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kỳ vọng giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình tạo lập quỹ đất, đồng thời hạn chế tình trạng dự án kéo dài do vướng mắc về phương thức tiếp cận đất đai.

Ước tính nguồn lực đầu tư lên tới 10 triệu tỷ đồng

Một trong những cơ sở quan trọng để HoREA thúc đẩy kiến nghị luật hóa cơ chế thỏa thuận là quy mô nguồn lực đất đai và vốn đầu tư có thể được huy động nếu các hồ sơ đăng ký đủ điều kiện triển khai.

Theo ước tính của Hiệp hội, nếu toàn bộ hồ sơ đăng ký được thực hiện, diện tích đất có thể đưa vào sử dụng khoảng 20.000 ha.

Với mức đầu tư bình quân từ 300–500 tỷ đồng/ha, tổng giá trị đầu tư ước tính đạt 6–10 triệu tỷ đồng.

Đây là quy mô nguồn lực đáng chú ý đối với thị trường bất động sản cũng như các ngành nghề liên quan. Khi các dự án được tháo gỡ về pháp lý và triển khai, hoạt động đầu tư có thể tạo thêm nhu cầu đối với xây dựng, vật liệu, thiết bị, tài chính, dịch vụ và việc làm.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận đây là con số ước tính theo giả định toàn bộ hồ sơ đăng ký được triển khai, không đồng nghĩa với lượng vốn đã được cam kết hoặc chắc chắn sẽ giải ngân. Khả năng hiện thực hóa nguồn lực này còn phụ thuộc vào điều kiện pháp lý, quy hoạch, năng lực nhà đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường.

Từ thực tế trên, HoREA kiến nghị sớm luật hóa cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai sửa đổi, nhằm tạo hành lang pháp lý ổn định và lâu dài cho hoạt động phát triển dự án nhà ở thương mại.

Dù vậy, việc mở rộng cơ chế tiếp cận đất đai cũng cần đi cùng các điều kiện kiểm soát chặt chẽ về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Vấn đề doanh nghiệp cần không chỉ là thêm quyền tiếp cận quỹ đất, mà còn là một cơ chế pháp lý minh bạch, nhất quán và có khả năng dự báo. Khi những điều kiện này được bảo đảm, nguồn lực đất đai mới có thể chuyển hóa thành dự án thực tế, đóng góp cho hoạt động đầu tư và sự phát triển của thị trường bất động sản.