Quỹ đất đối ứng BT quy mô lớn xuất hiện trong danh mục thu hồi đất Hà Nội

Không chỉ có các khu đô thị, dự án nhà ở xã hội hay công viên quy mô lớn, danh mục thu hồi đất mới của Hà Nội còn ghi nhận nhiều quỹ đất dự kiến dùng để thanh toán cho các công trình hạ tầng theo phương thức xây dựng - chuyển giao (BT). Đây là điểm đáng chú ý trong đợt bổ sung 580 dự án với tổng diện tích 10.659,89 ha, được HĐND thành phố thông qua ngày 28/10/2026.

Danh mục này mở ra bước tiếp theo trong quá trình chuẩn bị quỹ đất cho các dự án phát triển đô thị, giao thông và hạ tầng. Tuy nhiên, việc một dự án có tên trong danh mục thu hồi đất không đồng nghĩa toàn bộ diện tích đã được thu hồi hoặc dự án đã hoàn tất các thủ tục đầu tư.

Phối cảnh tổng thể Dự án đầu tư xây dựng Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng.

Hàng trăm ha đất dự kiến làm quỹ đối ứng cho dự án BT

Một trong những nhóm dự án đáng chú ý là Trục không gian Quốc lộ 1A gắn với chỉnh trang và tái thiết đô thị, theo phương thức đối tác công tư (PPP), loại hợp đồng BT, đoạn từ Vành đai 1 đến nút giao Cầu Giẽ.

Dự án có liên danh đăng ký gồm Vingroup và một số doanh nghiệp khác. Diện tích đất dự kiến thu hồi để triển khai công trình là 8,5 ha tại phường Yên Sở.

Đáng chú ý hơn, danh mục bổ sung ghi nhận ba khu đô thị do Vingroup đăng ký, gồm Khu đô thị Yên Thường, Khu đô thị Bắc Hồng và Khu đô thị Liên Hà. Các dự án lần lượt có diện tích thu hồi dự kiến 169,8 ha, 7,6 ha và 460,6 ha.

Tổng diện tích của ba khu đô thị này lên tới khoảng 638 ha. Theo nội dung danh mục, đây là quỹ đất dự kiến thanh toán cho dự án Trục không gian Quốc lộ 1A.

Cách bố trí quỹ đất đối ứng cho thấy mối liên hệ giữa đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị trong phương thức BT. Nhà đầu tư tham gia thực hiện công trình hạ tầng, trong khi quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định tại các khu vực khác. Vì vậy, việc xác định giá trị công trình, giá trị quỹ đất và tiến độ thực hiện có ý nghĩa quan trọng đối với hiệu quả tổng thể của dự án.

Một dự án hạ tầng lớn khác là Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng, với diện tích đất dự kiến thu hồi 604 ha tại xã Nam Phù. Nhà đầu tư đăng ký là liên danh Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát.

Trong khi đó, dự án phát triển quỹ đất đối ứng Đông Anh - Phù Đổng, dự kiến thanh toán cho tuyến đường kết nối sân bay Gia Bình - Hà Nội theo phương thức BT, có diện tích thu hồi khoảng 254,2 ha tại xã Phù Đổng. Doanh nghiệp đăng ký là Công ty TNHH Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Bắc Hà Nội.

Những dự án này cho thấy danh mục thu hồi đất không chỉ phục vụ nhu cầu xây dựng công trình tại chỗ mà còn gắn với phương án tạo lập quỹ đất cho các dự án hạ tầng có quy mô lớn.

Các đại đô thị và dự án tái thiết đô thị vào danh mục

Bên cạnh nhóm dự án BT, danh mục mới còn có nhiều dự án đô thị quy mô lớn do các doanh nghiệp bất động sản đăng ký.

Đáng chú ý nhất về diện tích là Khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội, do Công ty Cổ phần Vinhomes đăng ký, với diện tích thu hồi dự kiến 1.386,9 ha tại xã Thường Tín.

Dự án này nằm trong nhóm các công trình có quy mô sử dụng đất lớn nhất được bổ sung lần này. Việc chuẩn bị quỹ đất cho dự án có ý nghĩa quan trọng đối với tiến độ triển khai, đồng thời đặt ra yêu cầu về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các khu vực chịu tác động.

Tại khu vực phía Đông và phía Nam thành phố, danh mục còn có Khu đô thị đa mục tiêu tại phường Bồ Đề, phường Long Biên và xã Bát Tràng, do đại diện liên danh Công ty Cổ phần Bất động sản Tập đoàn Tân Á Đại Thành - MeyLand đăng ký. Dự án dự kiến thu hồi 206,4 ha tại phường Long Biên và 24,9 ha tại xã Bát Tràng.

Dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị Vĩnh Hưng cũng được bổ sung với diện tích thu hồi 206,1 ha tại phường Vĩnh Hưng. Đơn vị đăng ký là Công ty TNHH Đầu tư Tập đoàn Mặt trời, thành viên Sun Group.

Ở lĩnh vực du lịch, Công viên Safari Ba Vì có diện tích thu hồi khoảng 299,5 ha, do Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Mặt Trời (Sun Property, thành viên Sun Group) làm nhà đầu tư.

Đối với dự án này, cần phân biệt diện tích hiện được xác định với đề xuất nghiên cứu ban đầu. Trước đó, doanh nghiệp từng đề xuất nghiên cứu dự án trên phạm vi khoảng 580,74 ha. Sau quá trình rà soát, Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư dự án với quy mô 299,51 ha. Ngày 31/10, UBND xã Ba Vì đã công bố sơ đồ vị trí, ranh giới dự án theo Quyết định số 5648/QĐ-UBND của UBND thành phố.

Ngoài các dự án quy mô lớn, danh mục còn bổ sung nhiều dự án nhà ở xã hội tại các địa bàn. Trong đó, NOXH Tam Hưng 1 có diện tích thu hồi 4,9 ha tại xã Bình Minh; NOXH Kim Thư có diện tích 4,4 ha tại xã Thanh Oai, do Hải Phát Homes đăng ký. NOXH Đồng Cá tại xã Phúc Thọ có diện tích 1,6 ha, do Hải Phát Land đăng ký.

Bài toán kinh phí giải phóng mặt bằng và tính khả thi

Theo phương án được HĐND thành phố thông qua, kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được bố trí theo nguồn vốn của từng nhóm dự án.

Với các dự án sử dụng vốn ngân sách thành phố đã có trong kế hoạch đầu tư công, kinh phí được cân đối trong nghị quyết phân bổ dự toán ngân sách. Đối với dự án thuộc ngân sách cấp xã, các phường, xã có trách nhiệm bố trí nguồn lực.

Riêng nhóm dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách, chủ đầu tư phải bố trí kinh phí theo tiến độ đầu tư, bảo đảm đủ nguồn lực phục vụ giải phóng mặt bằng. Quy định này đặt trách nhiệm trực tiếp lên nhà đầu tư trong việc chuẩn bị nguồn vốn và bảo đảm tiến độ triển khai.

Cùng với việc bổ sung 580 dự án, HĐND thành phố điều chỉnh 7 dự án đã được thông qua tại các kỳ họp trước, với tổng diện tích đất thu hồi giảm khoảng 307,5 ha. Việc điều chỉnh cho thấy danh mục thu hồi đất tiếp tục được rà soát trong quá trình hoàn thiện hồ sơ và cập nhật nhu cầu thực tế.

Đáng chú ý, qua quá trình thẩm tra, Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND thành phố đã đề nghị UBND thành phố tiếp tục rà soát, bổ sung và giải trình các nội dung liên quan. Theo thông tin công bố về kết quả tiếp thu, giải trình, thành phố đã điều chỉnh danh mục trước khi trình HĐND thông qua.

Với quy mô gần 10.660 ha, danh mục mới tạo cơ sở để các cơ quan chức năng và địa phương tiếp tục triển khai các bước liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào khả năng hoàn thiện thủ tục đầu tư, năng lực tài chính của chủ đầu tư, tính minh bạch trong xác định giá trị đất và tiến độ giải phóng mặt bằng.

Đặc biệt, với các dự án BT có quỹ đất dự kiến thanh toán, việc kiểm soát chặt chẽ mối quan hệ giữa giá trị công trình hạ tầng và giá trị đất đối ứng là yếu tố quan trọng để bảo đảm lợi ích công cộng, hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện.