Nhà ở xã hội sau 5 năm có thể không được bán theo giá thị trường

Nhà ở xã hội sau 5 năm có thể không còn được chuyển nhượng tự do theo giá thị trường. Đây là một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình trước Quốc hội. Đề xuất hướng đến việc giữ lại giá trị an sinh của chính sách, thay vì để khoản ưu đãi mà Nhà nước dành cho người mua ban đầu trở thành lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản.

Thay đổi đáng kể so với quy định hiện hành

Theo dự thảo được Chính phủ chỉnh lý, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu nhà ở xã hội nếu có nhu cầu chuyển nhượng chỉ được bán lại cho người thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Đáng chú ý, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết giá bán lại không được vượt quá mức giá tại thời điểm mua theo quy định được nêu trong phần giải trình.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhấn mạnh nhà ở xã hội là chính sách mang tính nhân văn của Đảng, Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho người có thu nhập còn hạn chế tiếp cận chỗ ở phù hợp, ổn định lâu dài.

Tại phiên thảo luận ngày 28/10, Bộ trưởng nhấn mạnh nhà ở xã hội là chính sách mang tính nhân văn của Đảng, Nhà nước, nhằm hỗ trợ những người có khó khăn về thu nhập tiếp cận chỗ ở phù hợp và ổn định lâu dài.

Theo ông, người dân đã được hưởng chính sách ưu đãi để mua nhà nhưng sau một thời gian không còn nhu cầu sử dụng thì việc chuyển nhượng vẫn phải có điều kiện. Không thể mua nhà ở xã hội rồi sau 5 năm bán lại theo giá thị trường, bởi cách làm này có thể biến chính sách hỗ trợ thành cơ hội kiếm lời.

Đề xuất trên tạo ra thay đổi đáng kể so với Luật Nhà ở năm 2023. Theo quy định hiện hành, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người sở hữu có thể chuyển nhượng theo cơ chế thị trường, không còn bị giới hạn đối tượng mua như trong thời hạn 5 năm đầu.

Việc điều chỉnh vì thế không đơn thuần là siết điều kiện giao dịch. Vấn đề cốt lõi là bảo đảm căn nhà được hình thành từ chính sách ưu đãi tiếp tục phục vụ nhóm đối tượng mà Nhà nước hướng đến, kể cả khi chủ sở hữu ban đầu không còn nhu cầu sử dụng.

Bài toán xác định giá bán lại

Tại phiên thảo luận, đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Ninh) cho rằng nếu người mua được tiếp cận nhà ở xã hội với mức giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhờ ưu đãi của Nhà nước, nhưng sau đó được phép bán theo giá thương mại, phần chênh lệch có thể trở thành lợi nhuận riêng của người mua ban đầu.

Theo đại biểu, khi đó Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội. Vì vậy, cần xây dựng cơ chế xác định giá bán lại hợp lý, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán nhưng không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ chính sách ưu đãi.

Đại biểu Lý Anh Thư - Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang, cũng đồng tình với việc hạn chế chuyển nhượng tự do. Tuy nhiên, bà lưu ý dự thảo cần quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại cho đúng đối tượng được hưởng chính sách.

Theo bà, trong bối cảnh giá nhà thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, nếu thiếu cơ chế kiểm soát giá chuyển nhượng, nhà ở xã hội có thể tiếp tục trở nên khó tiếp cận đối với nhóm có nhu cầu thực sự.

Đại biểu đề xuất nghiên cứu cách xác định giá dựa trên giá mua ban đầu, kết hợp chỉ số hoặc hệ số hiệu chỉnh do cơ quan có thẩm quyền quy định. Việc điều chỉnh có thể tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá.

Đây là vấn đề cần được cân nhắc kỹ. Nếu giá bán lại chỉ được giữ nguyên như thời điểm mua mà không có cơ chế xử lý các yếu tố phát sinh hợp lý, quyền lợi của người bán có thể bị ảnh hưởng. Ngược lại, nếu cho phép điều chỉnh quá rộng, phần ưu đãi ban đầu có nguy cơ tiếp tục được chuyển hóa thành khoản chênh lệch đáng kể.

Bởi vậy, quy định về giá không chỉ cần xác định mức trần mà còn phải làm rõ phương pháp tính, căn cứ điều chỉnh và trách nhiệm thẩm định, kiểm soát giao dịch.

Cần cơ chế mua lại và quy định chuyển tiếp

Bên cạnh giá chuyển nhượng, các đại biểu Quốc hội cũng đặt vấn đề về chủ thể mua lại nhà ở xã hội khi người sở hữu không còn nhu cầu sử dụng.

Đại biểu Thạch Phước Bình - Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long, cho rằng quy định chỉ cho phép bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội là hợp lý. Tuy nhiên, cơ chế xác định giá phải hài hòa giữa mục tiêu an sinh và quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.

Bên cạnh việc kiểm soát giá chuyển nhượng, một vấn đề khác được các đại biểu đặt ra là cơ chế đưa nhà ở xã hội trở lại quỹ nhà chính sách khi chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng.

Ông đề xuất nghiên cứu cơ chế để chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại. Sau đó, các căn hộ có thể được đưa trở lại quỹ nhà ở chính sách, tiếp tục phân phối cho những người đủ điều kiện.

Đại biểu Trần Văn Lâm cũng đề nghị xem xét phương án người sở hữu được bán lại cho Nhà nước, quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách theo mức giá hợp lý. Mức giá cần tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, nhưng không tạo ra lợi nhuận đầu cơ.

Những đề xuất này cho thấy việc kiểm soát chuyển nhượng cần đi cùng một cơ chế giao dịch khả thi. Nếu chỉ giới hạn đối tượng được mua mà không xác định rõ đầu mối tiếp nhận, quy trình mua lại và phương pháp định giá, người có nhu cầu chuyển nhượng có thể gặp khó khăn khi thực hiện quyền tài sản.

Một nội dung khác được đại biểu Nguyễn Khánh Vũ - Chủ tịch Hội đồng nhân dân phường Quảng Trị, lưu ý là quy định chuyển tiếp. Theo ông, dự thảo cần làm rõ cách xử lý đối với những người đã mua nhà ở xã hội và đã đủ, hoặc sắp đủ, thời hạn 5 năm trước ngày luật sửa đổi có hiệu lực.

Nếu thiếu quy định cụ thể, quá trình áp dụng có thể phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, thậm chí dẫn đến tranh chấp. Đại biểu đề nghị những trường hợp đã đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định hiện hành trước thời điểm luật mới có hiệu lực cần được xem xét cơ chế chuyển tiếp phù hợp.

Đại biểu Thạch Phước Bình cũng lưu ý không nên hồi tố bất lợi đối với quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp.

Ở góc độ quản lý, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đại biểu chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, đề nghị tăng cường kiểm soát toàn bộ quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội. Trong đó, cần kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các hệ thống liên quan để xác minh điều kiện thụ hưởng, công khai kết quả xét duyệt và kiểm soát tình trạng chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định.

Hoàn thiện cơ chế để giữ đúng mục tiêu an sinh

Thực chất, đề xuất không cho phép bán nhà ở xã hội theo giá thị trường sau 5 năm đang đặt ra yêu cầu cân bằng giữa hai mục tiêu: bảo toàn nguồn lực an sinh và bảo vệ quyền tài sản của người dân.

Nhà ở xã hội được phát triển thông qua nhiều cơ chế ưu đãi của Nhà nước, từ đất đai, thuế, tín dụng đến các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư. Vì vậy, việc kiểm soát chuyển nhượng nhằm bảo đảm lợi ích từ những ưu đãi này tiếp tục được dành cho người có nhu cầu nhà ở thực sự là yêu cầu có cơ sở.

Tuy nhiên, một chính sách chỉ phát huy hiệu quả khi có quy trình thực hiện rõ ràng. Người bán cần biết căn cứ định giá và nơi tiếp nhận chuyển nhượng; người mua phải được bảo đảm điều kiện tiếp cận phù hợp; cơ quan quản lý cần có dữ liệu để giám sát giao dịch và ngăn chặn trục lợi.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vì thế không chỉ cần quy định ai được mua lại nhà ở xã hội sau 5 năm, mà còn phải giải quyết thấu đáo bài toán giá bán, cơ chế mua lại và quyền lợi của những người đã mua nhà theo luật hiện hành.

Đó là điều kiện để chính sách nhà ở xã hội không dừng ở việc kiểm soát đầu cơ, mà thực sự duy trì được mục tiêu an sinh trong suốt vòng đời của quỹ nhà.