Sửa Luật Nhà ở, bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được xây dựng theo hướng thay đổi cách tiếp cận trong phát triển nhà ở, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là một nhóm riêng, có cơ chế phát triển và chính sách hỗ trợ tương ứng. Đề xuất này mở ra hướng tiếp cận mới đối với doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế để nguồn lực đầu tư thực sự đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, sáng 22/10, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội họp phiên toàn thể ở Hội trường, nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) - Ảnh: https://quochoi.vn

Trình bày tờ trình trước Quốc hội sáng 22/10, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Dự thảo cũng đẩy mạnh phân cấp cho địa phương, cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Nhà ở cho thuê được thiết kế thành nhóm chính sách riêng

Điểm mới đáng chú ý là dự thảo bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, bao quát các nội dung từ đối tượng được thuê, nguồn vốn đầu tư, điều kiện và thủ tục triển khai dự án đến chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý vận hành.

Theo định hướng được Chính phủ đề xuất, nhà ở được phân thành 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Cách phân loại này nhằm tạo cơ sở xây dựng cơ chế phù hợp với mục tiêu của từng nhóm, thay vì áp dụng cách tiếp cận chung cho các loại hình nhà ở có tính chất và đối tượng phục vụ khác nhau.

Với doanh nghiệp, việc thiết kế cơ chế riêng cho nhà ở cho thuê có ý nghĩa trong việc xác lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào các quy định cụ thể về ưu đãi, giá thuê, nguồn vốn và điều kiện tiếp cận chính sách. Đây cũng là những nội dung cần được hoàn thiện để khuyến khích doanh nghiệp tham gia mà vẫn bảo đảm khả năng chi trả của người thuê.

Phân cấp thủ tục, điều chỉnh chính sách phát triển nhà ở

Theo tờ trình, dự thảo phân cấp 20/21 thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực này cho địa phương; thủ tục còn lại liên quan đến cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng. Cùng với đó, dự thảo đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) - Ảnh: https://quochoi.vn

Nếu được cụ thể hóa hiệu quả, những thay đổi này có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí tuân thủ, chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án. Dù vậy, phân cấp cần đi kèm cơ chế thực thi thống nhất, tránh tình trạng cách hiểu và áp dụng chính sách khác nhau giữa các địa phương.

Đối với nhà ở thương mại, dự thảo xác định đây là loại hình được đầu tư để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Quy định về phân lô bán nền cũng được điều chỉnh theo hướng giao địa phương quyết định khu vực được phép thực hiện tại đô thị loại III và các khu vực còn lại.

Trong lĩnh vực nhà ở xã hội, dự thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định về bán lại nhà ở sau 5 năm, đất phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Riêng việc xác định chi phí hạ tầng kỹ thuật liên quan đến thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội được đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn.

Cơ quan thẩm tra lưu ý nguy cơ trục lợi chính sách

Tại báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết cơ quan thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, đồng thời đề nghị tiếp tục hoàn thiện các cơ chế để bảo đảm chính sách đi đúng đối tượng.

Đối với nhà ở cho thuê, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ đối tượng được thuê và nhóm ưu tiên, đặc biệt với dự án sử dụng vốn nhà nước. Mục tiêu là tập trung nguồn lực ngân sách vào những người thực sự khó khăn về nhà ở, tránh phân bổ ưu đãi không đúng nhu cầu.

Cơ quan thẩm tra cũng lưu ý cần cân nhắc kỹ nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, bảo đảm trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Các chính sách ưu tiên cần được kiểm soát minh bạch, đồng thời có biện pháp ngăn chặn đầu cơ và trục lợi.

Ngoài ra, dự thảo bổ sung nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại chung cư gắn với tái thiết đô thị, cho phép áp dụng phương thức đối tác công tư và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng được sửa đổi nhằm xử lý những bất cập liên quan đến vận hành, sở hữu chung - riêng và tranh chấp giữa ban quản trị với cư dân.

Việc bổ sung cơ chế phát triển nhà ở cho thuê vì vậy không chỉ là thay đổi về kỹ thuật lập pháp, mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng huy động vốn tư nhân, hiệu quả sử dụng ngân sách và cơ hội tiếp cận chỗ ở của người dân. Chất lượng chính sách sẽ phụ thuộc vào việc cân bằng được lợi ích của doanh nghiệp, khả năng chi trả của người thuê và yêu cầu bảo đảm an sinh xã hội. Các nội dung hiện vẫn thuộc dự thảo, cần tiếp tục được hoàn thiện trong quá trình xem xét, quyết định.