Bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc bằng dòng tiền và năng lực quản trị

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn khác với những chu kỳ tăng trưởng trước. Nguồn cung nhiều hơn nhưng người mua thận trọng hơn; hạ tầng mở thêm không gian phát triển nhưng dòng vốn trở nên chọn lọc; những dự án từng được kỳ vọng nhờ quỹ đất lớn nay phải chứng minh khả năng tạo dòng tiền.

Cuộc chơi vì thế đang chuyển từ tích lũy tài sản sang tạo giá trị thực. Doanh nghiệp nào kiểm soát được vốn, pháp lý, sản phẩm và khả năng thực thi sẽ có cơ hội đi tiếp trong một thị trường ngày càng phân hóa.

Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045. Cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và công nghệ mở ra không gian tăng trưởng mới. Bất động sản gắn trực tiếp với tiến trình ấy, từ nhà ở, sản xuất đến thương mại, dịch vụ và du lịch.

Nguồn cung trở lại nhưng tiền không chạy theo mọi dự án

Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường bất động sản 2026 đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý.

Trong quý II/2026, số dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới tăng mạnh, nguồn cung đủ điều kiện bán cũng cải thiện. Tuy nhiên, cả nước chỉ ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý trước và 63,7% cùng kỳ năm 2025.

Tồn kho tại 25/34 địa phương được báo cáo ở mức khoảng 39.284 căn, nền, trong đó tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều tăng so với quý trước.

Sang quý III, tình trạng phân hóa tiếp tục thể hiện rõ. Cả nước có khoảng 92.004 giao dịch thành công, trong khi lượng tồn kho tại 27/34 địa phương tăng lên khoảng 51.950 căn, lô nền. Giao dịch tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi.

Những con số này cho thấy nguồn cung tăng không đồng nghĩa sức mua sẽ quay lại đồng loạt.

Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận - Chủ tịch Hội các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) - sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Những lợi thế từng tạo ra thành công có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo.

“Một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”, ông Thuận nhận định.

Thể chế mở đường nhưng cũng nâng chuẩn cuộc chơi

Một trong những thay đổi lớn nhất nằm ở môi trường pháp lý.

Các quy định mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản cùng quá trình tháo gỡ dự án tồn đọng đang tạo thêm cơ hội đưa nguồn lực đất đai trở lại thị trường. Nhưng khi pháp lý được chuẩn hóa hơn, khả năng cạnh tranh cũng thay đổi.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận - Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam - Ảnh: Hoàng Anh/https://vacd.vn

Doanh nghiệp không thể chỉ sở hữu quỹ đất rồi chờ giá tăng. Dự án phải có pháp lý rõ ràng, nguồn lực tài chính đủ mạnh và khả năng triển khai thực tế.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận cho rằng cải cách thể chế đang tạo môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Cơ hội được mở rộng nhưng yêu cầu về tuân thủ, trách nhiệm và năng lực thực hiện cũng tăng lên.

Điều này thể hiện khá rõ trên thị trường hiện nay: thanh khoản đang tập trung ở những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn thiện, tiến độ rõ và chủ đầu tư có khả năng thực thi.

Hạ tầng không còn là lời bảo đảm cho tăng giá

Trong nhiều năm, thông tin về sân bay, cao tốc, đường vành đai hay quy hoạch đô thị thường nhanh chóng tạo ra kỳ vọng tăng giá bất động sản.

Nhưng chu kỳ mới có thể khiến cách nhìn này thay đổi.

Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, giá trị của hạ tầng không nằm đơn thuần ở khoảng cách đến một tuyến đường mới, mà ở khả năng tạo kết nối giữa dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế.

Một cao tốc có thể rút ngắn thời gian di chuyển. Một tuyến metro có thể mở rộng không gian đô thị. Nhưng nếu khu vực đó chưa hình thành việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân đủ lớn, giá trị khai thác thực của bất động sản vẫn cần thời gian để hình thành.

Như vậy, cơ hội từ hạ tầng vẫn rất lớn nhưng thị trường sẽ ngày càng phân biệt rõ hơn giữa kỳ vọng quy hoạch và giá trị có thể khai thác.

Dòng vốn trở thành bộ lọc doanh nghiệp

Nếu pháp lý quyết định một dự án có thể đi tiếp hay không, dòng vốn quyết định doanh nghiệp có đủ sức đi đến cuối hay không.

Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội - cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 chịu tác động đồng thời từ áp lực lãi suất, tín dụng chọn lọc và thay đổi pháp lý.

Theo Savills, các ngân hàng đang cân đối lại thanh khoản và thận trọng hơn trong cấp tín dụng, buộc doanh nghiệp phát triển bất động sản phải củng cố cấu trúc vốn và nâng mức độ minh bạch. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ hơn, trong đó năng lực tài chính và kỷ luật triển khai dự án trở thành yếu tố quan trọng để duy trì niềm tin của nhà đầu tư.

Đây cũng là điểm GS.TS Nguyễn Đức Thuận đặc biệt lưu ý.

Doanh nghiệp không thể phụ thuộc quá lớn vào vốn vay hoặc tiền ứng trước của khách hàng. Vốn chủ sở hữu, hợp tác đầu tư, liên doanh và các dòng vốn dài hạn phải được tổ chức lại theo hướng an toàn hơn.

Huy động được tiền chưa phải lợi thế cuối cùng. Khả năng sử dụng vốn hiệu quả, kiểm soát nghĩa vụ nợ và tạo dòng tiền mới quyết định sức bền của doanh nghiệp.

Người mua buộc thị trường quay về giá trị sử dụng

Một lực sàng lọc khác đến từ chính người mua.

Bộ Xây dựng cho biết giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao trong khi thanh khoản giảm. Khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua vì thế ngày càng lớn.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Ảnh: VGP/ Toàn Thắng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nguồn cung thị trường đã tăng đáng kể từ năm 2024, nhưng số giao dịch chưa theo kịp. Trong 9 tháng năm 2026, thị trường có khoảng 104.400 sản phẩm, nhưng lượng giao dịch chỉ khoảng 55.000 sản phẩm.

Sự lệch pha này khiến doanh nghiệp phải trả lời một câu hỏi khó hơn: sản phẩm được phát triển để bán theo kỳ vọng tăng giá hay để đáp ứng khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực?

GS.TS Nguyễn Đức Thuận nêu nhận định cho rằng cơ hội trong giai đoạn mới sẽ ngày càng rõ hơn ở nhà ở phù hợp thu nhập, bất động sản cho thuê, công nghiệp, logistics và những đô thị tích hợp có khả năng thu hút dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế.

Một dự án chỉ thực sự bền vững khi có người đến ở, làm việc, kinh doanh và tạo dòng tiền.

Quản trị sẽ quyết định doanh nghiệp nào còn lợi thế

Trong chu kỳ tăng nóng, tốc độ mở rộng quỹ đất có thể tạo ra lợi thế. Trong chu kỳ sàng lọc, câu hỏi lại khác: doanh nghiệp có biết dự án nào nên tiếp tục, dự án nào cần cơ cấu lại, mức vay nào an toàn và sản phẩm nào thị trường thực sự cần hay không?

Đây là lúc năng lực quản trị trở thành lợi thế cạnh tranh.

Công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo có thể hỗ trợ doanh nghiệp nghiên cứu thị trường, bán hàng, kiểm soát chi phí và vận hành dự án. Nhưng theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, công nghệ không thể thay thế chiến lược, kỷ luật tài chính và trách nhiệm của người lãnh đạo.

Điều đó cũng phù hợp với nhận định của Savills rằng thị trường năm 2026 sẽ không thưởng cho dòng vốn thụ động. Nhà đầu tư và doanh nghiệp phải lựa chọn kỹ hơn các tài sản có nền tảng tốt, pháp lý rõ và khả năng tạo giá trị dài hạn.

Cuộc sàng lọc đã bắt đầu

Thị trường bất động sản không thiếu cơ hội. Thể chế đang được tháo gỡ. Hạ tầng tiếp tục mở rộng. Nguồn cung quay trở lại. Nhu cầu nhà ở, công nghiệp, logistics và đô thị vẫn còn lớn. Nhưng cơ hội không còn được phân bổ đồng đều.

Dự án có pháp lý sẽ khác dự án còn vướng mắc. Sản phẩm phục vụ nhu cầu thật sẽ khác sản phẩm sống bằng kỳ vọng. Doanh nghiệp có dòng tiền lành mạnh sẽ khác doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy.

Vì vậy, chu kỳ mới của thị trường bất động sản có thể không bắt đầu bằng một đợt tăng giá đồng loạt.

Nó bắt đầu bằng một cuộc sàng lọc.

Và sau cuộc sàng lọc đó, những doanh nghiệp còn đứng vững nhiều khả năng không phải những đơn vị đi nhanh nhất, mà là những đơn vị kiểm soát tốt nhất pháp lý, dòng vốn, sản phẩm và năng lực thực thi.

“Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài”, ông Thuận nhấn mạnh.