Nhà nước mua lại dự án bất động sản: Định giá thế nào để không lãng phí ngân sách?

Một thống kê gần đây nhất cho thấy cả nước hiện có khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng nguồn vốn khoảng 3,3 triệu tỷ đồng. Đến giữa năm 2026, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, khơi thông khoảng 800.000 tỷ đồng vốn đầu tư.

Trong khối lượng nguồn lực còn nằm lại này, Chính phủ đang nghiên cứu một cơ chế đặc biệt: Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Dự án nhà ở thương mại là công trình được đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường với mục đích hướng đến lợi nhuận kinh tế, phục vụ nhu cầu ở hoặc đầu tư sinh lời - (Ảnh minh họa).

Chủ trương đã được đặt ra tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 và tiếp tục được cụ thể hóa trong các nhiệm vụ của Chính phủ. Theo định hướng, giá trị mua lại phải được xác định trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch.

Chính cụm từ này mở ra bài toán khó nhất của cơ chế: định giá một dự án đang mắc kẹt như thế nào?

Không thể lấy giá thị trường đơn thuần làm căn cứ

Một dự án bất động sản không giống một tài sản thông thường có thể đưa lên thị trường và xác định giá bằng vài giao dịch tương đồng.

Giá trị của dự án có thể liên quan đến đất đai, chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng, tài chính, pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và phần công việc chủ đầu tư đã thực hiện. Trong khi đó, tình trạng pháp lý và khả năng triển khai của mỗi dự án lại rất khác nhau.

TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - đưa ra nhận địhn cho rằng khó khăn lớn nằm ở khâu định giá. Nếu giá mua quá thấp, quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng; thế nhưng nếu định giá quá cao, ngân sách Nhà nước có nguy cơ phải gánh phần chi phí không hợp lý.

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam.

Bởi vậy, bài toán không đơn giản là “dự án hiện nay đáng giá bao nhiêu”, mà phải xác định Nhà nước đang mua những giá trị nào và giá trị nào không được tính vào giá mua.

Định hướng “không bao gồm địa tô chênh lệch” được đặt ra chính là để phân biệt giữa phần chi phí hợp lý đã hình thành nên dự án với phần giá trị gia tăng do kỳ vọng thị trường hoặc lợi thế đất đai tạo ra.

Mỗi dự án là một hồ sơ kinh tế khác nhau

Một điểm khác cũng cần tính đến là không phải dự án tồn đọng nào cũng có chung một nguyên nhân.

Thực tế cho thấy có dự án vướng quy hoạch, có dự án gặp vấn đề về năng lực chủ đầu tư, lại có dự án liên quan đến nghĩa vụ tài chính hoặc pháp lý đất đai; cũng có trường hợp tài sản đã trở thành tài sản bảo đảm và do ngân hàng quản lý.

Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ - ông Phạm Đức Toản cho rằng tình trạng của các dự án đình trệ rất khác nhau. Vì vậy, việc xử lý cũng không thể áp dụng một công thức chung cho tất cả dự án.

Điều này càng khiến khâu thẩm định trở thành phần cốt lõi của cơ chế.

Trước khi Nhà nước bỏ tiền mua, cần xác định rõ dự án đang ở đâu trong chuỗi pháp lý, còn nghĩa vụ tài chính nào, tài sản thuộc về ai, có tranh chấp hay không, khả năng tiếp tục triển khai thế nào và sau khi mua lại Nhà nước sẽ sử dụng quỹ đất, công trình ra sao.

Mua lại để tạo quỹ nhà, không phải chuyển rủi ro sang ngân sách

Mục tiêu của cơ chế được xác định là tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Nghị quyết 21-NQ/TW cũng đặt cơ chế này trong định hướng khơi thông nguồn lực đất đai và xử lý các dự án tồn đọng.

Ở góc độ kinh tế, việc một dự án được tái khởi động có thể kéo theo nhiều hoạt động khác. Đất được đưa vào sử dụng, công trình tiếp tục được xây dựng, nhà thầu có việc làm, vật liệu và thiết bị được tiêu thụ, dòng vốn tín dụng có cơ hội quay vòng.

Bà Hoàng Thu Hằng – Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản- (Ảnh: Phan Chính).

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Thu Hằng cũng cho rằng một dự án để càng lâu thì chi phí xã hội càng lớn, từ đất đai không được khai thác, vốn không quay vòng đến công trình xuống cấp và công nợ của các bên liên quan.

Tuy nhiên, chi phí xã hội của việc để dự án đình trệ không đồng nghĩa với việc Nhà nước có thể mua dự án bằng mọi mức giá.

Đây là ranh giới quan trọng của chính sách.

Minh bạch từ khâu chọn dự án đến xác định giá

TS. Trần Xuân Lượng cũng lưu ý nguy cơ trục lợi chính sách nếu những vấn đề về pháp lý, quy hoạch hoặc trách nhiệm của chủ đầu tư không được làm rõ trước khi Nhà nước mua lại.

Vì vậy, quá trình này cần một cơ chế công khai và kiểm soát đủ chặt: tiêu chí dự án được đưa vào diện thí điểm, phương pháp xác định chi phí hợp lý, đơn vị thẩm định giá, trách nhiệm của các cơ quan liên quan và cơ chế giám sát sau khi mua.

Đặc biệt, cần phân định rõ phần giá trị mà Nhà nước mua lại với phần trách nhiệm mà chủ đầu tư phải tự chịu.

Nếu doanh nghiệp đã có sai phạm hoặc dự án không đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục, việc Nhà nước mua lại không thể trở thành cách chuyển toàn bộ rủi ro từ doanh nghiệp sang ngân sách.

Ngược lại, nếu một dự án có hồ sơ pháp lý đủ điều kiện, chủ đầu tư thực sự không còn khả năng triển khai và tài sản có thể chuyển thành quỹ nhà phục vụ nhu cầu xã hội, cơ chế mua lại có thể trở thành một công cụ xử lý nguồn lực bị đình trệ.

Chính vì vậy, giá mua sẽ là “chốt khóa” của cơ chế này. Định giá thấp quá có thể làm mất động lực hợp tác và ảnh hưởng quyền tài sản hợp pháp; định giá cao quá có thể làm phát sinh thất thoát nguồn lực công.

Một cơ chế thí điểm chỉ có ý nghĩa khi giải quyết được cả hai bài toán: đưa đất và dự án trở lại nền kinh tế, đồng thời giữ được kỷ luật đối với đồng tiền ngân sách.