Con số của chương trình tín dụng nhà ở xã hội là một minh chứng rõ rệt. Chương trình có quy mô 145.000 tỷ đồng, huy động từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến tháng 6/2026 mới giải ngân lũy kế khoảng 12.440 tỷ đồng.
Khoảng cách rất lớn giữa nguồn vốn được bố trí và vốn thực tế đến được thị trường cho thấy tiền không phải nút thắt duy nhất. Vấn đề nằm ở pháp lý dự án, sản phẩm, khả năng hấp thụ, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng trả nợ của người mua.
Không thể nhìn toàn bộ tín dụng bất động sản bằng một thước đo
Tín dụng phục vụ người mua nhà, phát triển dự án, kinh doanh bất động sản hay các hoạt động đầu tư có đặc điểm hoàn toàn khác nhau về dòng tiền và rủi ro.
 |
| TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). |
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vnrea) Nguyễn Văn Đính, nguồn vốn cần được ưu tiên cho những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở và đáp ứng nhu cầu thực.
Ngược lại, những dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài các dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát.
Nếu nới tín dụng đồng loạt, rủi ro có thể quay trở lại hệ thống ngân hàng. Nhưng nếu siết đồng loạt, những dự án đang có khả năng hoàn thành nhưng thiếu vốn lại có thể tiếp tục đình trệ, kéo theo nguy cơ nợ xấu.
Điểm mấu chốt vì thế không phải nới hay siết, mà là phân loại.
Ba nhóm dự án cần được nhìn khác nhau
Một hướng tiếp cận được các chuyên gia bất động sản đề xuất là phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi.
Nhóm thứ nhất là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn nhưng chủ yếu thiếu vốn. Đây là nhóm cần được ưu tiên tiếp cận tín dụng để hoàn thành công trình, đưa sản phẩm ra thị trường và tạo dòng tiền trả nợ.
Nhóm thứ hai là dự án còn khả năng phục hồi nhưng phải tái cấu trúc. Doanh nghiệp có thể phải bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ trước khi tiếp tục huy động tín dụng.
Nhóm thứ ba là những dự án không còn khả năng phục hồi. Với nhóm này, việc tiếp tục bơm vốn không giải quyết được vấn đề mà chỉ kéo dài rủi ro. Các phương án chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định cần được tính đến.
Cách phân tầng như vậy giúp dòng vốn tránh được tình trạng cùng mang tên “tín dụng bất động sản” nhưng có mức độ an toàn hoàn toàn khác nhau.
Dự án có tiền vẫn chưa chắc bán được
Thực tế của chương trình tín dụng nhà ở xã hội cho thấy một nghịch lý: có nguồn vốn ưu đãi nhưng vốn chưa thể giải ngân nhanh.
 |
| Từ nay tới năm 2030, nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp (Ảnh: https://baochinhphu.vn). |
Nguyên nhân có thể xuất phát từ nhiều mắt xích. Dự án chưa hoàn thiện pháp lý thì ngân hàng khó giải ngân. Giá bán không phù hợp thì người mua khó tiếp cận. Sản phẩm không đúng nhu cầu thì nguồn cầu không đủ mạnh. Người vay không chứng minh được khả năng trả nợ thì lãi suất ưu đãi cũng chưa đủ để biến nhu cầu thành giao dịch.
Điều này cho thấy chính sách tín dụng không thể tách khỏi quá trình tháo gỡ pháp lý, phát triển nguồn cung và nâng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Với doanh nghiệp, đây cũng là lời cảnh báo quan trọng: không thể xem tín dụng là phương án thay thế cho một dự án có cấu trúc tài chính và phương án kinh doanh yếu.
Dữ liệu phải đi trước dòng vốn
Một rào cản đáng kể khác là dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ.
Nếu không cải thiện được dữ liệu, việc “ưu tiên tín dụng” rất dễ trở thành phân bổ vốn theo tiêu chí hành chính thay vì đánh giá rủi ro thực tế.
Theo hướng này, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường đánh giá các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và những tài sản tạo dòng tiền cần có cơ chế tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.
Các ngân hàng cũng cần thường xuyên đánh giá khả năng chịu đựng trước những kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đến hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.
Khơi thông vốn nhưng không chuyển rủi ro
Từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng bất động sản đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Các chính sách trước đó tập trung xử lý vòng xoáy giữa pháp lý, trái phiếu và tín dụng; sau đó hướng vốn cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, người trẻ mua nhà và các dự án có tính khả thi.
Định hướng này cần tiếp tục được hoàn thiện bằng tiêu chí rõ ràng, thời hạn cụ thể và cơ chế hậu kiểm.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng: “Việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường BĐS đang trong giai đoạn phân hóa cao giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và các dự án treo để huy động vốn của nhà đầu tư.”
Dòng vốn vì thế cần được tái cấp cho những dự án có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý, đồng thời kiểm soát mức độ tập trung tín dụng và khả năng trả nợ.
Mục tiêu cuối cùng không phải đưa thật nhiều tiền vào bất động sản. Đó là đưa đúng đồng vốn vào đúng tài sản, tạo ra sản phẩm thực, dòng tiền thực và khả năng trả nợ thực, qua đó phục hồi thị trường mà không đẩy rủi ro sang hệ thống tài chính.
