Siết quản lý kinh doanh bất động sản để chặn rủi ro cho người mua nhà

Hàng nghìn người mua nhà có thể phải đối diện với nguy cơ mất chỗ ở dù đã bỏ tiền mua căn hộ và sinh sống nhiều năm. Từ thực tế này, các đại biểu Quốc hội đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng kiểm soát chặt hơn ngay từ thời điểm sản phẩm được đưa ra thị trường, thay vì đợi sai phạm phát sinh rồi mới tìm cách xử lý.

Tại phiên thảo luận ở hội trường sáng 30/10 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn đại biểu TP. Hải Phòng) dẫn trường hợp hơn 3.900 căn hộ tại các dự án liên quan Tập đoàn Mường Thanh ở Hà Nội nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm. Theo đại biểu, điều đáng lo ngại không chỉ là những vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng, mà còn là việc các vi phạm có thể kéo dài trong khi căn hộ vẫn được đưa vào giao dịch, người dân mua và sinh sống.

Quang cảnh phiên thảo luận tại hội trường sáng 30/10 - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc.

Vấn đề được đại biểu đặt ra là vì sao những sai phạm liên quan trực tiếp đến quy hoạch, thiết kế và trật tự xây dựng không được phát hiện, ngăn chặn trước khi căn hộ đến tay khách hàng. Khi cơ quan chức năng tiến hành xử lý, người mua lại đứng trước nguy cơ mất nhà hoặc kéo dài thời gian chờ giải quyết quyền lợi.

Không để hồ sơ duyệt một đằng, căn hộ bán một nẻo

Theo đại biểu Vũ Văn Tiến, thông tin về số tầng, số lượng căn hộ và diện tích dự án đều được xác định trong hồ sơ quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt. Vì vậy, khi chủ đầu tư đưa sản phẩm ra kinh doanh, cần có cơ chế kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ thực tế với các thông số pháp lý này.

Điểm cần làm rõ không chỉ là chủ đầu tư có công khai thông tin hay không, mà còn là cơ quan nào chịu trách nhiệm kiểm tra tính chính xác của thông tin đó. Nếu số căn hộ được đưa ra bán vượt quá số lượng được phê duyệt, cơ chế quản lý phải đủ khả năng phát hiện và ngăn chặn trước khi giao dịch diễn ra.

Từ yêu cầu này, đại biểu đề nghị hoàn thiện khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 của dự thảo luật theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu; công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán; đồng thời cảnh báo và ngăn chặn giao dịch đối với sản phẩm vi phạm.

Đây là khâu có ý nghĩa quyết định đối với an toàn của thị trường. Một căn hộ có thể được giới thiệu bằng đầy đủ thông tin về diện tích, tiện ích, tiến độ và phương thức thanh toán, nhưng những thông tin đó không thay thế được việc xác nhận sản phẩm phù hợp với quy hoạch và hồ sơ pháp lý. Nếu thiếu cơ chế đối chiếu độc lập, người mua rất khó tự nhận biết những sai lệch nằm trong hồ sơ kỹ thuật hoặc quá trình triển khai dự án.

Trách nhiệm không thể dừng ở mức nộp phạt

Một nội dung khác được đại biểu Vũ Văn Tiến nhấn mạnh là trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý khi dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng vẫn được đưa vào kinh doanh.

Đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm tại Điều 5 và Điều 59. Theo đó, những sai phạm ban đầu dù nhỏ nhưng không được xử lý kịp thời có thể tích tụ, mở rộng thành hậu quả nghiêm trọng, đặc biệt khi công trình đã có nhiều người mua nhà và sinh sống.

Hơn 24.900 căn hộ đang hiện diện tại 12 dự án liên quan đến các doanh nghiệp của ông Lê Thanh Thản, trong khi số căn hộ được phê duyệt ban đầu chỉ là 6.759. Khoảng chênh lệch 18.184 căn không đơn thuần là một con số về xây dựng: nó gắn với áp lực lên hạ tầng đô thị, những vướng mắc pháp lý kéo dài và quyền lợi của người dân đã bỏ tiền mua nhà.

Đáng chú ý, đại biểu cho rằng không thể để chủ đầu tư cố tình vi phạm, thu lợi từ sai phạm rồi chỉ cần nộp phạt là hoàn tất trách nhiệm. Nếu lợi ích thu được từ hành vi vi phạm lớn hơn chế tài phải chịu, quy định xử phạt sẽ khó tạo ra sức răn đe thực chất.

Vì vậy, đại biểu đề nghị hoàn thiện Điều 13, Điều 15, Điều 18 và các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường và khắc phục hậu quả do mình gây ra. Yêu cầu này đặc biệt quan trọng trong trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản và nơi ở của người dân.

Chuyển nhượng dự án không được làm đứt gãy quyền lợi khách hàng

Bên cạnh việc kiểm soát điều kiện đưa nhà ra bán, các ý kiến tại nghị trường cũng đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền lợi người mua khi dự án thay đổi chủ đầu tư.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn đại biểu tỉnh Thanh Hóa) đề nghị nghiên cứu cơ chế xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

Theo đại biểu, việc chuyển nhượng cần dựa trên nghĩa vụ tài chính đã được xác định, kiểm chứng; đồng thời phải có cơ chế thanh toán và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tránh biến việc chuyển nhượng thành cách trì hoãn trách nhiệm với Nhà nước.

Đối với Điều 32, đại biểu đề nghị làm rõ thời điểm và phạm vi chuyển giao trách nhiệm đối với khoản tiền đã nhận của khách hàng, nghĩa vụ bảo lãnh, bảo hành và cấp giấy chứng nhận. Việc thay đổi chủ đầu tư không thể trở thành lý do khiến người mua phải bắt đầu lại quá trình đòi quyền lợi hoặc không xác định được bên chịu trách nhiệm.

Những đề xuất này cho thấy bảo vệ người mua nhà không chỉ là kiểm soát tính pháp lý của căn hộ trước khi mở bán. Quyền lợi khách hàng còn phải được bảo đảm trong suốt vòng đời dự án, kể cả khi dự án gặp khó khăn, chuyển nhượng hoặc phát sinh tranh chấp.

Trước đó, Doanh nghiệp và Hội nhập đã có thông tin đề cập những vấn đề liên quan đến khoản thanh toán 5% còn lại, nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án và trách nhiệm kế thừa trong quá trình sửa đổi luật. Các nội dung tại phiên thảo luận ngày 30/10 tiếp tục mở rộng vấn đề sang khâu kiểm soát sản phẩm trước khi giao dịch.

Minh bạch thị trường phải bắt đầu từ từng căn hộ

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đặt ra yêu cầu dung hòa hai mục tiêu: giảm vướng mắc, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án và tăng khả năng phòng ngừa rủi ro cho người mua. Hai mục tiêu này không đối lập nếu quy định pháp luật xác định rõ điều kiện kinh doanh, trách nhiệm kiểm tra và hậu quả pháp lý đối với hành vi vi phạm.

Đối với doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc, cơ chế công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán và đối chiếu với hồ sơ được phê duyệt có thể góp phần tạo môi trường cạnh tranh minh bạch hơn. Ngược lại, những chủ đầu tư tìm cách đưa sản phẩm sai quy hoạch, sai thiết kế ra thị trường sẽ khó có cơ hội chuyển rủi ro sang khách hàng nếu quy trình giám sát được thực hiện thực chất.

Điều quan trọng là quy định mới phải xác định được ai kiểm tra, kiểm tra vào thời điểm nào, dữ liệu nào được sử dụng và cơ quan nào chịu trách nhiệm khi sai phạm vẫn lọt qua. Công khai thông tin chỉ có ý nghĩa khi người mua có thể kiểm chứng; chế tài chỉ có sức răn đe khi chủ đầu tư phải gánh chịu đầy đủ hậu quả do mình gây ra.

Thị trường bất động sản cần nguồn cung và cơ chế thông thoáng để phát triển, nhưng không thể lấy tốc độ bán hàng làm thước đo duy nhất. Một thị trường lành mạnh phải bảo đảm căn hộ được bán đúng quy hoạch, đúng điều kiện pháp lý và người mua không trở thành bên chịu thiệt khi sai phạm của chủ đầu tư bị phát hiện.

Với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), yêu cầu đặt ra không chỉ là tạo thuận lợi cho giao dịch, mà còn phải thiết lập một hàng rào kiểm soát đủ hiệu lực trước khi người dân xuống tiền. Bởi khi căn hộ đã được bán và đưa vào sử dụng, chi phí khắc phục sai phạm không còn nằm riêng trong phạm vi trách nhiệm của doanh nghiệp, mà có thể trở thành gánh nặng kéo dài đối với hàng nghìn gia đình.