Giá đất từ năm 2028: Minh bạch dữ liệu là điều kiện quyết định

Dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - Ảnh: https://quochoi.vn

Từ ngày 1/1/2028, nếu phương án trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, việc xác định giá đất sẽ được thực hiện đồng bộ theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Như vậy, thay đổi này có thể giúp đơn giản hóa quy trình, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tính chính xác và minh bạch của dữ liệu. Bởi chỉ cần dữ liệu đầu vào thiếu tin cậy hoặc hệ số điều chỉnh thiếu căn cứ, chi phí đất đai của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân đều có thể bị ảnh hưởng.

Dữ liệu đầu vào quyết định chất lượng giá đất

Tại phiên thảo luận ở hội trường sáng 29/10 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội tập trung góp ý về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Điểm chung trong các ý kiến là yêu cầu công khai căn cứ tính toán, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và có cơ chế giám sát độc lập.

Đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn đại biểu Khánh Hòa) nêu quan điểm nhấn mạnh lưu ý việc xác định hệ số điều chỉnh tại các địa phương có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu mức giá được xác định quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp sẽ tăng; ngược lại, nếu giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có nguy cơ chịu thiệt thòi.

Đại biểu Lê Hữu Trí: Đất đai không chỉ là nguồn lực phát triển kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, môi trường đầu tư và sự ổn định xã hội. Do đó, việc sửa đổi lần này cần vượt qua các yêu cầu tháo gỡ vướng mắc trước mắt, hướng tới xây dựng một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch, ổn định và có tính khả thi cao. - Ảnh: https://quochoi.vn

Theo đại biểu, việc định giá cần giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu tăng thu ngân sách. Do đó, dự thảo cần làm rõ nguyên tắc, phương pháp và quy trình xác định hệ số điều chỉnh, đồng thời tăng cường công khai dữ liệu và kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn đại biểu Hải Phòng) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất; công khai căn cứ, phương pháp và kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh. Với những trường hợp có tác động lớn, cần có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập.

Những đề xuất này cho thấy, khi chuyển sang cơ chế mới, vấn đề không chỉ nằm ở việc lựa chọn công thức tính giá mà còn ở độ tin cậy của dữ liệu được đưa vào công thức đó.

Giá giao dịch trên thị trường có thể biến động theo vị trí, hạ tầng, mục đích sử dụng, quy hoạch và thời điểm chuyển nhượng. Nếu dữ liệu thu thập không đầy đủ, không được sàng lọc hoặc phản ánh các giao dịch bất thường, kết quả tính toán khó bảo đảm sát thực tế. Khi đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh dù được xây dựng theo quy trình thống nhất vẫn có thể tạo ra những khoảng cách đáng kể giữa các khu vực.

Hệ số điều chỉnh cần có cơ chế kiểm soát rõ ràng

Theo giải trình của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng tại phiên thảo luận ngày 29/10, dự thảo tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất; giá đất được xác định theo bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất, không quy định giá đất cụ thể. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do HĐND cấp tỉnh ban hành, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2028.

Việc chuyển sang cơ chế này được kỳ vọng khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và tạo thuận lợi cho tiến độ triển khai dự án. Tuy nhiên, khi địa phương giữ vai trò quan trọng trong việc xây dựng và quyết định các công cụ định giá, yêu cầu thống nhất nguyên tắc thực hiện giữa các tỉnh, thành càng trở nên cần thiết.

Đại biểu Hà Sỹ Huân (Đoàn đại biểu Thái Nguyên) đề nghị nghiên cứu phân định rõ thẩm quyền: HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số; UBND cấp tỉnh ban hành, điều chỉnh hệ số trong phạm vi được thông qua, đồng thời công khai căn cứ điều chỉnh và báo cáo HĐND tại kỳ họp gần nhất.

Đại biểu cũng lưu ý cần có cơ chế điều chỉnh theo thủ tục rút gọn khi thị trường biến động đáng kể, đồng thời xác định cụ thể các trường hợp phải điều chỉnh để tránh cách hiểu và vận dụng khác nhau.

Đây là vấn đề có ý nghĩa trực tiếp với hoạt động đầu tư, kinh doanh. Giá đất là một trong những yếu tố cấu thành chi phí phát triển dự án, ảnh hưởng đến phương án tài chính, dòng tiền và khả năng triển khai. Nếu cơ chế điều chỉnh thiếu ổn định hoặc khó dự đoán, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn khi lập kế hoạch đầu tư dài hạn. Ngược lại, một hệ thống có căn cứ rõ ràng, dữ liệu có thể kiểm chứng và quy trình công khai sẽ giúp giảm rủi ro pháp lý, tăng khả năng dự báo chi phí.

Hài hòa lợi ích thay vì chỉ thay đổi cách tính

Một điểm cần lưu ý là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh không chỉ phục vụ tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất mà còn liên quan đến tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, chất lượng định giá tác động đồng thời đến ngân sách, doanh nghiệp và người dân.

Nếu giá đất được xác định thiếu sát thực tế, doanh nghiệp có thể phải gánh chi phí tiếp cận đất đai cao hơn khả năng dự tính. Trong khi đó, người có đất bị thu hồi có thể không được bảo đảm quyền lợi tương xứng. Những chênh lệch này nếu không được giải quyết bằng cơ chế minh bạch sẽ dễ phát sinh khiếu nại, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho biết chức năng quản lý giá đất đã được chuyển cho ngành tài chính từ Trung ương đến địa phương. Việc dự kiến áp dụng cơ chế mới từ năm 2028 nhằm dành khoảng một năm để ngành tài chính thiết kế nội dung liên quan. Khoảng thời gian chuẩn bị này cần được sử dụng để hoàn thiện hệ thống dữ liệu, quy trình kiểm chứng, phương pháp xác định hệ số và trách nhiệm của từng cơ quan.

Thay đổi cơ chế định giá sẽ chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi cùng một hệ thống dữ liệu đáng tin cậy và cơ chế giám sát đủ mạnh. Khi căn cứ xác định giá được công khai, kết quả có thể kiểm chứng và trách nhiệm được phân định rõ, doanh nghiệp mới có cơ sở dự báo chi phí, người dân có điều kiện bảo vệ quyền lợi, còn Nhà nước có thể quản lý nguồn lực đất đai minh bạch hơn.

Mốc 1/1/2028 vì vậy không đơn thuần là thời điểm chuyển đổi phương pháp tính giá đất. Đây còn là thời hạn để hoàn thiện nền tảng dữ liệu và năng lực quản trị, quyết định mức độ công bằng, khả thi của cơ chế mới.