Thị trường bất động sản đòi hỏi doanh nghiệp nâng năng lực thích ứng

Thị trường bất động sản đang đặt doanh nghiệp trước bài toán chuyển nguồn lực đầu tư thành sản phẩm phù hợp và giao dịch thực tế. Quỹ đất hay quy mô dự án cần được xem xét cùng tiến độ pháp lý, khả năng triển khai và sức mua.

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, Bộ Xây dựng cho biết quý 3/2026 ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch thành công, bằng 92% quý trước. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng tồn kho khoảng 51.950 căn, lô đất nền.

Số liệu này mới phản ánh lượng tồn kho do chủ đầu tư báo cáo. Sản phẩm chưa tiêu thụ trên thị trường thứ cấp và nguồn vốn tại các dự án dở dang chưa được phản ánh đầy đủ.

Điều chỉnh sản phẩm theo khả năng hấp thụ

Giao dịch chậm trong khi tồn kho gia tăng đặt ra yêu cầu đánh giá lại cơ cấu sản phẩm. Doanh nghiệp cần xác định rõ nhóm khách hàng, khả năng thanh toán và nhu cầu sử dụng trước khi quyết định quy mô đầu tư.

Tại phiên họp ngày 13/10, Chính phủ yêu cầu phát triển nhà ở căn cứ nhu cầu thực tế, khả năng chi trả của người dân và điều kiện từng địa phương. Định hướng này gắn với việc khắc phục mất cân đối cung cầu, tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Từ góc độ kinh doanh, sự phù hợp của sản phẩm cần được thể hiện ở tổng giá trị, tiến độ thanh toán, công năng và khả năng bàn giao. Các chính sách bán hàng chỉ phát huy hiệu quả khi người mua nhìn thấy giá trị sử dụng và đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Với doanh nghiệp nhỏ và vừa, lựa chọn phân khúc phù hợp còn giúp tập trung nguồn lực. Một danh mục đầu tư vượt quá năng lực triển khai có thể kéo dài thời gian hoàn thiện, làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến cam kết với khách hàng.

Nguồn vốn cần phù hợp tiến độ dự án

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% dư nợ toàn nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 19,59%, còn tín dụng phục vụ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản tăng 1,02%. Sự khác biệt này cho thấy dòng vốn dành cho hoạt động kinh doanh và phía người sử dụng bất động sản có mức tăng không đồng đều.

Những diễn biến trên đặt ra yêu cầu gắn phương án huy động vốn với khả năng tiêu thụ sản phẩm. Doanh nghiệp cần tính toán nguồn lực cho từng giai đoạn, từ hoàn thiện thủ tục, xây dựng đến bàn giao và thực hiện các nghĩa vụ sau bán hàng.

Hợp tác đầu tư, chuyển nhượng dự án hoặc tìm đối tác phát triển có thể được xem xét tùy điều kiện từng doanh nghiệp. Hiệu quả của phương án phụ thuộc vào hồ sơ dự án, cơ chế phân chia trách nhiệm và khả năng thực hiện cam kết.

Ngân hàng Nhà nước cũng nhấn mạnh đặc điểm đầu tư bất động sản mang tính trung, dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu ngắn hạn. Vì vậy, phát triển thêm các kênh huy động vốn là yêu cầu cần thiết để hạn chế rủi ro chênh lệch kỳ hạn.

Minh bạch thông tin để củng cố niềm tin

Khi người mua cân nhắc kỹ hơn, chất lượng thông tin trở thành một phần của năng lực cạnh tranh. Hồ sơ pháp lý, điều kiện giao dịch, tiến độ xây dựng và nội dung cam kết cần được cung cấp rõ ràng, nhất quán.

Doanh nghiệp cũng cần kết nối thông tin giữa bộ phận pháp lý, tài chính, kinh doanh và chăm sóc khách hàng. Nếu mỗi bộ phận sử dụng dữ liệu khác nhau, việc tư vấn dễ thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến quá trình xử lý yêu cầu của người mua.

Trong bối cảnh đó, chuyển đổi số có thể bắt đầu từ quản lý hồ sơ dự án, hợp đồng, công nợ và phản hồi khách hàng. Mục tiêu là giúp doanh nghiệp nắm được tình trạng hoạt động, phát hiện vướng mắc và phân công trách nhiệm xử lý.

Với doanh nghiệp nhỏ và vừa, mức đầu tư công nghệ cần phù hợp quy mô và nhu cầu thực tế. Những công cụ phục vụ trực tiếp công việc hằng ngày sẽ có giá trị khi được sử dụng thường xuyên, có người chịu trách nhiệm và dữ liệu được cập nhật đầy đủ.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa rất khó duy trì đội ngũ chuyên gia trên nhiều lĩnh vực. Vì vậy, tổ chức hội cần làm cầu nối giúp doanh nghiệp tiếp cận đúng chuyên gia, giải quyết những vướng mắc cụ thể trong hoạt động kinh doanh.

Thị trường đang đặt yêu cầu cao hơn đối với chất lượng sản phẩm và năng lực thực thi. Sự đồng hành giữa chính quyền, doanh nghiệp và tổ chức hội cần hướng vào tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, nâng chất lượng thông tin và kết nối nguồn lực phù hợp, tạo thêm động lực phục hồi.