Thị trường bất động sản vẫn nghẽn dù nhiều dự án được tháo gỡ

Theo báo cáo về thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2026 được Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) dẫn lại trong Công văn số 141/2026/CV-HoREA ngày 17/10/2026, thị trường đang chịu sức ép từ giao dịch giảm, hàng tồn kho tăng và khả năng tiếp cận vốn còn phân hóa. Trong khi đó, tiến độ tháo gỡ các dự án khó khăn, vướng mắc kéo dài đã có những chuyển biến tích cực nhưng chưa đồng nghĩa tất cả dự án được xử lý đều có thể nhanh chóng triển khai hoặc tạo ra sản phẩm cho thị trường.

Giao dịch giảm, tồn kho tăng

Trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, gồm 80.269 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, cùng 251.607 giao dịch đất nền. Riêng quý III, tổng số giao dịch đạt 92.004, bằng 92% quý II, tương đương giảm 8%.

Nguồn cung bất động sản cần gắn với nhu cầu thực tế và khả năng hấp thụ của thị trường - Ảnh minh họa: https://www.pexels.com

Mức giảm tập trung rõ hơn ở nhóm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ. Phân khúc này ghi nhận 22.847 giao dịch trong quý III, giảm 14% so với quý trước; đất nền đạt 69.157 giao dịch, giảm 6%.

Diễn biến trên cho thấy sức hấp thụ của thị trường chưa đồng đều. Theo đánh giá được HoREA dẫn lại, giá nhà ở tại nhiều địa phương có xu hướng giảm nhẹ so với quý II, nhưng mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn cao so với thu nhập của người dân. Giá điều chỉnh chưa đủ để bảo đảm người mua có thể tiếp cận nhà ở, nhất là khi điều kiện vay vốn vẫn chặt chẽ.

Áp lực còn thể hiện ở lượng hàng chưa tiêu thụ. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng được công bố tại cuộc họp về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, lượng tồn kho tại các dự án của những địa phương báo cáo trong quý III/2026 đạt khoảng 51.950 căn và nền đất. Trong đó, có 15.319 căn hộ chung cư, 17.089 căn nhà ở riêng lẻ và 19.542 nền đất.

Đáng chú ý, tồn kho đất nền tăng 75,3% so với quý II; tồn kho căn hộ chung cư tăng 19,5% và nhà ở riêng lẻ tăng 11,6%. Đây là số liệu tồn kho tại các dự án được báo cáo, không đại diện cho toàn bộ lượng bất động sản chưa giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Tồn kho gia tăng trong khi giao dịch giảm có thể khiến vốn của doanh nghiệp bị giam trong hàng hóa, kéo dài thời gian thu hồi vốn và gia tăng áp lực thanh toán. Với những chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, tốc độ bán hàng chậm còn làm tăng rủi ro thiếu dòng tiền để tiếp tục thi công, trả nợ và hoàn thành dự án.

Tháo gỡ thủ tục chưa đồng nghĩa dự án đã hoạt động

Một điểm đáng chú ý trong công văn của HoREA là kiến nghị đánh giá tồn kho bất động sản theo phạm vi rộng hơn. Hiệp hội cho rằng ngoài sản phẩm chưa bán tại các dự án đang triển khai, cơ quan quản lý cần tính đến những dự án bị đình trệ kéo dài, nơi vốn đầu tư và nguồn lực đất đai chưa thể phát huy hiệu quả.

Kiến nghị này đặt ra sự phân biệt cần thiết giữa ba trạng thái: dự án đã tháo gỡ vướng mắc pháp lý; dự án đã có thể tiếp tục đầu tư, thi công; và dự án đã hoàn thành, đi vào hoạt động. Đây là những dấu mốc khác nhau, không thể mặc nhiên coi kết quả xử lý thủ tục là kết quả hoàn thành dự án.

Theo Thông báo số 521/TB-VPCP ngày 8/10/2026, Chính phủ đã đề cập việc tiếp tục xử lý các dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài và yêu cầu theo dõi tiến độ, xác định trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10 đặt ra yêu cầu tiếp tục tháo gỡ vướng mắc và khơi thông nguồn lực. Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc làm việc với Bộ Xây dựng về thực hiện cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính (TTHC), điều kiện kinh doanh - Ảnh: VGP/Phương Nguyên.

Theo Công văn 141/2026/CV-HoREA, công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tiếp tục được triển khai tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, vẫn còn những dự án đang trong quá trình xử lý. Thực tế này cho thấy việc giải quyết vướng mắc về pháp lý và thủ tục đầu tư vẫn là một trong những nhiệm vụ quan trọng để khơi thông nguồn cung cho thị trường.

Về bản chất, hiệu quả tháo gỡ phải được đo bằng việc dự án có thể tiếp tục triển khai hay không, bao nhiêu dự án thực sự trở lại hoạt động, nguồn cung được bổ sung ở phân khúc nào và nguồn vốn bị đình trệ có được khơi thông hay chưa. Cách đánh giá này cũng giúp phân biệt dự án được xử lý về thủ tục với dự án có khả năng hoàn thành, tránh để kết quả hành chính trở thành thước đo duy nhất.

Áp lực vốn vẫn đè nặng doanh nghiệp

Tín dụng ngân hàng tiếp tục là nguồn vốn quan trọng của thị trường bất động sản. Theo số liệu HoREA dẫn từ báo cáo Bộ Xây dựng, đến ngày 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản khoảng 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%; dư nợ phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng khoảng 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02%.

Những con số này cho thấy tín dụng vẫn có quy mô lớn, nhưng khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp không giống nhau. Dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, phương án đầu tư khả thi và khả năng tạo dòng tiền tốt có lợi thế hơn. Ngược lại, dự án còn vướng mắc pháp lý hoặc khó chứng minh khả năng tiêu thụ và trả nợ tiếp tục đối diện rào cản tín dụng.

Bên cạnh vốn ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được theo dõi sát. Theo số liệu được HoREA dẫn từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong 9 tháng đầu năm đạt khoảng 370.572 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được nêu ở mức khoảng 148.228 tỷ đồng. Văn bản đồng thời cảnh báo áp lực trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2026 vẫn lớn.

Những khó khăn về pháp lý và tiến độ triển khai dự án, áp lực tài chính tiếp tục là vấn đề đáng chú ý đối với doanh nghiệp bất động sản. Nghĩa vụ thanh toán trái phiếu đến hạn, cùng nhu cầu vốn để tiếp tục thực hiện dự án, đặt ra yêu cầu bảo đảm nguồn lực tài chính trong quá trình phục hồi hoạt động kinh doanh. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng tiếp tục là một kênh đáng chú ý. HoREA dẫn số liệu cho biết lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,32 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong 8 tháng đầu năm 2026.

Khơi thông nguồn lực phải gắn với nhu cầu thực

Bên cạnh xử lý pháp lý và tạo điều kiện tiếp cận vốn, cơ cấu sản phẩm là yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của thị trường. Một dự án được tái khởi động nhưng tiếp tục cung cấp sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu chưa chắc giúp cải thiện thanh khoản chung.

Vì vậy, yêu cầu tháo gỡ dự án cần gắn với đánh giá nhu cầu thực tế theo địa bàn, phân khúc và nhóm khách hàng. Với dự án nhà ở thương mại, khả năng chi trả của người mua và tốc độ tiêu thụ phải được tính đến ngay trong phương án kinh doanh. Với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cần ưu tiên tiến độ hoàn thành, hạ tầng đồng bộ và khả năng đưa căn hộ vào sử dụng.

Thị trường bất động sản không chỉ cần thêm dự án được tháo gỡ, mà cần thêm dự án có thể hoàn thành, sản phẩm có người mua hoặc người thuê và dòng tiền đủ để duy trì hoạt động. Đó mới là thước đo thực chất của quá trình khơi thông nguồn lực đất đai và vốn đầu tư.