Nhà ở xã hội tăng nguồn cung, bài toán tiếp cận nhà ở vẫn chưa có lời giải

Phát triển nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn triển khai với quy mô lớn, nhưng số lượng dự án và tổng số căn được thống kê chưa phản ánh đầy đủ lượng nhà ở đã sẵn sàng phục vụ người dân. Từ số liệu trong Công văn 141/2026/CV-HoREA, cần nhìn rõ khoảng cách giữa dự án đã hoàn thành, dự án đang xây dựng và dự án mới được chấp thuận đầu tư. Đây đồng thời là cơ sở để đánh giá sát hơn tiến độ thực hiện chương trình nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030.

Hơn 910.000 căn nhà ở xã hội ở nhiều giai đoạn

Theo số liệu được Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nêu trong Công văn 141/2026/CV-HoREA ngày 17/10/2026, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn. Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang triển khai, quy mô 363.065 căn; 291 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 331.242 căn.

Số dự án được chấp thuận hoặc khởi công cần được phân biệt với số căn đã hoàn thành, bàn giao và đưa vào sử dụng. Trong ảnh: Khu chung cư phục vụ công nhân tại Đồng Nai - Ảnh: Báo Lao Động.

Cơ cấu này cho thấy phần lớn quy mô căn hộ nằm ở các dự án đang triển khai hoặc mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì vậy, tổng số căn của toàn bộ chương trình cần được nhìn cùng tiến độ thực hiện, thay vì xem đó là lượng nhà ở đã có sẵn trên thị trường.

Ở góc độ kết quả thực tế, số căn đã hoàn thành là chỉ dấu trực tiếp hơn về khả năng bổ sung nguồn cung. Các dự án đang xây dựng cần thêm thời gian để hoàn thiện; còn hàng loạt dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn phải trải qua những bước quy trình thủ tục theo luật định, thời gian xây dựng và hoàn thiện trước khi có thể đưa sản phẩm đến người dân.

Sự phân biệt này có ý nghĩa quan trọng khi đánh giá tiến độ phát triển nhà ở xã hội. Quy mô chương trình càng lớn thì yêu cầu theo dõi tiến độ từng nhóm dự án càng cần được đặt ra rõ ràng, nhằm phản ánh đúng lượng nhà ở đã hoàn thành và phần nguồn cung còn đang trong quá trình hình thành.

Chỉ tiêu lớn, tiến độ hoàn thành là thước đo quan trọng

Trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có 170 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với 46.962 căn; đồng thời, 128 dự án được khởi công, quy mô 183.293 căn, theo số liệu trong văn bản của HoREA.

Hai nhóm số liệu phản ánh những giai đoạn khác nhau của quá trình phát triển nguồn cung. Số căn thuộc dự án đã hoàn thành cho biết kết quả đầu ra, trong khi số căn của các dự án khởi công thể hiện khối lượng đang bước vào giai đoạn triển khai xây dựng. Không thể cộng hai nhóm này thành số căn đã hoàn thành trong kỳ.

Giai đoạn 2026–2030, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trên cả nước là 899.857 căn. Riêng năm 2026, chỉ tiêu được giao là 97.271 căn. Đây là khối lượng công việc lớn, đòi hỏi tiến độ triển khai phải gắn với khả năng hoàn thành dự án và đưa nhà ở vào sử dụng.

Việc theo dõi kết quả vì thế không chỉ dừng ở số dự án được phê duyệt hay khởi công. Tiến độ hoàn thành, số căn được bàn giao và khả năng đưa vào sử dụng là những mốc số liệu quan trọng để đánh giá nguồn cung thực tế được bổ sung cho thị trường.

Nhà ở cho thuê là một phần của chương trình

Một điểm đáng chú ý trong chỉ tiêu giai đoạn 2026–2030 là nhà ở xã hội không chỉ dành cho bán hoặc thuê mua, mà còn có phần chỉ tiêu riêng cho nhà ở cho thuê.

Số liệu trong Công văn 141/2026/CV-HoREA cho thấy, trong tổng chỉ tiêu 899.857 căn của cả giai đoạn, có 708.834 căn để bán hoặc cho thuê mua và 191.023 căn để cho thuê. Đối với năm 2026, chỉ tiêu gồm 80.095 căn bán hoặc cho thuê mua và 17.176 căn cho thuê.

Vị trí dự án, kết nối hạ tầng và chi phí sinh hoạt là những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động - Ảnh minh họa.

Việc HoREA tách riêng hai nhóm này cho thấy phát triển nhà ở xã hội có nhiều hình thức cung ứng khác nhau. Với những người chưa có đủ khả năng tài chính để mua nhà, nhà ở cho thuê là một phương án cần được quan tâm trong quá trình thực hiện chính sách.

Do đó, đánh giá chương trình nhà ở xã hội không nên chỉ dựa vào tổng số căn dự kiến xây dựng. Cơ cấu sản phẩm, tiến độ hoàn thành và tỷ trọng nhà ở cho thuê cũng là những thông tin cần được theo dõi để thấy rõ hơn các lựa chọn nhà ở được hình thành từ chương trình.

TP. Hồ Chí Minh cần gắn kế hoạch với kết quả thực hiện

Tại TP. Hồ Chí Minh, bằng Công văn 141/2026/CV-HoREA, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề cập đến kết quả triển khai và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trong năm 2026. Các nhóm số liệu về dự án đã hoàn thành, dự án dự kiến hoàn thành, dự án chuẩn bị đưa ra thị trường và dự án dự kiến khởi công cần được phân biệt rõ khi đánh giá tiến độ.

Theo đó, trong 9 tháng đầu năm, Thành phố có 3 dự án hoàn thành với 2.283 căn. Cùng với đó là các kế hoạch triển khai trong những tháng cuối năm, bao gồm dự án dự kiến hoàn thành, dự án chuẩn bị đưa ra thị trường sau khi hoàn tất một số điều kiện xây dựng và dự án dự kiến khởi công.

Các kế hoạch này cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội tại Thành phố còn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện cụ thể của từng dự án. Số căn dự kiến hoàn thành hoặc chuẩn bị triển khai có ý nghĩa đối với việc theo dõi nguồn cung trong thời gian tới, nhưng cần được tách biệt với kết quả đã hoàn thành.

Với một chương trình có nhiều dự án ở các giai đoạn khác nhau, việc công khai tiến độ theo từng mốc sẽ giúp người dân có thông tin rõ ràng hơn về nguồn cung thực tế, đồng thời giúp việc đánh giá kết quả thực hiện chỉ tiêu sát với tình hình triển khai.

Từ quy mô dự án đến khả năng tiếp cận nhà ở

Các số liệu của HoREA cho thấy chương trình phát triển nhà ở xã hội có quy mô lớn, với nguồn cung được triển khai qua nhiều giai đoạn. Tuy nhiên, số căn đã hoàn thành, số căn đang xây dựng và số căn thuộc dự án mới được chấp thuận phản ánh những trạng thái khác nhau, không thể thay thế cho nhau khi đánh giá kết quả.

Bên cạnh tiến độ xây dựng, cơ cấu giữa nhà ở bán, thuê mua và cho thuê cũng là yếu tố cần được quan tâm. Việc phát triển đa dạng hình thức cung ứng giúp phản ánh đầy đủ hơn mục tiêu của chương trình, thay vì chỉ nhìn vào số lượng căn hộ dự kiến hình thành.

Bài toán nhà ở xã hội vì vậy không chỉ nằm ở việc mở rộng quy mô dự án. Điều quan trọng là chuyển các chỉ tiêu thành những căn nhà hoàn thành, đưa vào sử dụng và tạo thêm lựa chọn phù hợp cho người dân. Đây cũng là cơ sở để đánh giá sát hơn kết quả phát triển nhà ở xã hội trong từng năm và cả giai đoạn 2026–2030.