Ba lô đất Thủ Thiêm có giá khởi điểm gần 14.575 tỷ đồng

Ba lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh, TP. Hồ Chí Minh) vừa được phê duyệt giá khởi điểm với tổng giá trị gần 14.575 tỷ đồng. Đáng chú ý là trong đó, lô đất 3-12 có mức giá hơn 10.198 tỷ đồng, vượt xa hai lô còn lại.

Động thái này tiếp tục đưa quỹ đất Thủ Thiêm vào kế hoạch khai thác nguồn lực của thành phố, đồng thời đặt ra sự chú ý đối với mức định giá mới và khả năng tổ chức đấu giá thành công sau những kết quả không được thực hiện trọn vẹn vào năm 2021.

Lô đất 3-12 chiếm phần lớn giá trị đấu giá

Theo phương án được phê duyệt, ba khu đất gồm 1.K3.5.HH (tên cũ 3-12), 1.K3.1.OD (3-8) và 1.K3.3.HH (3-9), với tổng diện tích hơn 23.600 m².

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi UBND Thành phố về kế hoạch tổ chức đấu giá hàng chục lô đất và 3.790 căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức).

Lô 3-12 có diện tích hơn 10.000 m², được quy hoạch phát triển công trình hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, trong đó chức năng ở chiếm 95%. Công trình được phép xây dựng tối đa 25 tầng, quy mô dân số khoảng 3.420 người. Giá khởi điểm của khu đất hơn 10.198 tỷ đồng, tương đương trên 1 tỷ đồng/m².

Hai khu đất còn lại có giá khởi điểm thấp hơn đáng kể. Lô 3-8 rộng hơn 8.500 m², quy hoạch nhà ở cao tối đa 10 tầng, quy mô dân số khoảng 1.067 người, có giá khởi điểm hơn 2.632 tỷ đồng, tương đương khoảng 307 triệu đồng/m².

Lô 3-9 có diện tích trên 5.000 m², được quy hoạch phát triển tổ hợp nhà ở kết hợp dịch vụ, cao tối đa 10 tầng, quy mô dân số khoảng 811 người. Giá khởi điểm gần 1.745 tỷ đồng, tương đương khoảng 348 triệu đồng/m².

Sự chênh lệch giữa ba lô đất phản ánh khác biệt về diện tích, quy hoạch và khả năng phát triển dự án. Với lô 3-12, quy mô xây dựng và tỷ trọng chức năng ở là những yếu tố đáng chú ý khi nhà đầu tư cân nhắc tổng vốn, tiến độ triển khai và hiệu quả khai thác.

Giá khởi điểm tăng mạnh so với phương án dự kiến

Điểm nổi bật trong phương án mới là mức điều chỉnh giá so với dự kiến hồi tháng 8.

Cụ thể, giá khởi điểm lô 3-12 tăng từ gần 2.968 tỷ đồng lên hơn 10.198 tỷ đồng, tương đương khoảng 3,4 lần. Lô 3-8 tăng từ 1.263 tỷ đồng lên hơn 2.632 tỷ đồng, tăng khoảng 108%. Trong khi đó, lô 3-9 tăng từ khoảng 738 tỷ đồng lên gần 1.745 tỷ đồng, tăng khoảng 136%.

Mức điều chỉnh này khiến tổng giá khởi điểm của ba khu đất đạt gần 14.575 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá khởi điểm là mức giá làm căn cứ tổ chức đấu giá, không đồng nghĩa với giá trúng đấu giá hay giá giao dịch chắc chắn trên thị trường.

Đối với nhà đầu tư, mức giá đầu vào cao hơn sẽ đòi hỏi tính toán thận trọng hơn về chi phí vốn, phương án phát triển dự án, thời gian hoàn thiện thủ tục và khả năng hấp thụ sản phẩm. Đối với thành phố, bài toán không chỉ nằm ở việc xác định giá trị quỹ đất, mà còn ở khả năng chuyển nguồn lực này thành kết quả đấu giá và nguồn thu thực tế.

Bài học từ những cuộc đấu giá năm 2021

Ba lô đất nói trên từng được đưa ra đấu giá vào năm 2021. Theo dữ liệu trong hồ sơ thông tin được cung cấp, giá khởi điểm khi đó của các lô 3-12, 3-9 và 3-8 lần lượt là 2.942 tỷ đồng, 728 tỷ đồng và 1.018 tỷ đồng. Giá trúng đấu giá tương ứng đạt 24.500 tỷ đồng, 5.026 tỷ đồng và 4.000 tỷ đồng.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm tọa lạc bên bờ sông Sài Gòn đối diện trung tâm quận 1 với tổng diện tích 657 ha. Thủ Thiêm được quy hoạch với định hướng trở thành một trung tâm mới hiện đại với các chức năng chính là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp, khu vực có vị trí chiến lược quốc gia, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, khu vui chơi giải trí lớn.

Đáng chú ý, lô 3-12 từng được trả giá cao gấp hơn 8 lần mức khởi điểm. Tuy nhiên, các kết quả đấu giá sau đó bị hủy do doanh nghiệp trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tiền lệ này cho thấy giá trúng đấu giá cao chưa đủ để bảo đảm hiệu quả cuối cùng. Giá trị của một cuộc đấu giá chỉ được hiện thực hóa khi nhà đầu tư có năng lực tài chính, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và triển khai dự án theo quy định.

Vì vậy, ở lần tổ chức mới, bên cạnh việc xác định mức giá khởi điểm phù hợp, điều kiện tham gia, năng lực thực hiện nghĩa vụ tài chính và tính khả thi của phương án đầu tư cũng là những yếu tố quan trọng.

Năng lực tài chính là điều kiện then chốt

Theo phương án được phê duyệt, ba khu đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá, thời hạn sử dụng đất 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá.

Tổng vốn đầu tư dự kiến của ba dự án khoảng 16.955 tỷ đồng, bao gồm tiền sử dụng đất tính theo giá khởi điểm và chi phí xây dựng. Do diện tích sử dụng đất của mỗi dự án dưới 20 ha, nhà đầu tư phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư dự kiến của từng dự án.

Sau khi trúng đấu giá, nhà đầu tư còn phải hoàn thiện các thủ tục liên quan đến đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản theo quy định.

Những yêu cầu này cho thấy tham gia đấu giá không chỉ là cuộc cạnh tranh về mức giá trả. Nhà đầu tư còn phải chứng minh khả năng theo đuổi dự án trong suốt quá trình triển khai, từ thu xếp nguồn vốn đến hoàn thiện pháp lý và tổ chức phát triển công trình.

Ba khu đất nằm trong kế hoạch đấu giá 8 khu đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong năm 2026, với tổng diện tích hơn 138.000 m². Kế hoạch này mở ra thêm cơ hội khai thác quỹ đất đô thị, nhưng hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào chất lượng tổ chức đấu giá và khả năng thực hiện cam kết của nhà đầu tư.

Với Thủ Thiêm, thước đo quan trọng không chỉ là giá trị được đưa ra trên bàn đấu giá. Điều thành phố cần hướng tới là những cuộc đấu giá minh bạch, nhà đầu tư đủ năng lực và các dự án có thể triển khai đúng quy định, qua đó biến tiềm năng của quỹ đất thành nguồn lực phát triển thực chất.