Nhà ở xã hội cần chuyển từ mục tiêu xây đủ sang đáp ứng khả năng chi trả

Thị trường có thể xây thêm nhiều căn hộ nhưng vẫn chưa đáp ứng đúng nhu cầu nếu giá bán vượt quá thu nhập của người lao động. Đây là vấn đề được đặt ra trong quá trình Quốc hội thảo luận dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 28/10, khi nhiều đại biểu đề nghị chuyển trọng tâm từ số lượng nhà được xây dựng sang khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được xác định là những trụ cột quan trọng để bảo đảm an sinh, đồng thời đặt ra yêu cầu điều chỉnh cách lập kế hoạch phát triển nhà ở và hoàn thiện cơ chế thu hút doanh nghiệp tham gia thị trường.

Dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Các đại biểu đề nghị làm rõ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoàn thiện nguyên tắc xác định giá bán và cơ chế chuyển nhượng sau 5 năm, bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng thụ hưởng, hạn chế đầu cơ và hài hòa quyền lợi của người mua nhà - Ảnh: https://quochoi.vn

Đo nhu cầu nhà ở bằng khả năng chi trả

Cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng), cùng nhiều đại biểu cho rằng vấn đề hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở, mà còn là sự mất cân đối giữa các loại sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân.

Tại nhiều khu vực, nhà ở thương mại có giá vượt khả năng chi trả của phần lớn người lao động, trong khi nhu cầu đối với nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê vẫn lớn.

Từ thực tế này, các đại biểu đề nghị kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh cần tính đến thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu mua hoặc thuê nhà, biến động dân số, thị trường lao động và năng lực đáp ứng của hạ tầng.

Thước đo của chính sách không nên chỉ là số căn hộ hoàn thành, mà còn phải phản ánh số người có nhu cầu thực sự có thể tiếp cận được nhà ở.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, cách tiếp cận này có ý nghĩa trực tiếp. Khi cơ cấu nguồn cung được xây dựng trên cơ sở nhu cầu thực tế, doanh nghiệp có thêm căn cứ để lựa chọn phân khúc, quy mô dự án và phương án đầu tư. Ngược lại, nếu kế hoạch phát triển nhà ở chưa phản ánh đầy đủ sức mua và nhu cầu thuê, nguy cơ lệch pha giữa nguồn cung với khả năng chi trả vẫn có thể tiếp diễn.

Nhà ở cho thuê cần cơ chế đủ sức hút doanh nghiệp

Một nội dung đáng chú ý trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở là định hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, bên cạnh nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê mua.

Theo thông tin tại kỳ họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo quy định giá thuê nhà ở thuộc diện chính sách không được vượt khung do UBND cấp tỉnh ban hành và phải qua cơ quan chức năng thẩm định.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình vấn đề đại biểu nêu - Ảnh: https://quochoi.vn

Để minh họa sự khác biệt về giá, Bộ trưởng nêu ví dụ căn hộ thương mại cùng khu vực có giá thuê khoảng 18 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ thuộc diện chính sách cho thuê chỉ khoảng 6 triệu đồng/tháng.

Khoảng cách giá này cho thấy vai trò hỗ trợ của nhà ở chính sách đối với người dân. Tuy nhiên, xét từ góc độ thị trường, phát triển nhà cho thuê với giá phù hợp cũng đặt ra yêu cầu cân đối chi phí đầu tư, chi phí vận hành và khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư.

Nếu chính sách chỉ tập trung kiểm soát giá đầu ra mà chưa tạo được cơ chế đầu tư đủ hấp dẫn, nguồn cung nhà cho thuê có thể khó mở rộng tương xứng với nhu cầu. Vì vậy, bên cạnh quy định về giá, việc hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thủ tục đầu tư và phương thức vận hành dài hạn là những vấn đề cần được tính toán đồng bộ.

Trước đó, tại phiên thảo luận ngày 22/10, Quốc hội đã nghe trình bày về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó định hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê được xác định là một nội dung quan trọng.

Gỡ vướng điều kiện thụ hưởng, ngăn đầu cơ chính sách

Khả năng chi trả không phải rào cản duy nhất. Việc xác định đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng cần phù hợp hơn với sự khác biệt về thu nhập và chi phí sinh hoạt giữa các địa bàn.

Các đại biểu lưu ý rằng nếu chỉ căn cứ vào ngưỡng thu nhập mà không tính đến chênh lệch giá nhà, chi phí sinh hoạt, người có nhu cầu thực sự vẫn có thể gặp khó khăn khi tiếp cận chính sách.

Một vướng mắc khác là xác minh thu nhập của người lao động không có hợp đồng lao động, người làm việc thời vụ hoặc thường xuyên thay đổi công việc. Với nhóm này, thủ tục chứng minh thu nhập có thể trở thành trở ngại dù họ có nhu cầu nhà ở thực tế.

Đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh): việc xác minh, kê khai thu nhập và xác nhận đối với người không có hợp đồng lao động là những vấn đề phát sinh khá phổ biến trong thực tế, trong khi hướng dẫn thực hiện chưa thực sự rõ ràng. Đặc biệt, người thường xuyên chuyển đổi việc làm, làm việc thời vụ hoặc có thu nhập không ổn định dù thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng vẫn có thể gặp nhiều khó khăn khi hoàn thiện hồ sơ, thủ tục - Ảnh: https://quochoi.vn

Ở chiều ngược lại, chính sách hỗ trợ cũng phải có cơ chế ngăn ngừa đầu cơ và trục lợi.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng. Theo phần giải trình tại hội trường, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm vẫn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định; trường hợp chuyển nhượng cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, giá bán không vượt quá mức giá tại thời điểm mua.

Bài toán đặt ra là vừa mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực, vừa bảo đảm nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước không bị chuyển thành lợi ích đầu cơ.

Chính sách cần đồng thời bảo đảm an sinh và tính khả thi

Đối với thị trường bất động sản, việc ưu tiên nhà ở xã hội và nhà cho thuê không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, mà còn liên quan đến cách phân bổ nguồn lực đầu tư và tổ chức phát triển đô thị.

Một chính sách có hiệu quả cần kết nối nhu cầu nhà ở với quy hoạch, hạ tầng, việc làm và thu nhập của người dân. Đồng thời, doanh nghiệp phải có cơ sở pháp lý rõ ràng, thủ tục khả thi và cơ chế đầu tư phù hợp để tham gia phát triển phân khúc có giá trị an sinh cao.

Quá trình sửa đổi Luật Nhà ở vì vậy cần giải quyết đồng thời hai yêu cầu: bảo vệ khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và tạo điều kiện để nguồn cung được phát triển bền vững.

Đích đến không chỉ là có thêm nhà ở xã hội, mà là để người cần nhà có thể thuê hoặc mua được căn nhà phù hợp với thu nhập, trong khi doanh nghiệp có đủ động lực để tiếp tục đầu tư.