Sửa Luật Nhà ở: Tránh khoảng trống pháp lý khi tinh gọn điều cấm

Rà soát các hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà ở không chỉ là câu chuyện kỹ thuật lập pháp, mà còn liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu, sử dụng tài sản, an toàn nơi ở và trách nhiệm quản lý nhà nước.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành phiên thảo luận - Ảnh: https://quochoi.vn

Tại phiên thảo luận chiều 28/10, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị làm rõ cơ sở của việc lược bỏ một số quy định so với Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời hoàn thiện chính sách về sử dụng căn hộ chung cư, nhà ở thích ứng biến đổi khí hậu và nhà ở công vụ tại vùng khó khăn.

Không để việc tinh gọn quy định tạo khoảng trống pháp lý

Một trong những nội dung được các đại biểu quan tâm là quy định tại điểm c khoản 5 Điều 3 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), liên quan đến việc cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú.

Đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang) cho rằng cần bảo vệ công năng nhà ở, an toàn phòng cháy, chữa cháy và quyền lợi của cư dân. Tuy nhiên, theo đại biểu, cũng cần phân biệt việc chuyển đổi công năng căn hộ với hoạt động làm việc tại nhà, kinh doanh trực tuyến, tư vấn từ xa hoặc kinh doanh quy mô nhỏ không gây ảnh hưởng đến cộng đồng.

Trong bối cảnh kinh tế số, các hoạt động này có thể giúp người dân tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng cùng nhiều khoản chi khác, tạo việc làm và tăng thu nhập. Vì vậy, nếu quy định cấm không phân biệt tính chất, quy mô và mức độ tác động, chính sách có thể ảnh hưởng đến nhu cầu khai thác tài sản hợp pháp của người dân.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế ngoại lệ có giới hạn, đi kèm điều kiện về an toàn công trình, môi trường, trật tự và quyền lợi của những người cùng sinh sống trong tòa nhà.

Đại biểu Trương Hồ Hải: “Việc có nhà cho thuê theo kiểu kinh tế chia sẻ là tất yếu, vậy nên chúng ta không thể cấm hoàn toàn. Nhưng không cho phép cho thuê mà không có giới hạn, vì có thể phát sinh hành vi phi pháp nếu chúng ta không quản lý được vấn đề lưu trú. Rồi hàng loạt vấn đề khác như phòng cháy, chữa cháy, an ninh trật tự” - Ảnh: https://quochoi.vn

Với hoạt động cho thuê căn hộ để ở hoặc lưu trú, đại biểu Trương Hồ Hải (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang) đề nghị tiếp cận theo hướng cho phép nhưng có điều kiện. Theo đại biểu, việc quản lý cần tính đến nguy cơ phát sinh vi phạm, yêu cầu phòng cháy, chữa cháy và an ninh trật tự.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung quy định về điều kiện, phạm vi lưu trú ngắn hạn và trách nhiệm của chủ căn hộ, đơn vị quản lý vận hành. Mục tiêu là bảo đảm hoạt động khai thác tài sản không làm ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống của cộng đồng cư dân.

Quy định cấm phải đi cùng cơ chế bảo vệ người dân

Vấn đề không chỉ nằm ở cách quản lý hoạt động sử dụng căn hộ. Một nội dung quan trọng khác là việc dự thảo lược bỏ một số hành vi bị nghiêm cấm so với Luật Nhà ở năm 2023.

Đại biểu Lã Thanh Tân (Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng) nêu đề nghị việc tinh gọn pháp luật phải đi đôi với duy trì kỷ cương và hiệu lực quản lý nhà nước. Theo đại biểu, việc một hành vi đã được điều chỉnh trong luật khác không đồng nghĩa có thể mặc nhiên bỏ quy định tương ứng trong Luật Nhà ở.

Cơ quan soạn thảo cần xác định rõ quy định thay thế có điều chỉnh đúng hành vi, bao quát đầy đủ chủ thể và phạm vi áp dụng hay không; đồng thời phải bảo đảm căn cứ xử lý vi phạm và cơ chế bảo vệ quyền lợi của tổ chức, cá nhân.

Đại biểu cũng lưu ý các rủi ro pháp lý có thể phát sinh xuyên suốt quá trình phát triển nhà ở, từ quy hoạch, chấp thuận đầu tư, giao đất, cấp phép đến thi công, nghiệm thu và bàn giao. Nếu trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền chưa được xác định rõ, cơ chế kiểm soát có thể không phát huy hiệu quả như mong muốn.

Đối với người mua và người thuê nhà, những quy định về điều kiện giao dịch, bàn giao nhà ở, cải tạo nhà đang thuê hoặc quản lý nhà ở xã hội có ý nghĩa trực tiếp. Đây cũng là những quan hệ mà một bên có thể ở vị thế yếu hơn về thông tin và khả năng tự bảo vệ quyền lợi.

Vì vậy, khi xem xét lược bỏ một hành vi bị nghiêm cấm, cần trả lời được câu hỏi: nếu quyền lợi của người dân bị xâm phạm, họ có căn cứ pháp lý nào để yêu cầu chấm dứt vi phạm, cơ quan nào chịu trách nhiệm xử lý và cơ chế đó có khả thi hay không?

Từ góc độ hoàn thiện pháp luật, việc lập bảng đối chiếu từng hành vi bị lược bỏ với quy định thay thế là bước cần thiết. Qua đó, cơ quan soạn thảo có thể lựa chọn giữ lại, chỉnh lý, dẫn chiếu chính xác sang pháp luật chuyên ngành hoặc lược bỏ khi đã xác định không phát sinh khoảng trống pháp lý.

Chính sách nhà ở cần tính đến rủi ro khí hậu và nhu cầu an sinh

Ngoài nhóm quy định cấm, phiên thảo luận còn ghi nhận đề xuất đưa rủi ro thiên tai và biến đổi khí hậu vào quá trình hoạch định chính sách nhà ở.

Đại biểu Tạ Minh Tâm (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp) đề nghị bổ sung các dữ liệu về sụt lún, sạt lở, ngập úng, hạn hán và xâm nhập mặn vào căn cứ xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Đại biểu cũng kiến nghị đặt mục tiêu phát triển nhà ở an toàn, thích ứng với thiên tai và xác định định hướng bố trí nhà ở cho người dân phải di dời khỏi khu vực rủi ro cao.

Phát biểu thảo luận tại hội trường, đại biểu Tạ Minh Tâm (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) quan tâm tới việc đảm bảo nhà ở cho người dân trong bối cảnh biến đổi khí hậu diễn biến ngày càng phức tạp. Đại biểu nhấn mạnh đây là nhu cầu phát sinh từ thực tế, đồng thời nhằm thể chế hóa Kết luận số 26 của Bộ Chính trị về phòng, chống sụt lún, sạt lở, ngập úng, hạn hán, xâm nhập mặn vùng Đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2026 - 2035 - Ảnh: https://quochoi.vn

Đề xuất này đặt ra yêu cầu gắn chính sách nhà ở với điều kiện tự nhiên và nguy cơ thực tế của từng vùng. Đối với khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, nơi nhiều hộ dân sinh sống ven sông, kênh rạch hoặc tại những địa bàn có nguy cơ sạt lở, ngập úng, khả năng tiếp cận nơi ở an toàn có ý nghĩa lâu dài đối với ổn định đời sống.

Cùng với đó, đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lai Châu) đề nghị làm rõ đối tượng được thuê nhà ở công vụ, đặc biệt là giáo viên và nhân viên y tế đến nhận nhiệm vụ tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng đặc biệt khó khăn, biên giới và hải đảo.

Theo đại biểu, nếu quy định chỉ tập trung vào nhóm cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển hoặc biệt phái, một số người mới tuyển dụng hoặc được tăng cường trong nội bộ địa phương có thể gặp khó khăn khi tiếp cận chính sách nhà ở công vụ.

Đây là vấn đề cần được xem xét trên cơ sở yêu cầu thực tế về thu hút, giữ chân nhân lực giáo dục và y tế tại địa bàn khó khăn, đồng thời bảo đảm quy định về đối tượng thụ hưởng rõ ràng, khả thi.

Những ý kiến tại nghị trường cho thấy việc sửa đổi Luật Nhà ở cần được nhìn nhận trên nhiều phương diện: quản lý tài sản, an toàn chung cư, trách nhiệm của cơ quan quản lý, thích ứng khí hậu và bảo đảm an sinh. Một quy định tốt không chỉ xác định điều gì bị cấm, mà còn phải làm rõ ai chịu trách nhiệm, quyền lợi nào được bảo vệ và cơ chế thực thi được vận hành ra sao. Đây là cơ sở để việc hoàn thiện luật vừa nâng cao hiệu lực quản lý, vừa bảo đảm tính minh bạch và khả năng dự báo cho người dân, doanh nghiệp.