Cơn sốt nhà đất ở nền kinh tế giàu thứ 4 châu Á: Căn hộ tăng giá chóng mặt, người trẻ ngày càng xa giấc mơ an cư

Với Lee Jung-ha, người phụ nữ 31 tuổi đang làm trong lĩnh vực kinh doanh thời trang và vừa làm mẹ, giấc mơ sở hữu một căn hộ cho gia đình ngày càng trở nên xa vời. Căn hộ mà cô đang thuê tại một khu ngoại ô xanh mát của Seoul hiện được định giá khoảng 1,9 tỷ won, tương đương 1,4 triệu USD.

Mức giá này đã tăng khoảng 30% so với hai năm trước, trong bối cảnh làn sóng tài sản mới từ trí tuệ nhân tạo (AI) đang lan rộng trong xã hội Hàn Quốc. Lee cho rằng lẽ ra cô nên dốc toàn lực tài chính để mua căn hộ này từ trước khi kết hôn.

Theo Deutsche Bank, Seoul — khu vực đô thị nơi sinh sống của khoảng một nửa trong tổng số 51 triệu dân Hàn Quốc — hiện là thị trường bất động sản đắt đỏ thứ ba thế giới, chỉ sau Hồng Kông (Trung Quốc) và Zurich (Thụy Sĩ). Trong một thập kỷ qua, giá nhà tại đây đã tăng hơn gấp đôi, lên tới 25.545 USD/m2 tại khu vực trung tâm.

Một góc thành phố Seoul (Hàn Quốc) với các toà chung cư cao tầng

Tháng trước, Tổng thống Lee Jae-myung cảnh báo lĩnh vực bất động sản đang trở thành một “quả bom hẹn giờ” đối với nền kinh tế. Theo ông, bong bóng nhà đất nếu không được xử lý có thể khiến Hàn Quốc mắc kẹt trong tình trạng trì trệ kéo dài, đồng thời làm gia tăng bất bình đẳng và khiến các cặp vợ chồng trẻ càng ngần ngại sinh con tại một quốc gia vốn đã có tỷ lệ sinh thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Nhà lãnh đạo Hàn Quốc cho rằng bong bóng bất động sản đã ở mức không thể tiếp tục phớt lờ, đồng thời nhấn mạnh chính phủ cần huy động mọi nguồn lực hiện có để xử lý vấn đề đang đe dọa sinh kế người dân cũng như tương lai dài hạn của đất nước.

Sự bùng nổ của AI đang tạo ra một làn sóng tài sản đáng kể, đặc biệt trong nhóm lao động ngành bán dẫn, qua đó góp phần đẩy giá bất động sản quanh các nhà máy của Samsung và SK Hynix tại vùng Seoul mở rộng tăng mạnh.

Trong năm đầu nhiệm kỳ của ông Lee, giá căn hộ tại thủ đô đã tăng khoảng 14%, khiến tổng thống chịu sức ép ngày càng lớn phải hiện thực hóa cam kết tranh cử về nhà ở giá phải chăng. Tuy nhiên, bài toán đặt ra không đơn giản: chính phủ phải vừa kiềm chế nhu cầu đầu cơ, vừa tránh để thị trường giảm quá mạnh. Một cú lao dốc của giá nhà có thể khiến hàng triệu chủ sở hữu bất mãn, trong khi đà tăng tiếp diễn lại đẩy giấc mơ an cư của người trẻ Hàn Quốc ra xa hơn. Sau khi siết hạn mức vay thế chấp vào tháng 10, chính phủ đã tăng gấp đôi trần tăng trưởng nợ hộ gia đình lên khoảng 3% trong năm nay nhằm hỗ trợ người mua nhà trẻ tuổi, song nhiều ý kiến cho rằng biện pháp này vẫn chưa đủ.

Song song với đó, chính quyền công bố kế hoạch xây dựng thêm hơn 230.000 căn nhà tại vùng đô thị Seoul, bổ sung cho mục tiêu hiện có là phát triển 1,35 triệu căn trong khu vực vào năm 2030. Dù vậy, áp lực chính trị vẫn gia tăng khi tỷ lệ ủng hộ ông Lee giảm xuống 40% trong khảo sát của Gallup Korea tuần trước; riêng nhóm cử tri ở độ tuổi 20, mức ủng hộ chỉ còn 25%. Giáo sư chính trị Shin Yul tại Đại học Myongji nhận định bất động sản là nguyên nhân lớn nhất khiến mức độ ủng hộ tổng thống suy giảm, trong đó các hạn chế tín dụng bị xem là điểm nghẽn khiến nhiều người trẻ gần như không thể sở hữu nhà.

Thị trường bất động sản quá nóng từ lâu đã là vấn đề chính trị nhạy cảm với ông Lee Jae-myung và đảng Dân chủ Đồng hành cầm quyền. Đà tăng vọt của giá nhà tại Seoul từng được cho là một trong những yếu tố góp phần khiến đảng này thất bại trong cuộc bầu cử tổng thống năm 2022.

Nhà bình luận chính trị Suh Bok-kyung cho rằng nhà ở là một trong những mối quan tâm hàng đầu của công chúng, nhưng đồng thời cũng là điểm yếu cố hữu của các chính phủ theo khuynh hướng tự do. Trong bối cảnh thị trường chứng khoán biến động, lạm phát cao và nguy cơ bất ổn việc làm gia tăng vì AI, người dân càng nhạy cảm hơn với giá trị tài sản tích lũy trong bất động sản.

Ở một hướng khác, chính quyền Tổng thống Lee Jae-myung cũng nhắm tới nhóm sở hữu nhiều bất động sản bằng kế hoạch tăng thuế nắm giữ đối với người có nhiều nhà hoặc sở hữu bất động sản giá trị cao, đồng thời xóa bỏ một số ưu đãi dành cho chủ nhà không cư trú.

Tuy nhiên, các biện pháp này nhanh chóng vấp phải phản ứng trái chiều. Giới phê bình cho rằng chính sách thuế mới khiến một số chủ nhà tăng giá thuê hoặc rút bất động sản khỏi thị trường cho thuê. Trước áp lực dư luận, chính phủ sau đó phải điều chỉnh lại một phần kế hoạch, khôi phục ưu đãi thuế cho một số nhóm chủ sở hữu nhà ở.

Một trường hợp chịu tác động là một phụ nữ 57 tuổi họ Lee, hiện sở hữu ba căn hộ tại các khu vực giàu có của Seoul và không muốn tiết lộ tên đầy đủ. Bà cho biết đang chịu áp lực từ thuế bất động sản cao hơn, nhưng vẫn có xu hướng chờ đợi thay vì bán ra với kỳ vọng một chính quyền bảo thủ trong tương lai có thể đảo ngược các chính sách hiện tại.

Theo bà, việc bán nhà không hấp dẫn do gánh nặng thuế lợi tức vốn, trong khi các kênh đầu tư thay thế như chứng khoán lại bị đánh giá là rủi ro hơn. Vì vậy, lựa chọn hợp lý hơn với bà là tiếp tục nắm giữ tài sản và chờ thay đổi chính sách.

Tâm lý thất vọng cũng xuất hiện ở nhóm đã kịp mua nhà trước khi các quy định tín dụng bị siết lại. Kim Dan-bi, 34 tuổi, sống tại Bucheon ở phía tây Seoul và mới kết hôn, cho rằng chính phủ tốt nhất nên để thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn thay vì liên tục can thiệp. Cô thuộc nhóm may mắn khi đã mua được căn hộ trước thời điểm các hạn chế vay mua nhà trở nên nghiêm ngặt hơn vào năm 2025.

Theo Kim, nghịch lý hiện nay là những người có nhà khó bán ra vì gánh nặng thuế, trong khi những người thực sự cần nhà lại khó tiếp cận vốn vay để mua. Điều này khiến cả bên bán lẫn bên mua đều rơi vào thế bế tắc.

Với Lee Jung-ha, nỗi lo lớn nhất vẫn là giá nhà tiếp tục tăng bất chấp các cam kết ổn định thị trường. Người mẹ trẻ cho biết, cô gần như không còn nhiều kỳ vọng vào các chính sách hiện tại và ngày càng lo sợ sẽ bỏ lỡ cơ hội sở hữu nhà nếu thị trường tiếp tục đi lên.