Nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, tháo điểm nghẽn để người dân có thêm lựa chọn

Sau giai đoạn thị trường bất động sản tăng nóng, người mua nhà đang thay đổi cách lựa chọn. Khả năng tăng giá không còn là yếu tố được đặt lên hàng đầu, thay vào đó là câu hỏi căn nhà có phù hợp với thu nhập, pháp lý có rõ ràng, chất lượng ra sao và có thể dọn vào ở ngay hay không.

Sự thay đổi này đang làm nổi bật một nghịch lý của thị trường: nhu cầu đối với nhà ở vừa túi tiền rất lớn nhưng nguồn cung ngày càng hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Theo dữ liệu được Batdongsan.com.vn dẫn lại, hơn 60% nhu cầu mua nhà tập trung vào những sản phẩm có giá trên dưới 3 tỷ đồng. Đây được xem là vùng giá được nhiều người quan tâm, song với nhóm thu nhập trung bình, mức giá này vẫn tạo ra áp lực tài chính đáng kể.

Nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, tháo điểm nghẽn để người dân có thêm lựa chọn.

Báo cáo VRES 2024 của đơn vị này từng chỉ ra một căn hộ khoảng 60 m2 có giá khoảng 3 tỷ đồng, tương đương 25,8 năm GDP bình quân đầu người. Con số cho thấy khoảng cách giữa giá nhà và khả năng tích lũy của người dân vẫn rất lớn.

Nếu lấy khoảng 2-3 tỷ đồng làm vùng tham khảo, một sản phẩm chỉ thực sự vừa túi tiền khi sau khi mua nhà, người dân vẫn có khả năng duy trì các khoản chi tiêu thiết yếu và trả nợ mà không rơi vào tình trạng quá tải tài chính.

Đây là vấn đề đặc biệt đáng chú ý khi ngày càng nhiều người phải sử dụng đòn bẩy để mua nhà. Với căn nhà trị giá 2-3 tỷ đồng, nếu người mua vay khoảng 1,4-2,1 tỷ đồng, số tiền phải trả mỗi tháng có thể lên tới hàng chục triệu đồng, tùy lãi suất và thời hạn vay.

Theo phép tính tham khảo trong các phân tích thị trường, nhóm hộ gia đình có thu nhập khoảng 40-60 triệu đồng mỗi tháng sẽ có dư địa tài chính tốt hơn khi tiếp cận phân khúc này nếu sử dụng tỷ lệ vay tương đối cao. Tuy nhiên, đây chỉ là cách hình dung về khả năng chi trả chứ chưa thể xem là tiêu chí chung cho mọi gia đình.

Trong khi nhu cầu tập trung vào nhóm sản phẩm quanh 3 tỷ đồng, nguồn cung lại đang lệch khỏi khả năng hấp thụ của người mua. Batdongsan.com.vn từng ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2025, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 9% giao dịch tại TP.HCM, trong khi tỷ lệ này tại các tỉnh lân cận vượt 60%.

Dòng người tìm nhà vì thế có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các đô thị vệ tinh. Đây là lựa chọn dễ hiểu khi giá đất tại khu vực trung tâm ngày càng cao, khiến doanh nghiệp khó phát triển sản phẩm có mức giá thấp nếu không có giải pháp giảm chi phí đầu vào.

Nhưng đưa nguồn cung ra xa trung tâm cũng không phải lời giải duy nhất. Một căn nhà có giá vừa khả năng tài chính nhưng cách quá xa nơi làm việc, thiếu trường học, bệnh viện, thương mại và giao thông công cộng sẽ làm phát sinh những chi phí khác cho người ở.

Vì vậy, bài toán nhà ở vừa túi tiền không chỉ nằm ở con số trên hợp đồng mua bán. Giá nhà cần được nhìn cùng tổng chi phí để người dân duy trì cuộc sống. Một căn hộ rẻ hơn nhưng mất thêm vài giờ di chuyển mỗi ngày có thể không còn là lựa chọn kinh tế nếu tính cả chi phí đi lại và thời gian.

Ở phía doanh nghiệp, bài toán khó bắt đầu từ trước khi dự án được xây dựng. Ông Tống Sỹ Sơn, Chủ tịch Tập đoàn IGroup, cho rằng muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền cần tạo mặt bằng chi phí hợp lý ngay từ khâu chuẩn bị dự án. Khi thủ tục được rút ngắn, thời gian triển khai giảm và các chi phí đầu vào được kiểm soát, doanh nghiệp mới có thêm dư địa để tính toán mức giá phù hợp.

Đây cũng là điểm nghẽn lớn của nguồn cung. Tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, xây dựng và nhiều khoản chi liên quan cùng tăng sẽ khiến giá thành sản phẩm khó giảm nếu doanh nghiệp không có cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Trong bối cảnh đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng mở thêm một hướng đi cho thị trường. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang đề xuất bổ sung, làm rõ các quy định liên quan đến loại hình này, đồng thời đơn giản hóa một số điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dự thảo mới kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời hướng tới tinh gọn và giảm thủ tục. Quy mô dự thảo được đề xuất từ 83 điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xuống còn 61 điều, tương đương giảm khoảng 30%.

Nếu được triển khai hiệu quả, việc tinh giản thủ tục có thể tác động trực tiếp tới thời gian và chi phí phát triển dự án. Đây là yếu tố quan trọng bởi với bất động sản, thời gian chờ đợi càng dài thì chi phí vốn, chi phí quản lý và các khoản chi liên quan càng có xu hướng tích tụ vào giá bán cuối cùng.

Tuy nhiên, để tạo ra nhiều nhà ở vừa túi tiền, chỉ giảm thủ tục là chưa đủ. Thị trường cần một chuỗi giải pháp đồng bộ từ quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng, pháp lý đến tín dụng cho người mua.

Quan trọng hơn, nguồn cung mới phải được đặt đúng nơi có nhu cầu ở thực. Nếu sản phẩm giá thấp nhưng nằm tại khu vực thiếu việc làm và hạ tầng, sức hấp thụ sẽ khó bền vững. Ngược lại, những dự án có giá hợp lý, pháp lý minh bạch, chất lượng bảo đảm và kết nối thuận tiện sẽ có nhiều cơ hội trở thành sản phẩm mà người dân thực sự cần.

Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập trong thời gian dài, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền không còn đơn thuần là câu chuyện của một phân khúc bất động sản. Đây là phép thử đối với khả năng cân bằng thị trường, sức khỏe tài chính của người mua và hiệu quả chính sách phát triển đô thị.

Muốn người dân có thêm lựa chọn, thị trường cần nhiều hơn những dự án được quảng bá là “giá phù hợp”. Điều cần thiết là một mặt bằng chi phí đủ thấp để doanh nghiệp có thể bán với giá hợp lý, trong khi người mua vẫn đủ khả năng trả nợ và duy trì cuộc sống sau khi nhận nhà. Chỉ khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập được thu hẹp, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền mới có thể thực sự trở thành một phần bền vững của thị trường.