Bất động sản Hà Nội, TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền hướng giá trị thực

Thanh khoản thận trọng, dòng tiền tìm đến giá trị thực

Thị trường bất động sản tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM trong nửa đầu năm 2026 cho thấy những chuyển động đáng chú ý, phản ánh rõ nét sự điều chỉnh trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều áp lực.

Tại TP.HCM, theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills, thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn thanh khoản thận trọng hơn khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Điều này tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của người mua, đồng thời ảnh hưởng đến tâm lý và tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills (Ảnh: Phan Chính)

Bà Hương cho biết, không chỉ yếu tố tài chính, nguồn cung mới trên thị trường vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Sự thiếu hụt này tiếp tục kéo dài tình trạng mất cân đối cung – cầu, khiến người mua gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp.

Tuy nhiên, bà Hương cho hay, nhu cầu ở thực tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức tích cực. Dòng tiền hiện có xu hướng tập trung vào các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và có khả năng hưởng lợi từ hạ tầng. Trong đó, khu Đông tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường khi sở hữu lợi thế kết nối với sân bay Long Thành, hệ thống logistics và các cực tăng trưởng mới.

Dù thanh khoản chưa thực sự cải thiện, mặt bằng giá sơ cấp tại TP.HCM vẫn không có dấu hiệu giảm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án duy trì ở mức cao, cùng với việc nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A và B.

Hà Nội: Nguồn cung cao cấp áp đảo, thị trường chờ cú hích mới

Trái ngược với TP.HCM, thị trường căn hộ Hà Nội trong 6 tháng đầu năm lại ghi nhận sự gia tăng đáng kể của nguồn cung phân khúc cao cấp. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhiều dự án hạng A được mở bán đã kéo mặt bằng giá sơ cấp tăng so với quý trước cũng như cùng kỳ năm trước.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội.

Đáng chú ý, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết, thị trường gần như vắng bóng các sản phẩm thuộc phân khúc vừa túi tiền. Điều này khiến cơ cấu nguồn cung trở nên lệch pha so với nhu cầu thực tế của đại bộ phận người mua.

"Ở thị trường thứ cấp, xu hướng điều chỉnh giá nhẹ đã xuất hiện, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và sự chững lại của nhu cầu giao dịch so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó các quyết định mua bán được cân nhắc kỹ lưỡng hơn", bà Đỗ Thị Thu Hằng chia sẻ.

Vị chuyên gia này cho biết, phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội cũng ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình như biệt thự, liền kề và shophouse. Mức biến động giá và thanh khoản khác nhau ở từng phân khúc cho thấy sự khác biệt về nhu cầu cũng như sức hấp thụ của thị trường.

Trong bối cảnh giá nhà khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm ngày càng rõ nét. Người mua tìm đến những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn, đồng thời được hỗ trợ bởi sự phát triển của hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị.

Triển vọng thị trường trong thời gian tới được đánh giá sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai các quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang chờ đợi những thông tin quy hoạch chi tiết và rõ ràng hơn để củng cố niềm tin và định hướng cho các quyết định đầu tư.

Về dài hạn, dưới tác động của các định hướng quy hoạch, thị trường bất động sản Hà Nội được kỳ vọng sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn. Từ năm 2027, nguồn cung dự kiến sẽ có sự chuyển dịch mạnh mẽ, đa dạng hơn về sản phẩm và bám sát các trục giao thông trọng điểm.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ gia tăng trong thời gian tới, góp phần giải quyết nhu cầu ở thực còn lớn và cải thiện sự cân bằng của thị trường.

Nhìn tổng thể, cả Hà Nội và TP.HCM đều đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với những đặc điểm riêng, nhưng điểm chung là sự thận trọng của dòng tiền và xu hướng ưu tiên các giá trị thực. Đây được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong chu kỳ tiếp theo.