Thổ cư Hà Nội giảm giao dịch, nhà đầu tư chờ quy hoạch rõ ràng trước khi xuống tiền

Thị trường nhà đất thổ cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn mà người mua không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì một thông tin về đường mới, cây cầu hay quy hoạch. Thanh khoản giảm sâu, giá vẫn neo ở mức cao, trong khi những thay đổi liên quan quy hoạch và giải phóng mặt bằng khiến nhà đầu tư có xu hướng đứng ngoài quan sát.

Theo One Mount Group, quý II/2026, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý trước và thấp hơn 64% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, mức giảm không chỉ xuất hiện ở một vài khu vực mà diễn ra trên diện rộng.

Tại phường Bồ Đề, lượng giao dịch giảm 76%, còn phường Việt Hưng giảm 68%. Các phường, xã khu vực phía Tây ghi nhận mức giảm khoảng 70%, trong khi khu vực trung tâm giảm 60%.

Phần lớn giao dịch hiện tập trung tại một số khu vực phía Bắc Hà Nội như Thư Lâm, Phúc Thịnh, Đông Anh và Thiên Lộc. Diễn biến này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những khu vực còn dư địa về giá và hạ tầng, thay vì tiếp tục đổ mạnh vào những khu vực đã trải qua nhiều đợt tăng giá.

Một nguyên nhân quan trọng khiến người mua thận trọng là Hà Nội vừa công bố Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, đồng thời đang thúc đẩy nhiều dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị và giải phóng mặt bằng.

Trong giai đoạn thông tin quy hoạch thay đổi nhanh, người mua có xu hướng chờ đợi các thông tin cụ thể hơn về ranh giới dự án, tiến độ triển khai và khả năng tác động trực tiếp đến từng thửa đất, căn nhà trước khi quyết định.

Thổ cư Hà Nội giảm giao dịch, nhà đầu tư chờ quy hoạch rõ ràng trước khi xuống tiền (Ảnh: Minh họa)

Trên các nền tảng bất động sản, tâm lý này cũng thể hiện khá rõ. Theo Batdongsan.com.vn, tỷ trọng người quan tâm đến nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Giá rao bán phổ biến tại nhiều khu vực cũng có xu hướng điều chỉnh, với mức giảm khoảng 10-20% so với đỉnh.

Các khu vực như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai đều ghi nhận sự suy giảm về mức độ quan tâm. Khảo sát với môi giới cho thấy gần 30% người tham gia nhận định giao dịch nhà riêng, nhà phố giảm mạnh. Đối với đất nền, tỷ lệ này lên tới 42%.

Điều đáng chú ý là thanh khoản giảm không đồng nghĩa nguồn cung đứng yên. Tại một số khu vực, lượng nhà đất được chủ sở hữu gửi bán có dấu hiệu tăng lên, trong khi người mua lại kéo dài thời gian cân nhắc.

Ông Lê Hiếu, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, cho biết giao dịch tại một số khu vực trung tâm, đặc biệt phía ngoài đê gần sông Hồng, đã chững lại từ cuối năm ngoái sau khi dự án Trục đại lộ sông Hồng được khởi công.

Theo ông, gần đây lượng nhà gửi bán tăng nhẹ, tập trung ở những căn diện tích khoảng 30-40 m2 tại Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng thuộc phường Hồng Hà, hoặc khu Phú Viên, Thạch Cầu thuộc phường Bồ Đề, Long Biên.

Một môi giới có hơn 8 năm kinh nghiệm tại khu vực trung tâm Hà Nội cũng cho biết nhiều căn nhà đang gặp khó trong việc tìm khách mua.

Đơn cử, một căn nhà rộng 50 m2, cao 4 tầng tại ngõ phố Quan Nhân, Thanh Xuân được chủ nhà gửi bán với giá 13 tỷ đồng từ đầu năm nhưng chưa tìm được người mua. Đầu tháng 8, giá chào bán được hạ xuống 12,5 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có khách hỏi.

Những trường hợp như vậy cho thấy khoảng cách giữa giá kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua đang trở thành một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường.

Trong nhiều năm, nhà đất thổ cư Hà Nội được xem là một trong những kênh tích lũy tài sản hấp dẫn nhờ tâm lý chuộng đất, nguồn cung hạn chế và kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá đã lên cao, bài toán đầu tư cũng thay đổi.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trước đây, việc mua nhà đất thổ cư để "lướt sóng" theo thông tin mở đường, làm cầu hoặc lên quận từng khá phổ biến.

Nhưng hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai và quy hoạch ngày càng minh bạch hơn, trong khi tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai hạ tầng được đẩy nhanh. Nhà đầu tư vì thế khó có thể chỉ dựa vào tin đồn để tạo ra lợi nhuận nhanh như trước.

Theo ông Đính, tâm lý mua nhanh, bán nhanh từng phổ biến trong các giai đoạn sốt đất không còn phù hợp với bối cảnh hiện tại. Người mua cần xác định rõ mục tiêu đầu tư, khả năng khai thác và thời gian nắm giữ tài sản thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá.

Đây cũng là lý do dòng tiền đang có sự chọn lọc mạnh hơn. Một căn nhà có thể tăng giá theo quy hoạch, nhưng nếu nằm trong khu vực có nguy cơ giải phóng mặt bằng, khó khai thác hoặc thanh khoản thấp, mức độ hấp dẫn với nhà đầu tư sẽ giảm đáng kể.

Ở chiều ngược lại, những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, có thể ở, cho thuê hoặc kinh doanh vẫn có lợi thế nhất định ngay cả khi thị trường chung trầm lắng.

One Mount Group cho rằng bên cạnh tâm lý e ngại trước thông tin quy hoạch và giải phóng mặt bằng, mặt bằng giá nhà đất thổ cư đã neo cao trong nhiều năm cũng đang làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này. Người mua ở thực gặp khó trong việc tiếp cận, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn không còn dễ tìm kiếm biên lợi nhuận như trước.

Lãi suất và khả năng tài chính tiếp tục là hai biến số quan trọng trong quyết định xuống tiền. Khi chi phí vốn và áp lực tài chính được cân nhắc kỹ hơn, người mua sẽ khó chấp nhận việc vay lớn để đầu tư vào một tài sản có giá cao nhưng chưa chắc tạo ra dòng tiền.

Trong ngắn hạn, One Mount Group dự báo thị trường thổ cư Hà Nội tiếp tục đối mặt nhiều thách thức, với tổng lượng giao dịch năm nay có thể giảm 40-50% so với năm ngoái.

Dù vậy, sự suy giảm thanh khoản cũng có thể tạo ra một giai đoạn thanh lọc thị trường. Những tài sản được đẩy giá quá cao sẽ khó tìm người mua, trong khi các sản phẩm có giá hợp lý, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế có thể dần được chú ý.

One Mount Group kỳ vọng thị trường có thể phục hồi vào năm 2027 khi các định hướng quy hoạch được cụ thể hóa hơn.

Vì vậy, câu chuyện của nhà đất thổ cư Hà Nội lúc này không còn đơn giản là dự đoán giá sẽ tăng hay giảm. Điều nhà đầu tư quan tâm hơn là khi nào quy hoạch trở nên rõ ràng, hạ tầng hình thành, mặt bằng lãi suất thuận lợi và tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền đủ hấp dẫn để họ chấp nhận quay trở lại.

Trong một thị trường ngày càng minh bạch, lợi thế có thể không còn thuộc về người xuống tiền nhanh nhất, mà thuộc về người hiểu rõ tài sản mình mua và đủ kiên nhẫn chờ giá trị thực được hình thành.