Giao dịch bất động sản quý IV/2026 có thể tăng gấp đôi

Trong báo cáo cuối tháng 10, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo lượng giao dịch trên cả nước trong quý IV/2026 có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi quý III. Kỳ vọng này đến từ hai yếu tố là nhu cầu mua nhà thường tăng vào cuối năm và nguồn cung nhà ở xã hội được bổ sung. Căn hộ chung cư và nhà ở xã hội được đánh giá có lợi thế nhờ đáp ứng trực tiếp nhu cầu an cư.

Theo CBRE Việt Nam, giá bất động sản thứ cấp tăng bình quân hơn 25% mỗi năm trong hai năm trước đợt điều chỉnh năm 2026.

Triển vọng giao dịch cải thiện xuất hiện trong bối cảnh thị trường vừa trải qua giai đoạn tăng giá mạnh. Theo CBRE Việt Nam, trong hai năm trước khi thị trường bước vào đợt điều chỉnh năm 2026, giá bất động sản thứ cấp tăng bình quân hơn 25% mỗi năm. Khi nguồn cung dồi dào hơn, người mua có thêm cơ hội so sánh, còn khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng thể hiện rõ hơn qua lựa chọn phân khúc.

Một trong những dấu hiệu chuyển biến sớm của quý IV đến từ hoạt động tìm nhà. Theo ghi nhận của Người Quan Sát, mức độ quan tâm và lượng tìm kiếm bất động sản trực tuyến duy trì ổn định. Các sàn giao dịch cũng ghi nhận khách hàng tiếp tục đến khảo sát thực tế. Quyết định mua còn được cân nhắc kỹ, nhưng một bộ phận khách hàng đã trở lại thị trường sau thời gian chờ đợi.

Từ phía cung, các chính sách bán hàng cuối năm cũng cho thấy doanh nghiệp đang chú ý hơn đến khả năng thu xếp vốn của hộ gia đình. Báo Xây dựng ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh, người mua có thể lựa chọn giữa chiết khấu khi thanh toán sớm, giãn tiến độ đóng tiền hoặc nhận hỗ trợ lãi vay trong một thời hạn nhất định. Những lựa chọn này giúp người tìm nhà so sánh cả giá bán lẫn lịch thanh toán trước khi quyết định.

Với người mua để ở, hai căn hộ có tổng giá tương đương vẫn có thể đặt ra những yêu cầu tài chính rất khác nhau. Gia đình đang thuê nhà phải tính cả tiền thuê trong thời gian chờ bàn giao. Gia đình sử dụng vốn vay cần biết khoản trả hằng tháng sau khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất. Vì vậy, lịch thanh toán phù hợp có thể giúp một bộ phận người mua sớm thực hiện kế hoạch an cư, đặc biệt là những gia đình đã tích lũy được một phần giá trị căn nhà.

Sự chuyển biến này lý giải vì sao triển vọng phục hồi cuối năm có sự phân hóa. Theo VARS, người mua ngày càng ưu tiên bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng và phù hợp với nguồn lực tài chính. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc khó đưa vào khai thác vẫn gặp trở ngại về thanh khoản. Cùng một thời điểm, giao dịch có thể cải thiện ở phân khúc căn hộ trong khi người mua tại các phân khúc khác tiếp tục chờ đợi.

Đến cuối tháng 9/2026, cả nước đã khởi công 128 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 183.000 căn. Số căn hộ này sẽ đi vào thị trường theo tiến độ của từng dự án. Đối với quý IV, triển vọng giao dịch phụ thuộc vào lượng sản phẩm thực tế đủ điều kiện đưa ra bán. Về dài hạn, quy mô xây dựng cho thấy nguồn cung dành cho người có nhu cầu an cư đang được mở rộng.

Bên cạnh nhà ở xã hội, thị trường còn dư địa đáng kể ở phân khúc nhà thương mại vừa túi tiền. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu lưu ý một bộ phận người dân có thu nhập vượt ngưỡng được mua nhà ở xã hội nhưng vẫn khó tiếp cận nhà thương mại theo mặt bằng giá hiện nay. Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp và nhà ở bình dân còn khan hiếm.

Đây là khoảng trống đáng chú ý khi đánh giá sức mua. Một gia đình có việc làm ổn định, có tích lũy và có nhu cầu mua nhà vẫn có thể đứng ngoài thị trường nhiều năm nếu số tiền phải vay quá lớn. Với nhóm này, thêm căn hộ ở mức giá phù hợp sẽ mở rộng lựa chọn ngay từ đầu. Các chính sách hỗ trợ thanh toán khi đó mới phát huy tác dụng, giúp người mua thu xếp phần vốn còn thiếu và chủ động kế hoạch trả nợ.

Theo CBRE Việt Nam, dư địa đô thị hóa và sự dịch chuyển sang nhu cầu ở thực là những động lực quan trọng của thị trường trong chu kỳ mới. Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam Nguyễn Đức Thuận cũng nhận định nhu cầu thực đang định hình lại sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, hạ tầng và quy hoạch mở rộng địa bàn phát triển, tạo thêm cơ hội cho doanh nghiệp lựa chọn nơi đầu tư.

Từ góc độ người mua, nguồn cung tăng có ý nghĩa rõ nhất khi những căn nhà được bổ sung nằm trong tầm tài chính và phục vụ được sinh hoạt hằng ngày. Từ góc độ doanh nghiệp, đó cũng là cơ sở để lựa chọn phân khúc, quy mô căn hộ và tiến độ bán hàng. Khi nhu cầu tìm nhà đã hiện diện nhưng giao dịch còn chọn lọc, khả năng đáp ứng đúng nhóm khách hàng sẽ quyết định sản phẩm nào tìm được người mua.

Những tháng cuối năm 2026 vì thế mang đến hai cơ hội có thời hạn khác nhau. Trước mắt, nguồn hàng đa dạng hơn và điều kiện thanh toán linh hoạt có thể giúp một bộ phận gia đình hoàn tất kế hoạch mua nhà. Xa hơn, các dự án nhà ở xã hội đang xây dựng và khoảng trống của phân khúc nhà thương mại vừa túi tiền mở ra hướng phát triển cho thị trường. Thước đo đáng theo dõi sau quý IV là bao nhiêu nhu cầu tìm nhà thực sự chuyển thành giao dịch, nhất là ở những phân khúc phục vụ đông đảo người dân.