Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Làm rõ trách nhiệm, bảo vệ người mua

Ngày 22/10, tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Các đề xuất tập trung vào điều kiện kinh doanh, thanh toán, chuyển nhượng dự án và quản lý giao dịch. Đây là những nội dung đang được xem xét trong quá trình xây dựng luật, chưa thể hiểu là nghĩa vụ mới đã áp dụng đối với mọi người sở hữu bất động sản.

Một nội dung tác động trực tiếp đến người mua là đề xuất bảo đảm khoản tiền tương đương 5% giá trị còn lại của hợp đồng. Theo nội dung được trình, khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc bảo đảm theo thỏa thuận của các bên.

Từ nội dung trình và thẩm tra, vấn đề pháp lý đáng chú ý là cách phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng dự án và khách hàng. Việc đơn giản hóa thủ tục cần đi cùng cơ chế bảo đảm nghĩa vụ, nhất là khi dự án gặp khó khăn hoặc chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý.

Trong báo cáo thẩm tra, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị luật quy định nguyên tắc quản lý khoản tiền trong tài khoản và cách xử lý rủi ro phát sinh. Cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu làm rõ tính tự nguyện khi bên mua, bên thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.

Xét về cơ chế bảo vệ người mua, tài khoản phong tỏa chỉ phát huy tác dụng khi điều kiện quản lý và giải tỏa tiền được xác định cụ thể. Những vấn đề cần làm rõ gồm chủ thể có quyền yêu cầu giải tỏa, hồ sơ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ và cách xử lý khi các bên tranh chấp.

Chẳng hạn, với hợp đồng trị giá 3 tỷ đồng, 5% tương đương 150 triệu đồng. Đây là khoản tiền đáng kể, nên thời điểm chuyển tiền và điều kiện bên bán được nhận tiền có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng.

Vì vậy, trọng tâm của chính sách không chỉ là nơi giữ tiền, mà còn là mối liên hệ giữa việc giải tỏa tiền và trách nhiệm hoàn thiện pháp lý. Các nội dung này cần được cụ thể hóa trong quá trình hoàn thiện quy định, thay vì để người mua tự gánh rủi ro từ những điều khoản thiếu rõ ràng.

Đối với doanh nghiệp, vấn đề đáng chú ý là khả năng chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu tình huống chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án, nhưng có nhà đầu tư khác đủ năng lực tiếp nhận. Bên nhận chuyển nhượng có thể cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính để đưa dự án tiếp tục triển khai.

Đây là hướng nghiên cứu chính sách, chưa phải sự cho phép chung đối với mọi dự án còn nghĩa vụ tài chính. Báo cáo thẩm tra đồng thời đặt ra yêu cầu đánh giá khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ với khách hàng.

Trong thảo luận về các dự thảo liên quan, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên chỉ ra điểm cần thống nhất giữa cơ chế kế thừa nghĩa vụ về đất đai và điều kiện chuyển nhượng dự án. Một bên dự kiến cho phép kế thừa nghĩa vụ tài chính; bên còn lại yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng.

Về bản chất, chuyển giao dự án không đồng nghĩa với xóa bỏ khoản nghĩa vụ chưa thực hiện. Nếu cơ chế kế thừa được chấp nhận, quy định cần xác định rõ nghĩa vụ nào phải hoàn thành trước, nghĩa vụ nào được chuyển giao và biện pháp bảo đảm thực hiện.

Quyền lợi khách hàng cũng cần được đặt trong quá trình xử lý này. Việc thay đổi chủ đầu tư phải làm rõ trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng, giải quyết các cam kết chưa hoàn thành và xử lý vi phạm.

Một cơ chế chuyển nhượng khả thi có thể tạo điều kiện đưa dự án đình trệ trở lại triển khai. Tuy nhiên, hiệu quả phụ thuộc vào năng lực thực tế của bên tiếp nhận và khả năng ràng buộc trách nhiệm sau chuyển nhượng.

Dự thảo đề cập việc hoàn thiện quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó có mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Cơ quan thẩm tra đề nghị đánh giá kỹ nhu cầu thực tế, tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro trước khi quyết định.

Vấn đề cần phân biệt là chuyển nhượng hợp đồng và chuyển nhượng dự án. Hai hoạt động này có đối tượng, điều kiện và hệ quả pháp lý khác nhau; việc mở rộng một loại giao dịch không thể được hiểu là nới điều kiện cho mọi hình thức chuyển nhượng.

Báo cáo thẩm tra cũng ghi nhận ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với huy động vốn thực hiện dự án. Đồng thời, cần kiểm soát những khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

Nội dung giao dịch cần được xem xét qua quyền, nghĩa vụ và mục đích sử dụng tiền. Tên gọi của văn bản chưa đủ để phản ánh đầy đủ bản chất khoản tiền mà doanh nghiệp thu.

Đối với hợp đồng mẫu, yêu cầu đặt ra là làm rõ quan hệ giữa công khai và đăng ký hợp đồng theo mẫu. Hai hoạt động này cần được quy định thống nhất để doanh nghiệp xác định đúng thủ tục, đồng thời giúp người mua tiếp cận rõ điều kiện giao dịch.

Theo Tờ trình, phương án sửa đổi dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính; tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục; cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh. Dự thảo cũng đề xuất phân quyền cho cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ theo quy định hiện hành.

Những thay đổi này hướng tới giảm chi phí tuân thủ và rút ngắn quá trình xử lý hồ sơ. Tuy nhiên, phân quyền cần gắn với tiêu chí quyết định rõ ràng, trách nhiệm kiểm tra và sự thống nhất giữa các địa phương.

Đề xuất về mã định danh điện tử cho bất động sản cùng các chủ thể liên quan cũng mở ra hướng quản lý dựa trên dữ liệu. Giá trị thực tế của hệ thống phụ thuộc vào chất lượng cập nhật và khả năng kết nối thông tin.

Với người mua và doanh nghiệp, điều cần theo dõi là nội dung luật được thông qua, thời điểm có hiệu lực và quy định chuyển tiếp. Những đề xuất đang được thảo luận chưa đủ để kết luận rằng mọi chủ sở hữu phải lập tức thay đổi hợp đồng hoặc thực hiện thủ tục mới.