Bất động sản nửa đầu năm 2026: khi dòng tiền thôi chạy theo kỳ vọng giá

Thanh khoản tăng, nhưng không đến từ mọi phía

So với cùng kỳ 2025, lượng sản phẩm chào bán tăng 50%, nguồn cung mới tăng khoảng 40%, đạt hơn 70.000 sản phẩm. Giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 48.000, trong đó 43.000 — tức gần 9 trên 10 giao dịch — đến từ nguồn cung mới chứ không phải hàng tồn cũ được giải phóng.

Thị trường đang sàng lọc, không phải suy giảm. Người mua vẫn có nhu cầu, nhưng chỉ xuống tiền khi sản phẩm thực sự phù hợp và có giá trị.

Con số này cho thấy điều gì? Rằng người mua đang chọn lọc kỹ hơn là mua đại trà. Căn hộ cao cấp trở lên chiếm hơn 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới, kéo mặt bằng giá sơ cấp neo cao, trong khi phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn thiếu. Đây là điểm nghẽn cũ, không phải diễn biến mới của nửa đầu năm.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng sức cầu chưa suy giảm nhưng tiêu chí lựa chọn đã thay đổi rõ: người mua ưu tiên pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm, chất lượng xây dựng và khả năng khai thác tạo dòng tiền. Bà mô tả sự dịch chuyển này là dòng tiền chuyển từ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá sang đánh giá giá trị sử dụng và khả năng duy trì giá trị tài sản.

Hệ quả trực tiếp: những dự án chưa hình thành tiện ích, chưa tạo được dòng tiền khai thác, hoặc chỉ bán bằng câu chuyện tăng giá, đối mặt áp lực thanh khoản lớn hơn.

Chủ đầu tư giữ giá bằng cách khác, không giảm giá niêm yết

Chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, vốn, pháp lý, quản lý và bán hàng đều tăng; một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do thời gian xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Vì vậy, thay vì hạ giá niêm yết, doanh nghiệp chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán — công cụ giảm chi phí thực tế cho người mua mà không phải ghi nhận giảm giá trên hồ sơ tài sản.

Ở thị trường thứ cấp, điều chỉnh giá chỉ xảy ra cục bộ, tập trung vào nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, mua ở vùng giá cao hoặc nắm giữ sản phẩm chưa tạo được giá trị khai thác. VARS IRE nhận định năng lực tài chính của người mua và khả năng hấp thụ của từng dự án sẽ là phép thử chính từ nay đến cuối năm 2026.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường khó xảy ra suy giảm đồng loạt. Dự án pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ bảo đảm, hạ tầng đồng bộ, giá hợp lý và có khả năng khai thác thực tế sẽ giữ được thanh khoản; dự án định giá quá cao, triển khai chậm hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu sức ép lớn hơn.

Thị trường không thiếu giao dịch. Những sản phẩm có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực.

Theo đó, trọng tâm chính sách hiện nay là rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, gắn với trách nhiệm và thời hạn cụ thể của từng cơ quan; đồng thời làm minh bạch, ổn định cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất để doanh nghiệp dự báo được chi phí.

Đề xuất ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà cho thuê và nhà thương mại giá phù hợp bằng chính sách đất đai, tín dụng, thuế; đa dạng hóa kênh vốn trung và dài hạn; và thay đổi cách kiểm soát tín dụng — phân bổ theo chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực chủ đầu tư và khả năng hoàn thành, thay vì siết đều toàn ngành. Dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất, theo ông, cần tiếp tục bị kiểm soát riêng để hạn chế sóng giá ảo.