Giao dịch nhà đất: Kê khai “hai giá” có thể khiến người mua, người bán gặp rủi ro

Một giao dịch nhà đất có thể hoàn tất về hợp đồng nhưng vẫn phát sinh rủi ro nếu các nghĩa vụ tài chính bị bỏ sót hoặc kê khai không đúng. Đặc biệt, việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm thuế không phải là cách tiết kiệm chi phí an toàn.

Thuế TP. Hà Nội vừa hệ thống các quy định liên quan đến thuế TNCN, lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời lưu ý cách xác định giá tính thuế và thời hạn thực hiện nghĩa vụ.

Giá ghi trên hợp đồng không phải lúc nào cũng quyết định

Theo quy định được Thuế TP. Hà Nội dẫn chiếu, đối với chuyển nhượng bất động sản, giá chuyển nhượng về nguyên tắc là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Việc chủ động tìm hiểu chính sách thuế, thực hiện nghĩa vụ kê khai trung thực và đúng hạn không chỉ giúp giao dịch bất động sản của bạn diễn ra suôn sẻ, hợp pháp mà còn là cách tự bảo vệ tài sản và quyền lợi của bản thân một cách tối ưu nhất (Ảnh minh họa).

Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Nhà nước quy định, Cơ quan Thuế sẽ xác định lại giá tính thuế theo quy định.

Với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá tính thuế được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, nếu có, do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất, phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo pháp luật đất đai. Giá trị nhà, công trình, kết cấu hạ tầng được xác định theo đơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá, Cơ quan Thuế áp dụng hướng dẫn của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị hao mòn còn lại thực tế của công trình.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị tính thuế được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với đơn giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp chưa có đơn giá, Cơ quan Thuế sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố và còn hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

Vì vậy, “kê hai giá” không phải là giải pháp chắc chắn để giảm nghĩa vụ thuế. Giá tính thuế có thể được xác định lại theo căn cứ pháp luật nếu giá trên hợp đồng không đáp ứng quy định.

Ba nghĩa vụ tài chính cần kiểm tra trước khi giao dịch

Với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người dân cần rà soát ít nhất ba nhóm nghĩa vụ tài chính.

Thứ nhất là thuế TNCN. Theo các quy định được Thuế TP. Hà Nội dẫn chiếu, thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng.

Pháp luật cũng quy định nhiều trường hợp miễn thuế, trong đó có thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản giữa một số quan hệ thân nhân như vợ với chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột và các trường hợp quan hệ gia đình được luật quy định.

Một trường hợp khác là chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân tại Việt Nam nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện. Cá nhân phải sở hữu, sử dụng ít nhất 183 ngày tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận; nếu cấp đổi, cấp lại thì thời gian được tính từ Giấy chứng nhận trước đó. Đồng thời, cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở duy nhất. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế đối với phần chuyển nhượng đó.

Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất cũng thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN theo quy định.

Thứ hai là lệ phí trước bạ nhà, đất, với mức thu 0,5% đối với nhà và đất, số tiền tối đa được khống chế ở mức 500 triệu đồng/tài sản/lần trước bạ. Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ thì thực hiện theo thỏa thuận.

Nhà, đất thuộc trường hợp được bồi thường, tái định cư, kể cả nhà, đất mua bằng tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi, có thể thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định.

Đáng chú ý, từ ngày 15/8/2026 đến hết ngày 28/2/2027, chính sách giảm 10% lệ phí trước bạ được áp dụng đối với cá nhân có tài khoản định danh mức độ 2, thực hiện thủ tục và nộp lệ phí bằng phương thức điện tử, đồng thời đáp ứng yêu cầu về thông tin đã tích hợp theo từng thủ tục.

Thứ ba là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Khi giao dịch làm thay đổi người nộp thuế, các bên phải thực hiện việc khai, nộp thuế theo quy định tương ứng với thời gian sử dụng đất.

Đừng để quá hạn mới nhớ đến nghĩa vụ thuế

Không chỉ số tiền phải nộp, thời hạn kê khai cũng là vấn đề người giao dịch nhà đất cần tính trước.

Đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ khai thuế TNCN phải được nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.

Với nhà, đất hình thành trong tương lai, hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ pháp lý chứng minh thừa kế, quà tặng có hiệu lực.

Trường hợp cá nhân góp vốn bằng bất động sản, hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày thực hiện chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.

Đối với lệ phí trước bạ, thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí được thực hiện đồng thời với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế cũ có trách nhiệm khai, nộp thuế và hoàn thành nghĩa vụ đối với thời gian thực tế sử dụng đất trước khi giao dịch. Người nộp thuế mới phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Một giao dịch an toàn bắt đầu từ hồ sơ thuế

Từ các quy định trên, người mua và người bán có thể tự kiểm tra giao dịch theo một trình tự tương đối đơn giản: xác định nghĩa vụ thuế, rà soát điều kiện miễn hoặc giảm, xác định đúng giá tính thuế, chuẩn bị đúng hồ sơ và cuối cùng là nộp đủ tiền theo thông báo.

Trong đó, giá chuyển nhượng thực tế cần được kê khai trung thực. Đây không chỉ là vấn đề về nghĩa vụ thuế mà còn liên quan trực tiếp đến rủi ro pháp lý nếu giao dịch phát sinh tranh chấp.

Thuế TP. Hà Nội khuyến nghị người dân, doanh nghiệp chủ động nghiên cứu chính sách và liên hệ trực tiếp ơ quan Thuế nơi có đất chuyển nhượng khi phát sinh vướng mắc để được hướng dẫn.

Với những giao dịch có giá trị lớn, kiểm tra nghĩa vụ tài chính trước khi ký và sang tên có thể giúp các bên tránh được một khoản chi phí phát sinh không đáng có, đồng thời hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện quyền đối với tài sản.