Trung Quốc quyết tâm triệt hạ các “thị trấn ma” sử dụng đất sai mục đích trong bối cảnh bất động sản nợ nần chồng chất

Động thái này phù hợp với nỗ lực của chính phủ trung ương nhằm giải quyết vấn đề nợ công. Tháng trước, Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia đã thông báo rằng những “thị trấn đặc ma” này sẽ được đánh giá và có thể bị đóng cửa nếu không đáp ứng được một số tiêu chí, bao gồm sử dụng đất hợp lý, bảo tồn môi trường sinh thái, nợ liên quan và đảm bảo an toàn xây dựng.

Sáng kiến ​​phát triển thị trấn bên ngoài các siêu đô thị đã được đưa ra cách đây 5 năm như một phần trong quá trình thúc đẩy đô thị hóa của Trung Quốc. Một số được xây dựng để hỗ trợ sản xuất, thể thao điện tử và thương mại điện tử, nhưng nhiều nơi hướng đến du lịch cộng hưởng với sự nhiệt tình trong kinh doanh đất đai của chính quyền địa phương đã tạo điều kiện cho các dự án mọc lên như nấm.

Andy Chen, nhà phân tích cấp cao của Trivium China, một công ty tư vấn chính sách có trụ sở tại Bắc Kinh, cho biết: “Cách tiếp cận phát triển này trái ngược với những cảnh báo của chính phủ trung ương về việc không sử dụng thị trường bất động sản để kích thích tăng trưởng kinh tế. Cơ quan quản lý đã thắt chặt kênh tài trợ của các nhà phát triển bất động sản thông qua một loạt các biện pháp chính sách và hướng dẫn cơ chế trong hai năm qua. Đó là lý do tại sao có thể thấy rất nhiều dự án xây dựng bị bỏ hoang hoặc bị đình chỉ ở những thị trấn này”.

Xueshan Art Town, nằm ở thành phố Lệ Giang xinh đẹp thuộc tỉnh Vân Nam, được xây dựng trên khu đất được chính quyền địa phương mua với giá 163,5 triệu Nhân dân tệ vào năm 2012 và dự án đã thu về 3,5 tỷ Nhân dân tệ đầu tư. Nam diễn viên Trung Quốc Li Yapeng nằm trong số những người rót vốn và kỳ vọng về một khoản sinh lợi lớn. Ông đã  đầu tư hàng chục triệu Nhân dân tệ vào thị trấn, nơi có tầm nhìn đẹp như tranh nhưng trong suốt hai năm đầu tiên, khu này bán vỏn vẹn chỉ khoảng 30 căn biệt thự tư nhân. Li buộc phải bán cổ phần đất đai cho một nhà phát triển khác vào năm 2015 và theo báo cáo, ông vẫn còn nợ 40 triệu Nhân dân tệ (6,25 triệu đô) từ dự án bất động sản thất bại.

Báo cáo tài chính mới của nhà phát triển cho thấy chỉ có 26m2 bất động sản được bán trong nửa đầu năm 2020, chiếm chưa đến một phần nghìn diện tích trống.

Hu Meilin, quản lý của Tập đoàn Văn hóa OCT Thâm Quyến, chia sẻ trong một cuộc phỏng vấn với National Business Daily rằng các công ty bất động sản đã nhảy vào cuộc đua để phát triển nhanh chóng các thị trấn nhưng không ai thành công và “về cơ bản 90% trong số đó đã chấp nhận thất bại”.

Theo Zhou Mingqi, người sáng lập Công ty tư vấn du lịch Jingjian Consulting, nguyên nhân bắt nguồn từ việc lập kế hoạch không phù hợp. Ông nói: “Các dự án bất động sản liên quan đến du lịch này thường tập trung ở các khu vực nông thôn và được phát triển trên quy mô lớn, nhưng doanh số bán hàng rất khó khăn do số lượng người mua tiềm năng hạn chế. Công đoạn định vị thị trường tồn tại nhiều vấn đề. Một dự án bất động sản du lịch hoặc thị trấn đặc trưng thành công đòi hỏi phải có cơ sở vật chất và ngành nghề phù hợp, phải song hành và tạo thành một chuỗi công nghiệp hoàn chỉnh”.

Trong nhiều năm, các nhà phân tích và nhà chức trách đã cảnh báo về những rủi ro đi kèm với việc phụ thuộc quá nhiều vào doanh số bán nhà ở để hỗ trợ và duy trì các thị trấn. Một báo cáo phát triển nhà ở của Học viện Khoa học Xã hội Trung Quốc được công bố rộng rãi vào năm 2018 chỉ ra: “Cuối cùng, có quá nhiều nhà ở mà không thu hút được bất kỳ doanh nghiệp nào, điều này chỉ làm tăng lượng tồn kho nhà ở một cách vô ích”.

Gần đây, Bắc Kinh đã tăng cường giám sát cách chính quyền địa phương sử dụng nguồn vốn và cảnh báo cần tránh tăng nợ cho các dự án không khả thi. Sự suy thoái bất động sản trên toàn quốc đã cho thấy lỗ hổng phụ thuộc nhiều vào việc bán đất. Tỷ lệ bán đất và thuế bất động sản đóng góp vào doanh thu tài chính của chính quyền địa phương đã tăng hàng năm kể từ năm 2015 và đạt mức cao nhất là 37,6% vào năm 2020.

Trong khi đó, nỗ lực giảm nợ công của Bắc Kinh chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuần trước, Hội đồng Nhà nước cho biết họ đang giám sát các dự án của chính quyền địa phương như một phần trong kế hoạch giảm nợ. Hội đồng cảnh báo: “Chính quyền các cấp cần thắt chặt vành đai và quản lý nghiêm túc các vấn đề nợ. Mỗi đồng vốn đều cần được chi tiêu ở những hạng mục quan trọng nhất”.

TL