Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ sẽ ra sao trong năm 2021?

Những khó khăn trong ngắn hạn 

Báo cáo cho thấy thị trường bán lẻ tại Việt Nam có dấu hiệu suy yếu dần kể từ đầu tháng 2/2020 khi dịch bệnh Covid-19 bắt đầu bùng phát và tiếp sau đó là hai đợt vào đầu tháng 4 và cuối tháng 7.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam cho biết, Covid-19 đã tác động trực diện lên thị trường cho nhà phố thuê gần như ngay lập tức. Khách thuê là doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ bị mất doanh thu đột ngột hơn là những nhà bán lẻ quy mô lớn. Nhiều chuỗi ăn, uống (F&B) và chuỗi cửa hàng thời trang phải đóng cửa những chi nhánh hay địa điểm có doanh thu kém, làm tăng diện tích trống của cả thị trường. Những điểm bán lẻ phụ thuộc vào khách du lịch ở khu trung tâm cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi việc giãn cách xã hội và việc hạn chế đi lại. Kể từ đầu tháng 2, nhiều nhà bán lẻ đã không gia hạn hợp đồng thuê.

Những người muốn giữ lại vị trí đắc địa sau đại dịch phải tạm thời đóng cửa hoặc tìm cách giảm giá thuê. Khảo sát gần đây của Savills Việt Nam cho thấy khách thuê mong muốn chiết khấu lên đến 40% so với mức 20% tối đa được đưa ra.

Bước sang quý III/2020, nguồn cung mặt bằng cho thuê tại TP HCM tụt xuống còn 1,5 triệu m2, công suất cho thuê trung bình 94%, giảm 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân là do đại dịch khiến một số nhà bán lẻ, chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm TP HCM phải chấm dứt hợp đồng hoặc chuyển địa điểm thuê. Điều này buộc các chủ đầu tư có mặt bằng bán lẻ cho thuê phải miễn cưỡng điều chỉnh giá thuê hoặc áp dụng các ưu đãi ngắn hạn, ví dụ như giảm khoảng 2 USD phí dịch vụ hằng tháng hoặc giảm giá thuê 30% cho khách thuê mới trong vài tháng. "Giá thuê thấp hơn có thể sẽ tạo động lực cho ngành bán lẻ nhưng cũng buộc các nhà bán lẻ truyền thống cần phải đổi mới chiến lược phù hợp hơn" - Savills Việt Nam nhận định.

Trong quý III/2020, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giảm 0,1% theo năm, so với mức 12% trong quý II/2020 do những tác động của dịch bệnh COVID-19. Đến tháng 9/2020, tổng doanh thu ngành này giảm xuống còn 40 tỷ USD, giảm 2% theo năm. Đáng chú ý, trong khi doanh thu của ngành bán lẻ hàng hóa tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái thì ngành F&B lại giảm mạnh 39%.

Tác động của đại dịch lên thị trường bán lẻ và sự phục hồi thể hiện rõ theo tháng. Sau làn sóng COVID-19 lần thứ hai, tăng trưởng trong tháng 7 giảm 5% so với tháng trước, nhưng tăng trở lại 2% trong tháng 8 và tăng 11% trong tháng 9.

Cơ hội cho thương mại điện tử

Ông Troy Griffiths phân tích, đại dịch đã buộc người mua sắm và nhà bán lẻ phải thay đổi hành vi, tạo cơ hội cho thương mại điện tử. Các nhà bán lẻ truyền thống đã áp dụng công nghệ để cải thiện hiệu suất và nâng cao dịch vụ, tập trung nhiều hơn vào thương mại điện tử. Những khách hàng dần quen thuộc với các chương trình khuyến mãi khi mua sắm trực tuyến và hưởng lợi từ giao hàng tận nơi nhanh chóng.

Làn sóng thương mại điện tử do hiệu ứng từ đại dịch đã tạo cơ hội cho các địa điểm bán lẻ ở ngoại ô và các khu phức hợp lớn nổi lên, thay vì trước đó chỉ tập trung mặt bằng kinh doanh ở khu lõi trung tâm đô thị.

Báo cáo gần đây của Google Temasek dự đoán giá trị giao dịch thương mại điện tử của Việt Nam có thể tăng trưởng 43% theo năm, lên 15 tỷ USD vào năm 2025 nhờ vào 66% dân số là người dùng internet thường xuyên và 72% có điện thoại thông minh. Khi thương mại điện tử phát triển, các dịch vụ giao hàng cũng vậy, đặc biệt là F&B. Các siêu thị như Coopmart, Vinmart cũng đã mở rộng dịch vụ giao hàng tận nhà.

Sự tăng trưởng nhanh chóng này còn ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng. Nghiên cứu của Nielsen từ tháng 7/2020 cho thấy sau đại dịch, 64% người được hỏi sẽ tiếp tục sử dụng dịch vụ giao hàng trong khi 63% sẽ tăng cường mua sắm trực tuyến.

Một cuộc khảo sát trên các trang web thương mại điện tử hàng đầu Việt Nam bao gồm Shopee, Tiki, Lazada và Sendo cho thấy tốc độ tăng trưởng lượng truy cập vào các website này đang tăng nhanh. Shopee dẫn đầu với khoảng 27 triệu mỗi tháng tính đến tháng 8/2020.

Điều gì chờ đợi vào năm 2020

Chuyên gia này dự báo, vào năm 2021, hơn 80% nguồn cung bán lẻ mới sẽ ở các khu vực ngoài trung tâm. Khi người tiêu dùng đối mặt với việc mất thu nhập và gia tăng sự không chắc chắn, các nhà phát triển đang trì hoãn việc ra mắt các sản phẩm mới. Những đơn vị vẫn tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh như dự định sẽ có thể gặp khó khăn với việc các thương hiệu nước ngoài ngừng gia nhập thị trường và các doanh nghiệp đã thành lập hoãn kế hoạch mở rộng.

Một cuộc khảo sát của Savills vào quý III/2020 cho thấy nhiều khách thuê ngành F&B và thời trang đã đóng cửa hoặc giảm diện tích thuê. Xu hướng giảm quy mô này có khả năng tiếp tục trong trung hạn. Sự kết hợp giữa các biện pháp ngăn chặn dịch bệnh sớm, cải cách cơ chế hỗ trợ, quản trị tài chính của Chính phủ và các chương trình kích thích toàn cầu đã làm tăng kỳ vọng phục hồi ở Việt Nam. Theo báo cáo gần đây nhất của ADB, Việt Nam sẽ có mức tăng trưởng GDP cao nhất ở châu Á với 6,8% năm 2021.

“Giá thuê thấp hơn có thể sẽ tạo động lực cho ngành trong khi các nhà bán lẻ truyền thống sẽ cần phải đổi mới các chiến lược phù hợp hơn", ông Troy Griffiths nhận định.

Hầu hết các lĩnh vực bị ảnh hưởng bởi COVID-19 như F&B, phòng tập và rạp chiếu phim sẽ phục hồi nhanh hơn sau cuộc khủng hoảng vì người tiêu dùng sẽ nhanh chóng đón nhận trạng thái “bình thường” sau nhiều tháng giãn cách xã hội.

"Các lĩnh vực mở rộng hình thức trực tuyến mạnh mẽ hơn như thời trang có thể thấy lợi nhuận chậm hơn khi xem xét sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng sang bán hàng trực tuyến”, ông Troy Griffiths lưu ý.

Bảo Bảo