Thị trường BĐS: Tồn kho tăng mạnh nhưng chưa có xu hướng giảm giá

Trong bối cảnh đại dịch Covid 19 khó khăn, lượng hàng tồn kho lớn ảnh hưởng đến tính thanh khoản, là cục nợ, trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho cả nền kinh tế, thậm chí làm phá sản doanh nghiệp nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền và giảm nợ.

10 tháng năm 2020 đã trôi qua, hoạt động kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc khi đa phần các công ty niêm yết trên sàn phải báo lỗ, lợi nhuận giảm và ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh. Nếu có những doanh nghiệp báo lãi lớn, đột biến thì chủ yếu nhờ ở việc chuyển nhượng dự án, hay từ hoạt động kinh doanh khác.

Điển hình như, tính đến ngày 30/9/2020, hàng tồn kho của Đất Xanh Group là 9.756 tỷ đồng, tăng gần 44% so với thời điểm cuối năm 2019 và chiếm đến 44% tổng giá trị tài sản. Các dự án có thành phẩm tồn kho của Đất Xanh gồm Dự án An Viên, Dự án Sunview, Dự án Luxgarden, Dự án Khu dân cư nút giao thông Phó Đức Chính và Ngô Quyền.

Bất động sản An Gia cũng là một trong những doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh. Tính đến cuối kỳ kế toán quý 3, doanh nghiệp này tồn kho gần 5.190 tỷ đồng, chiếm 60% tổng giá trị tài sản và gần gấp 2 lần con số ở đầu năm. Trong đó, The Sóng, dự án condotel duy nhất của An Gia, chiếm giá trị tồn kho lớn nhất với 2.142 tỷ đồng.

Tương tự, tại các doanh nghiệp khác như Bất động sản Phát Đạt, tính đến ngày 30/9, tồn kho tăng mạnh với giá trị 9.781 tỷ đồng. Trong đó, gần một nửa giá trị hàng tồn kho là ở 2 dự án The EverRich 2 (River City) và The EverRich 3, chiếm 4.480 tỷ đồng. Trong báo cáo tài chính quý 3, danh mục hàng tồn kho của Phát Đạt cũng phát sinh thêm dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải với giá trị gần 1.984 tỷ đồng.

Hay Văn Phú Invest, hàng tồn kho ghi nhận 2.533 tỷ đồng, tăng 25,6% so với cùng kỳ năm 2019…

Chia sẻ về những khó khăn các doanh nghiệp BĐS gặp phải, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó TGĐ Netland cho rằng, năm nay tất cả công ty bất động sản rơi vào tình trạng báo cáo tài chính không được đẹp so với năm trước. Theo ông Quang, với tình hình khó khăn chung nên doanh nghiệp BĐS năm nay hầu như là lỗ, nếu đạt từ 30-50% so kế hoạch đã là tốt, từ 10% là cũng là vui rồi.

Được biết, quý 3/2020, doanh thu bán hàng của Netland đạt 56,6 tỷ đồng, bằng 1/4 so với cùng kỳ năm ngoái; lợi nhuận sau thuế đạt 4,6 tỷ đồng, bằng 1/8 so với cùng kỳ 2019. Lũy kế 9 tháng đầu năm, công ty ghi nhận hơn 151 tỷ đồng doanh thu bán hàng và 9,3 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, thấp hơn nhiều so với con số đạt được cùng kỳ năm ngoái. Kết quả này còn cách xa mục tiêu kinh doanh cả năm 2020 với doanh thu 900 tỷ đồng và 200 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Mặc dù nhiều gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ, vậy nhưng mới đây, theo thống kê của Bộ xây dựng bất động sản nhà ở chưa có xu hướng giảm giá, cụ thể: Giá bán căn hộ chung cư trên cả nước, đối với phân khúc trung cấp từ 20-35 triêu/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu/m2 trở lên; tại Hà Nội: giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu/m2; tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá bán dao động từ 30-50 triệu/m2; tại Quảng Ninh, mức giá dao động từ 23-27 triệu/m2; tại Hải Phòng, mức giá dao động khoảng 30 triệu/m2; tại Bình Dương mức giá dao động khoảng 30-38 triệu/m2; tại Cần Thơ mức giá dao động khoảng 19-60 triệu/m2. Số liệu về biến động chỉ số giá đối với nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cụ thể như sau:

Tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với Quý II/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,07%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03% so với Quý II/2020. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông ….tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao đạt khoảng 70%. Điển hình như Dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh. Ngược lại, sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh Covid 19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể.

Tại TP. Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,35% so với Quý II/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,85%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,26% so với Quý II/2020. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô. Tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi…

Mai Mai (T/H)