Nhiều xu hướng biến động về tỷ lệ lấp đầy của phân khúc văn phòng trên toàn cầu

Nhìn chung trên toàn cầu, nhu cầu văn phòng vẫn đang có xu hướng tăng. Tuy nhiên, các thị trường có dự báo phát triển trái ngược nhau, rõ nét nhất là tại châu Mỹ và Châu Á - Thái Bình Dương, thể hiện ở mức độ sử dụng văn phòng hàng ngày. Theo Savills Impacts, tại các thị trường châu Á, mức độ sử dụng văn phòng trung bình là 86% vào tháng 3/2023, trong khi đó tại khu vực châu Âu, mức trung bình chỉ đạt 61% và tại Mỹ là 48%. Số liệu từ Savills Impacts cũng cho thấy, 56% nhân viên toàn thời gian tại Mỹ, tương ứng với 70 triệu người cho rằng họ có thể hoàn thành công việc từ xa mà không cần tới văn phòng. Tương tự, con số được ghi nhận tại Đức là 51% và tại Anh là 42%. 

Tại thị trường Bắc Mỹ, nhất là các thành phố lớn như Los Angeles, New York, đặc biệt là San Francisco, ghi nhận xu hướng tăng mạnh trong tỷ lệ văn phòng trống. Đơn cử, trước đại dịch, San Francisco đã từng là thành phố có tỷ lệ trống thấp nhất nước Mỹ với chỉ 9,5%. Nhưng vào năm 2023, tỷ lệ văn phòng trống tại thị trường này lên tới 30%, mức kỷ lục trong vòng 30 năm trở lại đây. Ông Michael McCandless, Giám đốc Điều hành Savills San Francisco chia sẻ: “Tỷ lệ trống này còn cao hơn cả thời điểm bong bóng Dotcom năm 2000 và khủng hoảng tài chính năm 2008. Với mức độ sử dụng thấp, hầu hết các tòa nhà tại San Francisco chỉ hoạt động ở mức khoảng 30% công suất tối đa”.

Lý giải cho mức độ trống tăng chóng mặt này, ông Micheal cho biết, San Francisco là trung tâm công nghệ sôi động với lượng khách thuê đông đảo trước đó. Hiện nay nhiều khách thuê công nghệ đã xem xét lại nhu cầu làm việc tại văn phòng và quy mô nhân sự để có thể phần nào đáp ứng được tình hình kinh tế cũng như áp dụng mô hình làm việc kết hợp mà nhân viên ưa thích. 

Trong khi đó, tại Châu Á – Thái Bình Dương, nhu cầu thuê văn phòng được dự đoán có xu hướng tăng với tỷ lệ mặt bằng văn phòng trống ở mức thấp. Trong những tháng đầu năm 2023, Tokyo, Seoul và Thành phố Hồ Chí Minh là top 3 thành phố có tỷ lệ trống thấp nhất khu vực, với chỉ dưới 4% số lượng văn phòng trống. Động lực chính cho xu hướng này là việc nền kinh tế các nước trong khu vực đang trong giai đoạn tăng trưởng, kéo theo nhu cầu thuê văn phòng gia tăng. Thêm vào đó, văn hóa làm việc yêu cầu tương tác và kết nối trực tiếp tại các quốc gia châu Á đã đẩy cao nhu cầu sử dụng văn phòng khi nhân viên đi làm trở lại.  

Châu Âu nằm đâu đó ở giữa hai xu hướng. Theo Savills, tỷ lệ mặt bằng trống tại khu vực này đạt 13.7%, thấp hơn thị trường Mỹ, nhưng vẫn chứng kiến xu hướng tăng trong vài tháng trở lại đây do nhân sự ngày càng ưa chuộng phương thức làm việc kết hợp. Một số thành phố như Berlin, London hay Madrid vẫn ghi nhận nhu cầu đối với văn phòng cao cấp, do đó tỷ lệ trống lớn ghi nhận tại hầu hết các tòa nhà văn phòng cũ. 

Theo các chuyên gia giải thích, tình hình kinh tế sau đại dịch, văn hóa làm việc, cơ sở hạ tầng và các yếu tố nhân khẩu học đã tạo ra sự khác biệt trong nhu cầu thuê văn phòng tại các châu lục. 

Sau đại dịch, tình hình kinh tế ghi nhận xu hướng không đồng nhất. Các thị trường tại Châu Á – Thái Bình Dương như Hàn Quốc hay Đông Nam Á chứng kiến tốc độ phục hồi ấn tượng do các chính sách kiểm soát dịch bệnh hiệu quả và nhu cầu xuất khẩu cao. Trong khi đó, tại châu Âu và Mỹ, nền kinh tế ghi nhận bức tranh ảm đạm với các yếu tố phục hồi chưa mạnh mẽ, kết hợp với các khó khăn về địa chính trị. Sự không đồng này tạo ra mức độ phục hồi hoạt động kinh doanh không đồng đều giữa các châu lục.  

Nguyên nhân thứ hai được cho là do sự khác biệt trong văn hóa làm việc tại từng thị trường. Nhân viên tại Mỹ khá thoải mái với mô hình làm việc tại nhà hoặc làm việc kết hợp. Thậm chí tại San Francisco, văn hóa làm việc từ xa đã được áp dụng kể từ trước đại dịch. Trong khi đó, tại châu Âu và châu Á, văn hóa làm việc vốn dĩ đã gắn liền với văn phòng. Theo ông Serge Vayer, đại diện khách thuê, Savills Pháp, hầu hết các quản lý tại quốc gia này vẫn muốn đội ngũ của mình làm việc tại văn phòng. Tại châu Á, ông James MacDonald, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận nghiên cứu, Savills Trung Quốc cho biết, văn hóa làm việc tại văn phòng còn rõ ràng hơn khi các doanh nghiệp vẫn khuyến khích tương tác trực tiếp giữa các nhân viên tại văn phòng. Thêm vào đó, người lao động cũng cho rằng, đây là cách tốt nhất để họ hấp thụ văn hóa doanh nghiệp. Ở một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc vẫn có nhiều doanh nghiệp tăng ca, đẩy nhu cầu sử dụng văn phòng tại các thị trường này lên mức cao. 

Ngoài ra, sự khác biệt về cơ cấu khách thuê cũng tạo ra những biến động khác nhau về tỷ lệ lấp đầy văn phòng. Tại Mumbai, Delhi (Ấn Độ), Thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội, một số ngành đang phát triển mạnh như tài chính và dịch vụ kinh doanh đã ghi nhận nhu cầu văn phòng tăng mạnh. Theo Savills Impacts, giá trị gia tăng từ các doanh nghiệp này dự kiến sẽ tăng trên 50% trong 5 năm tới, kéo theo mức tăng nhân sự 10% cùng kỳ.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, tại thị trường Hà Nội nói riêng, nguồn cầu hiện nay đa phần là nhóm doanh nghiệp trong lĩnh vực tư vấn luật, tư vấn tài chính - các nhóm đang tiếp tục mở rộng hoạt động. Ngoài ra, nhóm các công ty về công nghệ thông tin vẫn ghi nhận nhu cầu thuê. Trong khi đó, các công ty start-up lại ghi nhận xu hướng chậm lại, thậm chí trả lại mặt bằng văn phòng trong năm nay, từ đó gây ra biến động về tỷ lệ lấp đầy cũng như là giá thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội. 

Dự đoán 6 tháng cuối năm 2023, bà Minh cho biết, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm trong nguồn cầu so với cùng kỳ năm trước. “Tuy nhiên, đây là thời điểm các khách thuê bắt đầu tính toán đến câu chuyện chuyển văn phòng của năm 2024 nhờ kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế. Do vậy, với các tòa nhà mới của năm 2024 hoặc là những tòa nhà đang trong quá trình hoàn thiện thì năm 2024 sẽ là năm có kỳ vọng cao hơn về việc tăng tỷ lệ lập đầy của các tòa nhà cũng như giá thuê sẽ được hồi phục lại”, bà Minh nhận định.  

Tuy mỗi thị trường có những đặc điểm, tình trạng riêng cùng động lực phát triển khác nhau, văn phòng hạng A đạt các tiêu chí bền vững được đánh giá tiếp tục thu hút khách thuê toàn cầu. Các doanh nghiệp khi lựa chọn văn phòng cần phối hợp cùng những đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp để giảm thiểu tối đa những rủi ro nhận về trong quá trình ra quyết định lựa chọn văn phòng mới.   

Nhân Hà Phan