Luật hóa Nghị quyết 68 “cấp cứu” mặt bằng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa

PV: Thưa TS. Trần Xuân Lượng, ông đánh giá thế nào về việc Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 68 vào thời điểm này?

TS. Trần Xuân Lượng: Nghị quyết 68-NQ/TW ra đời vào một thời điểm không thể phù hợp hơn – khi nền kinh tế đang đối mặt với áp lực phục hồi sau đại dịch, còn khu vực kinh tế tư nhân thì vẫn đang loay hoay với những rào cản cũ, đặc biệt là về đất đai. Đây không chỉ là một văn bản định hướng, mà là bước ngoặt thể hiện rõ sự thay đổi trong tư duy chính sách của Đảng và Nhà nước – từ chỗ “ủng hộ” sang “cam kết hành động” để hỗ trợ doanh nghiệp tư nhân phát triển.

TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (Ảnh:Phan Chính)

Trong nhiều năm, chúng ta đã nói rất nhiều về vai trò của kinh tế tư nhân như một trụ cột của nền kinh tế. Tuy nhiên, trên thực tế, doanh nghiệp – đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa – lại thiếu đi những đòn bẩy chính sách cụ thể, nhất là trong tiếp cận đất đai. Không có đất sản xuất, họ không thể mở rộng quy mô, cũng không thể đầu tư lâu dài. Chính vì vậy, điểm đột phá của Nghị quyết 68 nằm ở việc lần đầu tiên xác lập rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc “mở đường” – nghĩa là phải chủ động gỡ bỏ những vướng mắc về thể chế, quy trình, giá cả và mặt bằng.

Tôi gọi tinh thần của Nghị quyết 68 là một dạng “luật tiếp đất” – bởi vì nếu không có mặt bằng ổn định thì mọi chính sách khác, từ vốn, nhân lực đến công nghệ, đều sẽ trở nên hình thức. Đất đai không chỉ là một yếu tố sản xuất, mà là nền móng để huy động và kết nối tất cả nguồn lực khác. Việc cấp bách hiện nay là không để Nghị quyết này chỉ dừng lại ở văn bản định hướng, mà phải nhanh chóng được luật hóa thành hành lang pháp lý rõ ràng, công bằng, thực thi được – nếu chúng ta thực sự nghiêm túc với mục tiêu phát triển kinh tế tư nhân một cách bền vững.

PV: Cụ thể, ông thấy hiện nay doanh nghiệp nhỏ và vừa đang gặp vướng mắc gì lớn nhất liên quan đến đất đai?

TS. Trần Xuân Lượng: Có thể gói gọn trong ba điểm: thủ tục, chi phí và cơ chế.

Thứ nhất, thủ tục hành chính trong giao đất, thuê đất hiện rất rối rắm, nhiều tầng nấc. Một doanh nghiệp dù làm đúng pháp luật vẫn có thể bị chặn bởi những quy trình kéo dài, thiếu minh bạch.

Thứ hai, giá thuê đất đang vượt quá sức chịu đựng, đặc biệt trong các khu công nghiệp. Theo báo cáo KTG Industrial, giá thuê dao động từ 145–200 USD/m² – quá cao so với khả năng của doanh nghiệp nhỏ.

Thứ ba, nhiều nơi thiếu quỹ đất sạch, hạ tầng lại không đồng bộ. Không ít doanh nghiệp phải “mượn tay” một nhà đầu tư lớn rồi quay lại thuê lại chính đất của mình – điều này làm méo mó thị trường và triệt tiêu động lực phát triển.

Vì thế, việc luật hóa nghĩa vụ dành quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa là rất cấp bách, như một cơ chế tương tự chính sách nhà ở xã hội.

PV: Vậy, ông có thể chia sẻ rõ hơn về đề xuất luật hóa này? Vì sao cần thiết phải cụ thể hóa bằng luật?

TS. Trần Xuân Lượng: Tôi đề xuất ba nhóm giải pháp chính gồm: Thứ nhất, cần luật hóa nghĩa vụ dành quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, theo mô hình đã áp dụng thành công với nhà ở xã hội. Cụ thể, mỗi địa phương nên dành tối thiểu 30% quỹ đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp cho DNVVN. Việc này phải được luật hóa để đảm bảo tính bắt buộc, không mang tính khuyến khích chung chung. Giá thuê cần ưu đãi, minh bạch, đi kèm hạ tầng thiết yếu như điện, nước, viễn thông.

TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, mặt bằng sản xuất cạn kiệt – Luật hóa Nghị quyết 68 là cấp thiết (Ảnh: Phan Chính)

Thứ hai, là tận dụng trụ sở công dư thừa – đây là nguồn tài sản công lớn đang bị bỏ phí. Những địa điểm này có thể cho doanh nghiệp thuê làm văn phòng, trung tâm điều hành, trung tâm khởi nghiệp… không cần ngân sách đầu tư nhưng tạo hiệu quả xã hội – kinh tế rõ rệt.

Thứ ba, thực tế tại nhiều địa phương như Bắc Ninh, Long An, hay Đồng Nai cho thấy doanh nghiệp nhỏ và vừa ngày càng khó tiếp cận mặt bằng sản xuất ổn định do khan hiếm quỹ đất sạch, hạ tầng thiếu đồng bộ và thủ tục hành chính rườm rà. Nhiều doanh nghiệp dù đã có đất phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện pháp lý, vẫn bị "chặn bước" bởi cơ chế xin–cho, chi phí không chính thức hoặc quy trình phê duyệt rối rắm. Không ít trường hợp phải mượn danh nhà đầu tư lớn để hợp thức hóa dự án, sau đó thuê lại chính mảnh đất của mình – một cách làm méo mó thị trường, đẩy chi phí lên cao và triệt tiêu động lực mở rộng sản xuất.

Do đó, cần thiết lập cơ chế cho phép doanh nghiệp – đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa – khi có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch và đủ năng lực, được trực tiếp triển khai đầu tư mà không phải thông qua trung gian. Nhà nước cần đơn giản hóa thủ tục, minh bạch quy trình, nhằm giảm chi phí xã hội, bảo vệ tài sản hợp pháp và thúc đẩy môi trường cạnh tranh công bằng.

PV: Có ý kiến lo ngại rằng việc quy định cứng quỹ đất có thể làm chậm tiến độ đầu tư hoặc tăng chi phí cho các chủ đầu tư lớn. Quan điểm của ông thế nào?

TS. Trần Xuân Lượng: Tôi hiểu mối lo đó, nhưng thực tế là bài toán phát triển cần được nhìn đa chiều. Nếu không có sự kết nối giữa doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp lớn, không có hệ sinh thái đồng hành, thì ngay cả các nhà đầu tư lớn cũng khó tối ưu hiệu quả.

Việc dành 10–30% quỹ đất cho DNVVN không làm triệt tiêu lợi nhuận mà còn giúp tạo nên môi trường kinh doanh lành mạnh, tăng năng lực cung ứng trong nước. Đây là cách để tạo “nội lực”, giảm phụ thuộc vào nhập khẩu và giúp doanh nghiệp FDI có thêm đối tác cung ứng nội địa.

Chưa kể, chính sách này nếu được làm minh bạch, công bằng sẽ giảm được “chi phí ngầm”, rút ngắn thời gian đầu tư, từ đó còn tăng niềm tin

PV: Cuối cùng, ông muốn nhấn mạnh điều gì để chính sách “tiếp đất cho doanh nghiệp” sớm đi vào thực tế?

TS. Trần Xuân Lượng: Tôi cho rằng, Nghị quyết 68 đã đặt ra tinh thần rất đúng, rất rõ – giờ là lúc biến tinh thần đó thành chính sách cụ thể, công bằng, khả thi.

Chúng ta đã từng có mô hình “tiếp nhà” cho người lao động thông qua nhà ở xã hội, thì cũng nên có chính sách “tiếp đất” cho doanh nghiệp – nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa – những người đang giữ vai trò cột trụ trong chuỗi sản xuất, cung ứng.

Nếu không có đất, mọi nỗ lực hỗ trợ vốn, công nghệ, nhân lực… chỉ là hình thức. Ngược lại, khi doanh nghiệp có đất ổn định, có mặt bằng sản xuất dài hạn, họ sẽ đầu tư bài bản, tạo việc làm bền vững và đóng góp ngân sách lâu dài.

Việt Nam đang ở giai đoạn bản lề. Việc luật hóa Nghị quyết 68 chính là phép thử cho năng lực kiến tạo và điều hành chính sách của Nhà nước trong giai đoạn mới.

Xin cảm ơn ông!