PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo: Điều tiết thị trường bất động sản cần tìm "ngưỡng" an toàn vĩ mô

Thực trạng và tính chu kỳ của Thị trường Bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, qua các giai đoạn phát triển từ sơ khai (trước 1993) đến tập trung (1993–2005), đã chuyển đổi mạnh mẽ từ giai đoạn tiền tệ hóa (2005–2013) sang giai đoạn tài chính hóa (từ 2013 đến nay). Theo phân tích của PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Đại học Kinh tế quốc dân, sự chuyển đổi này là hệ quả tất yếu khi thị trường ngày càng gắn chặt với tiền tệ, tín dụng ngân hàng, và sự xuất hiện của các yếu tố tài chính hóa phức tạp như trái phiếu doanh nghiệp BĐS, vốn FDI, và liên kết với thị trường chứng khoán. Tín dụng BĐS hiện chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn hệ thống, cho thấy mức độ rủi ro tiềm ẩn đối với an toàn tài chính quốc gia.

Theo PGS. TS Ngô Thị Phương Thảo, đặc trưng dễ nhận thấy nhất của thị trường BĐS Việt Nam là tính chu kỳ rõ rệt, vận hành theo mô hình "bùng nổ – suy thoái – phục hồi" với chu kỳ lặp lại khoảng 7-8 năm/lần. Biên độ dao động thị trường rất lớn và nhạy cảm tối đa với các yếu tố vĩ mô như khủng hoảng tài chính toàn cầu, chính sách tín dụng thắt chặt hay các biến cố như đại dịch COVID-19.

PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Đại học Kinh tế quốc dân (Ảnh: Phan Chính)

Vị chuyên gia này khẳng định, dựa trên các chỉ số vĩ mô (GDP, lãi vay, FDI) và dữ liệu thị trường từ 2011 đến 2025, có thể thấy giá nhà đất luôn vận động theo chu kỳ chậm lại, phục hồi, tăng trưởng mạnh, sau đó gián đoạn và tiếp tục chu kỳ mới. Mặc dù nguồn cung nhà ở có sự dao động mạnh – cao nhất vào 2015–2017 và thấp nhất trong giai đoạn COVID và 2023 – giá nhà lại có xu hướng ít khi giảm sâu, mà thường chỉ chững lại hoặc tăng trưởng chậm. Sự hồi phục mạnh mẽ của nguồn cung, đặc biệt là số lượng căn nhà ở thương mại đủ điều kiện bán trong quý III năm 2025, cho thấy thị trường đang nỗ lực quay trở lại quỹ đạo.

Tuy nhiên, sự hồi phục này chưa đồng đều. Phân khúc đất nền chứng kiến lượng giao dịch tăng vọt trong quý I và quý II/2025, phản ánh tâm lý ưa chuộng sản phẩm có tính tích lũy cao của nhà đầu tư, nhưng lại có dấu hiệu chậm lại trong quý III do dòng vốn chuyển hướng sang các kênh đầu tư khả thi hơn. Trong khi đó, giá chung cư, nhất là tại Hà Nội, tiếp tục tăng cao, với giá chào bán sơ cấp trung bình vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, khiến phân khúc cao cấp chiếm ưu thế và tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng trên thị trường.

Những vấn đề cốt lõi và định hướng nghiên cứu chính sách

Thị trường BĐS không chỉ là động lực tăng trưởng GDP, tạo việc làm và gia tăng nguồn vốn đầu tư, mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các vấn đề tiêu cực được PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo chỉ ra bao gồm: rủi ro đối với hệ thống ngân hàng khi tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng lớn; tình trạng tồn kho gia tăng ở một số phân khúc (chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) dẫn đến áp lực dòng tiền; và đặc biệt là sự mất cân đối cung cầu, đẩy giá nhà/đất tăng cục bộ, giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Để đảm bảo thị trường phát triển bền vững và không gây bất ổn vĩ mô, PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo đã đề xuất tập trung nghiên cứu và giải quyết bốn vấn đề cốt lõi sau:

Thứ nhất, phân tích mối quan hệ hai chiều giữa bất động sản và vĩ mô

Mối quan hệ giữa thị trường BĐS và kinh tế vĩ mô là quan hệ hai chiều. Khi BĐS "đóng băng", nó có thể kéo giảm tăng trưởng GDP và đe dọa an toàn hệ thống tài chính. Ngược lại, thị trường "sốt nóng" có nguy cơ tạo ra bong bóng tài sản và rủi ro lạm phát kỳ vọng.

Vấn đề then chốt đặt ra là làm thế nào để điều tiết "ngưỡng an toàn" cho thị trường BĐS. Cần nghiên cứu các chỉ số định lượng như tỷ lệ tín dụng BĐS trên GDP, tốc độ tăng giá nhà bình quân... để thiết lập cơ chế kiểm soát, đảm bảo BĐS vừa đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, vừa không gây bất ổn vĩ mô. Việc này đòi hỏi sự phối hợp chính sách đồng bộ từ ngân hàng nhà nước đến các cơ quan quản lý đất đai.

Thị trường bất động sản đang có nhiều chuyển biến mới.

Thứ hai, tái cấu trúc vốn và Phát triển kênh dẫn vốn trung - dài hạn

Hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam vẫn phụ thuộc quá lớn vào hai kênh dẫn vốn truyền thống là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Cả hai kênh này đều mang tính ngắn hạn và tiềm ẩn rủi ro cao.

Cần có cơ chế đột phá để phát triển các kênh dẫn vốn trung và dài hạn thực chất hơn, như Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) hay các công cụ phái sinh, giúp đa dạng hóa nguồn vốn và giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng. Đặc biệt, cần thiết lập cơ chế "nắn" dòng vốn tín dụng, định hướng rõ ràng hơn cho nguồn vốn chảy vào các phân khúc tạo ra giá trị thực và đảm bảo an sinh xã hội, như BĐS công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.

Thứ ba, cải cách chính sách thuế nhằm chống đầu cơ

Chính sách thuế hiện hành liên quan đến BĐS chưa phát huy hết vai trò trong việc chống đầu cơ và huy động nguồn lực tài chính từ đất đai. Cần cải cách mạnh mẽ trong việc thiết kế và thực hiện các chính sách thuế BĐS, đặc biệt là thuế đánh vào việc sở hữu và giao dịch BĐS thứ hai trở lên, hoặc thuế luỹ tiến dựa trên giá trị tài sản. Mục tiêu của cải cách không chỉ là tăng nguồn thu ngân sách một cách bền vững mà còn là sử dụng công cụ thuế để điều tiết hành vi đầu cơ, ổn định giá nhà và giảm thiểu tình trạng bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở.

Thứ tư, chuyển đổi mô hình phát triển BĐS xanh và bền vững

Trong giai đoạn 2026-2030, thị trường BĐS cần chuyển đổi từ mô hình "khai thác đất" sang "cung cấp dịch vụ và hạ tầng công nghệ". Các động lực phát triển mới như hạ tầng giao thông (TOD), kinh tế số và sự gia tăng dân số đòi hỏi mô hình kinh doanh BĐS phải thay đổi.

Cần có các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển BĐS xanh, bền vững, tích hợp công nghệ (Smart Cities, PropTech) và hướng đến mục tiêu giảm phát thải. Chính phủ cần ban hành các ưu đãi về vốn, thuế, đất đai cho các dự án BĐS công nghiệp, logistic và BĐS nhà ở được phát triển theo tiêu chuẩn xanh. Điều này không chỉ giúp thị trường BĐS trở thành động lực tăng trưởng mới mà còn đảm bảo sự phát triển hài hòa và bền vững cho kinh tế - xã hội.