GS. Đặng Hùng Võ: Giải mã bong bóng bất động sản và cảnh báo rủi ro cho thị trường

Những bài học đắt giá từ các nền kinh tế lớn

Chia sẻ từ góc nhìn nhiều năm nghiên cứu và quản lý đất đai, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bất động sản không đơn thuần là nơi ở, mà chính là nền tảng hạ tầng của toàn bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, cũng chính vì vai trò đặc biệt này mà bất động sản dễ trở thành “điểm mù” trong quản lý khi lợi ích tài chính quá lớn che lấp các nguyên tắc an toàn.

Nhìn lại các nền kinh tế lớn, ông Võ cho hay, có thể thấy một điểm chung, khi bất động sản bị đẩy lên quá cao, nó sẽ không còn phục vụ nền kinh tế mà bắt đầu thao túng ngược lại toàn bộ hệ thống tài chính.

GS. Đặng Hùng Võ cho biết, tại Mỹ, sai lầm không nằm ở thị trường bất động sản thuần túy, mà ở cách họ tài chính hóa nó. Cơ chế thế chấp chồng chéo, hay còn gọi là “thế chấp thứ cấp”, đã tạo ra một hệ thống nợ khổng lồ dựa trên cùng một tài sản. Khi các khoản vay được đóng gói, mua bán và tái thế chấp nhiều lần, rủi ro bị che giấu dưới lớp vỏ lợi nhuận hấp dẫn. Đến khi một mắt xích đứt gãy, toàn bộ hệ thống sụp đổ, kéo theo cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

“Trung Quốc lại đi theo một con đường khác, nhưng kết cục cũng đầy cảnh báo. Quốc gia này sử dụng bất động sản như một công cụ thúc đẩy tăng trưởng nhanh, đẩy mạnh “vốn hóa đất đai” để tạo nguồn lực phát triển. Tuy nhiên, việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở nhà ở giá phù hợp, đã tạo ra hàng loạt “đô thị ma”. Những khu đô thị hiện đại nhưng thiếu cư dân không chỉ là sự lãng phí tài nguyên, mà còn khiến dòng vốn bị “đóng băng”, làm suy yếu nền kinh tế”, ông chia sẻ.

Vị chuyên gia này thông tin, Nhật Bản là minh chứng điển hình cho hậu quả của việc đẩy giá đất lên quá xa giá trị thực. Trong giai đoạn đỉnh cao, giá đất tại Tokyo từng được định giá cao đến mức phi lý. Khi bong bóng vỡ, nền kinh tế Nhật rơi vào tình trạng trì trệ kéo dài hàng thập kỷ. Điều đáng nói là hậu quả không chỉ nằm ở tài chính, mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến tâm lý và sức sống của nền kinh tế.

Từ ba câu chuyện này, có thể rút ra một kết luận: bất động sản khi bị biến thành công cụ đầu cơ tài chính thuần túy sẽ trở thành nguồn rủi ro lớn nhất thay vì động lực phát triển.

Việt Nam trước ngã rẽ: Phát triển hay lặp lại sai lầm

Theo GS. Đặng Hùng Võ, tại Việt Nam, tôi nhận thấy những dấu hiệu cần đặc biệt lưu ý. Bất động sản đang thu hút một lượng vốn rất lớn, nhưng câu hỏi quan trọng là: dòng vốn đó có thực sự tạo ra giá trị cho nền kinh tế hay không?

Ông dẫn chứng, trong giai đoạn 2008–2010, Việt Nam đã từng trải qua một cú sốc khi thị trường bất động sản phát triển nóng, kéo theo lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô. Điều này cho thấy nếu không kiểm soát tốt, bất động sản có thể nhanh chóng trở thành gánh nặng thay vì động lực.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, một đặc điểm quan trọng của bất động sản là “sức ì” rất lớn. Khi thị trường đang trầm lắng, cần rất nhiều nguồn lực để kích hoạt. Nhưng khi đã tăng nóng, việc hạ nhiệt là vô cùng khó khăn. Đây chính là lý do vì sao các cơn sốt đất thường diễn ra nhanh, lan rộng và khó kiểm soát.

“Hiện nay, vấn đề lớn nhất của thị trường Việt Nam là sự lệch pha cung – cầu. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh trong khi nhà ở giá phù hợp lại thiếu hụt nghiêm trọng. Điều này không chỉ tạo ra bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở, mà còn khiến thị trường tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối dài hạn”, ông nói.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, bất động sản không phải là “ngành kinh tế ký sinh” nếu được phát triển đúng hướng. Ngược lại, nó có thể trở thành nền tảng cho công nghiệp, dịch vụ và logistics. Vấn đề nằm ở chỗ chúng ta sử dụng đất đai như thế nào: để tạo ra giá trị thực hay chỉ để đầu cơ kiếm lời.

Việt Nam hoàn toàn cần “vốn hóa đất đai”, nhưng đó phải là sự vốn hóa phục vụ phát triển. Nghĩa là đất đai phải gắn với sản xuất, tạo việc làm, nâng cao năng suất lao động. Nếu chỉ dừng lại ở việc đẩy giá đất lên cao, thì đó không phải là tăng trưởng, mà là tích tụ rủi ro.

Bài học từ Trung Quốc về “đô thị ma”, từ Mỹ về hệ thống tài chính đổ vỡ hay từ Nhật Bản về “thập kỷ mất mát” vẫn còn nguyên giá trị. Điểm chung của các thất bại này là sự thiếu minh bạch trong quản lý và việc đặt lợi ích ngắn hạn lên trên mục tiêu dài hạn.

Do đó, điều quan trọng nhất đối với Việt Nam hiện nay là xây dựng một hệ thống quản lý minh bạch, kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, đồng thời định hướng thị trường phát triển theo nhu cầu thực. Nhà nước cần đóng vai trò điều tiết, đảm bảo cân bằng giữa các phân khúc và ngăn chặn đầu cơ.