PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến: Cải cách thể chế mở đường bất động sản bứt phá

Chuyển đổi tư duy lập pháp để tạo động lực phát triển mới

Theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cải cách pháp luật không chỉ là yêu cầu nội tại mà còn là “đòn bẩy” quyết định khả năng bứt phá của nền kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, một trong những điểm nhấn quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế hiện nay là sự thay đổi căn bản trong tư duy lập pháp. Nếu trước đây, pháp luật thường mang nặng tính kiểm soát, nhằm hạn chế rủi ro, thì nay định hướng đã chuyển sang vai trò kiến tạo và dẫn dắt phát triển. Đây không chỉ là sự thay đổi về cách tiếp cận mà còn là bước ngoặt mang tính chiến lược.

Cũng theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, cạnh tranh giữa các quốc gia trong giai đoạn hiện nay thực chất là cạnh tranh về chất lượng thể chế. Một hệ thống pháp luật minh bạch, linh hoạt và ổn định sẽ tạo niềm tin cho nhà đầu tư, từ đó thu hút nguồn lực trong và ngoài nước. Trong bối cảnh đó, việc rà soát, sửa đổi Hiến pháp 2013 và các luật liên quan trở thành yêu cầu tất yếu.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội.

Điểm cốt lõi của cải cách là chuyển từ “quản để cấm” sang “quản để phát triển”. Điều này đồng nghĩa với việc pháp luật phải đóng vai trò mở đường, thay vì trở thành rào cản. Những quy định mang tính cứng nhắc, chi tiết quá mức đang dần được thay thế bằng mô hình “luật khung”, trong đó chỉ quy định nguyên tắc chung, còn các nội dung cụ thể sẽ được điều chỉnh linh hoạt thông qua văn bản dưới luật.

Song song với đó, mục tiêu cắt giảm tối thiểu 30% thủ tục hành chính cũng được đặt ra nhằm giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và người dân. Khi các rào cản hành chính được tháo gỡ, dòng chảy đầu tư sẽ trở nên thông suốt hơn, tạo điều kiện cho thị trường vận hành hiệu quả.

Thực tế cho thấy, những cải cách bước đầu đã mang lại tín hiệu tích cực. Thị trường bất động sản – vốn được xem là “hàn thử biểu” của nền kinh tế – đang dần lấy lại đà phục hồi. Tuy nhiên, để duy trì và thúc đẩy đà tăng trưởng này, yêu cầu đặt ra là phải tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý một cách đồng bộ và nhất quán.

Khơi thông nguồn lực đất đai và mở rộng không gian phát triển đô thị

Một trong những vấn đề lớn hiện nay là việc các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản dù mới ban hành nhưng đã cần tiếp tục điều chỉnh. PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến khẳng định, điều này phản ánh sự vận động nhanh của thực tiễn, đòi hỏi pháp luật phải liên tục cập nhật để không bị tụt hậu.

“Lý do đầu tiên xuất phát từ việc tổ chức lại bộ máy hành chính theo hướng tinh gọn, chuyển từ mô hình ba cấp xuống hai cấp. Sự thay đổi này kéo theo việc phân bổ lại thẩm quyền, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai và đầu tư. Nếu không kịp thời điều chỉnh, sẽ dễ dẫn đến khoảng trống pháp lý, gây ách tắc trong quá trình triển khai dự án”, ông Tuyến chia sẻ.

Quan trọng hơn, cải cách thể chế phải hướng đến mục tiêu khơi thông những nguồn lực đang bị “đóng băng”. Hiện nay, không ít tài sản công như trụ sở, đất đai sau sáp nhập hành chính đang bị bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả. Đây chính là “nguồn lực chết” cần được đánh thức thông qua cơ chế pháp lý phù hợp, đưa vào khai thác phục vụ phát triển kinh tế.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến tại Toạ đàm Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026: Cơ hội và thách thứ trong bối cảnh biến động vĩ mô (Ảnh: Phan Chính)

Một điểm nhấn đáng chú ý trong tầm nhìn của vị chuyên gia là việc mở rộng không gian phát triển theo chiều sâu. Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản chủ yếu khai thác bề mặt đất, trong khi tiềm năng không gian ngầm và không gian trên cao vẫn còn bỏ ngỏ. Đây chính là dư địa quan trọng để giải quyết bài toán đô thị như ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và thiếu quỹ đất.

Theo phân tích của PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, để khai thác hiệu quả không gian ba chiều, cần sớm xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, từ quy hoạch đến quyền sở hữu và khai thác. Đặc biệt, các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cần có cơ chế đặc thù để đi đầu trong xu hướng này.

Bên cạnh đó, yếu tố dữ liệu cũng được nhấn mạnh như một trụ cột của thị trường minh bạch. Một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác sẽ giúp định giá tài sản sát với thực tế, hạn chế tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và tranh chấp. Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn là nền tảng để xây dựng niềm tin trên thị trường.

Nhìn tổng thể, cải cách thể chế trong lĩnh vực đất đai và bất động sản không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn trước mắt mà còn hướng đến mục tiêu dài hạn là tạo dựng một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và bền vững. Khi pháp luật thực sự trở thành công cụ hỗ trợ, bảo vệ những người dám đổi mới và sáng tạo, thị trường sẽ phát huy tối đa tiềm năng, trở thành động lực tăng trưởng quan trọng.

Có thể thấy, trong hành trình bước vào kỷ nguyên phát triển mới, cải cách thể chế không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc. Và như khẳng định của PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, chỉ khi khơi thông được những “nút thắt” pháp lý, Việt Nam mới có thể tận dụng trọn vẹn các cơ hội để bứt phá, vươn lên mạnh mẽ trên bản đồ kinh tế toàn cầu.