TS. Cấn Văn Lực: Phát triển nhà ở trung cấp, tháo nút thắt tín dụng bất động sản

Điểm nghẽn tín dụng: “van điều tiết” chưa thông suốt

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” diễn ra chiều ngày 12/5/2026 do báo Tài chính Đầu tư tổ chức, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV nhấn mạnh rằng để kéo giảm mặt bằng giá nhà hiện nay, cần tập trung phát triển phân khúc nhà ở trung cấp, đồng thời tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất là tín dụng và dòng vốn.

Theo ông Lực, thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng “lệch pha kép”: vừa thiếu nguồn cung phù hợp nhu cầu ở thực, vừa tắc nghẽn dòng vốn từ hệ thống ngân hàng. Điều này khiến giá nhà bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình.

Trong bối cảnh hiện nay, tín dụng bất động sản vẫn đóng vai trò then chốt trong việc duy trì và phục hồi thị trường. Tuy nhiên, dòng vốn từ ngân hàng đang bị kiểm soát chặt chẽ hơn, đặc biệt với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, việc siết tín dụng là cần thiết để kiểm soát rủi ro hệ thống, nhưng nếu kéo dài sẽ gây ra hệ lụy lớn. Doanh nghiệp thiếu vốn triển khai dự án, nguồn cung bị co hẹp, trong khi người mua nhà cũng gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV.

Hiện nay, nhiều ngân hàng thương mại ưu tiên giải ngân cho các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và chủ đầu tư uy tín. Điều này vô hình trung khiến hàng loạt dự án “mắc kẹt” về thủ tục không thể tiếp cận vốn, dù nhu cầu thị trường vẫn rất lớn.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay dù đã có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức cao so với thu nhập trung bình. Các điều kiện vay như tỷ lệ vốn tự có, chứng minh thu nhập hay lịch sử tín dụng cũng trở thành rào cản khiến nhiều người không thể tiếp cận nhà ở.

Ông Lực đề xuất cần điều hành tín dụng linh hoạt hơn, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 15% trong năm 2026. Đồng thời, cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi riêng cho phân khúc nhà ở trung cấp, tương tự như các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội trước đây.

Một giải pháp khác được nhấn mạnh là phát triển các kênh dẫn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác (REITs) hay Quỹ nhà ở quốc gia. Những công cụ này sẽ giúp giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, vốn đang là nguồn vốn ngắn hạn cho các dự án dài hạn – một rủi ro lớn của thị trường.

Nhà ở trung cấp: “điểm cân bằng” của thị trường

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, phân khúc nhà ở trung cấp hiện đang là “khoảng trống lớn” của thị trường. Đây là nhóm sản phẩm phục vụ đối tượng có thu nhập từ 20–40 triệu đồng/tháng – lực lượng lao động chính tại các đô thị.

Nhóm khách hàng này không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng khó tiếp cận các sản phẩm cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp lại rất hạn chế, dẫn đến tình trạng cung không đáp ứng cầu.

Ông đề xuất phát triển các dự án căn hộ có diện tích từ 70–100 m², mức giá dao động từ 3–7 tỷ đồng/căn tùy khu vực. Đây được xem là mức giá “vừa túi tiền” hơn, phù hợp với khả năng vay và trả nợ của người mua.

Tuy nhiên, để phát triển được phân khúc này, vấn đề cốt lõi vẫn là chi phí đầu vào và khả năng tiếp cận vốn. Nếu doanh nghiệp phải chịu chi phí vốn cao, thời gian triển khai kéo dài do thủ tục pháp lý phức tạp, thì giá thành sản phẩm khó có thể giảm.

Do đó, לצד việc cải thiện tín dụng, ông Lực nhấn mạnh cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Đồng thời, việc áp dụng bảng giá đất mới cũng cần linh hoạt để tránh làm tăng chi phí đầu vào một cách đột biến.

Một yếu tố quan trọng khác là minh bạch thông tin thị trường. Khi cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản được hoàn thiện, nhà đầu tư và người mua sẽ có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định, hạn chế tình trạng đầu cơ và “thổi giá”.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông khuyến nghị cần tái cấu trúc hoạt động tài chính, kiểm soát rủi ro dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn lớn. Việc tập trung vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì đầu tư dàn trải, sẽ giúp doanh nghiệp ổn định hơn trong dài hạn.

Có thể thấy, bài toán của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở nguồn cung hay giá bán, mà cốt lõi là sự vận hành của dòng vốn. Khi tín dụng được khơi thông hợp lý, kết hợp với cải cách pháp lý và định hướng phát triển đúng phân khúc, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi theo hướng bền vững.

Trong bức tranh đó, nhà ở trung cấp không chỉ là một phân khúc tiềm năng, mà còn là “điểm cân bằng” giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân – đúng như mục tiêu mà các chuyên gia đang hướng tới.