Gỡ vướng bất động sản: Dòng tiền quay lại nhưng nguy cơ bong bóng giá gia tăng

Khơi thông dự án dòng tiền được giải phóng nhưng chưa “chảy” đúng hướng

Việc tháo gỡ hàng loạt dự án bất động sản tồn đọng đang tạo ra một cú hích đáng kể cho thị trường sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo thống kê của cơ quan chức năng, cả nước có khoảng 4.500 dự án gặp vướng mắc với tổng nguồn vốn bị “đóng băng” hơn 3,3 triệu tỷ đồng. Đến giữa năm 2026, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, tương đương khoảng 800.000 tỷ đồng được khơi thông.

Con số này phản ánh nỗ lực lớn của Chính phủ và các địa phương trong việc xử lý các điểm nghẽn pháp lý – yếu tố từng khiến thị trường rơi vào trạng thái tắc nghẽn kéo dài. Tại Hà Nội, nhiều dự án “đắp chiếu” suốt nhiều năm như NO-11 Dịch Vọng hay CEOHomes Hana Garden đã tái khởi động. Tại TP.HCM, toàn bộ 838 dự án thuộc diện rà soát đã được xử lý, giải phóng hơn 206.000 tỷ đồng vốn đầu tư và gần 17.000 ha đất.

Tuy nhiên, vấn đề đáng lưu ý là dòng tiền được giải phóng không đồng nghĩa với việc thị trường ngay lập tức bước vào trạng thái cân bằng. Thực tế cho thấy, phần lớn nguồn vốn sau khi được “cởi trói” vẫn tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, nơi biên lợi nhuận cao hơn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá phải chăng – vốn là nhu cầu thực – vẫn chưa nhận được dòng tiền tương xứng.

Hàng nghìn dự án bất động sản được tháo gỡ đang khơi thông dòng vốn, nhưng áp lực tín dụng và nguy cơ bong bóng giá đặt ra thách thức mới cho thị trường, (Ảnh: Phan Chính)

Một số dự án tại TP.HCM như The Grand Manhattan, Victoria Village hay Saigon LightHouse nhanh chóng tăng tốc thi công và mở bán. Điều này cho thấy niềm tin của doanh nghiệp đang trở lại, nhưng đồng thời cũng phản ánh xu hướng ưu tiên các dự án có khả năng sinh lời cao, thay vì giải quyết bài toán an cư.

Ở góc độ vĩ mô, dòng tiền tín dụng cũng đang quay lại thị trường bất động sản. Sau thời gian siết chặt, các ngân hàng đã bắt đầu nới room tín dụng có chọn lọc, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, việc dòng vốn ngân hàng quay trở lại nếu không được kiểm soát chặt chẽ có thể tái diễn chu kỳ “bơm – thổi giá – điều chỉnh” như giai đoạn trước.

Nguy cơ bong bóng giá: Khi nguồn cung tăng nhưng giá vẫn neo cao

Một nghịch lý đang dần xuất hiện: nguồn cung được cải thiện nhưng giá nhà chưa có dấu hiệu giảm đáng kể. Theo lý thuyết, việc hàng loạt dự án được tái khởi động sẽ giúp hạ nhiệt giá bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, giá bán tại nhiều dự án mới vẫn ở mức cao, thậm chí thiết lập mặt bằng giá mới.

Nguyên nhân nằm ở cấu trúc chi phí và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Sau nhiều năm bị “chôn vốn”, các chủ đầu tư có xu hướng định giá cao để bù đắp chi phí tài chính và rủi ro tích lũy. Đồng thời, chi phí đất đai, xây dựng và lãi vay tăng cũng đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

Đáng chú ý, tâm lý thị trường cũng đang góp phần làm gia tăng nguy cơ bong bóng. Khi các dự án đồng loạt “hồi sinh”, nhà đầu tư có xu hướng quay lại thị trường với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Điều này tạo ra vòng xoáy đầu cơ mới, đặc biệt tại các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng.

Một số chuyên gia cảnh báo rằng, nếu dòng tiền tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản mà không đi kèm kiểm soát rủi ro, thị trường có thể bước vào chu kỳ tăng nóng. Khi đó, giá nhà sẽ không phản ánh đúng giá trị thực, mà bị đẩy lên bởi kỳ vọng và tâm lý đám đông.

Ở góc độ người mua nhà, khả năng tiếp cận nhà ở vẫn là bài toán nan giải. Dù nguồn cung tăng, nhưng phần lớn sản phẩm mới không phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân. Điều này làm dấy lên lo ngại rằng quá trình “phục hồi” hiện tại có thể chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ, thay vì toàn thị trường.

Từ phía doanh nghiệp, việc tháo gỡ pháp lý rõ ràng là tín hiệu tích cực. Nhiều chủ đầu tư như Novaland đã bắt đầu bàn giao dự án sau thời gian dài trì hoãn. Tuy nhiên, bài toán lớn hơn là làm sao duy trì tăng trưởng bền vững, thay vì phụ thuộc vào chu kỳ tín dụng.

Các chuyên gia cho rằng, giai đoạn hiện nay là “phép thử” đối với chính sách điều hành. Nếu chỉ dừng lại ở việc tháo gỡ pháp lý mà không kiểm soát dòng tiền và cấu trúc sản phẩm, thị trường có thể rơi vào trạng thái mất cân đối mới.

Về dài hạn, việc khơi thông các dự án tồn đọng là cần thiết, nhưng chưa đủ. Điều quan trọng hơn là định hướng dòng vốn vào đúng phân khúc, kiểm soát chặt tín dụng và minh bạch hóa thị trường. Chỉ khi đó, quá trình phục hồi mới thực sự bền vững, thay vì tạo ra một chu kỳ bong bóng mới.

Như vậy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “hậu giải cứu” với nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động trở lại là những rủi ro tiềm ẩn về giá và dòng tiền. Câu hỏi đặt ra không còn là “có phục hồi hay không”, mà là “phục hồi theo hướng nào” và “ai thực sự được hưởng lợi”.