Thứ tư 26/08/2026 17:55
Hotline: 024.355.63.010
Email: banbientap.dnhn@gmail.com
Bình Dương đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi quan trọng khi trở thành một phần trong không gian phát triển của TP. Hồ Chí Minh mới. Sự thay đổi này không đơn thuần là câu chuyện về địa giới hành chính, mà đặt ra yêu cầu định vị lại vai trò của Bình Dương trong cấu trúc đô thị có quy mô lớn hơn.
Tại tọa đàm “Siêu đô thị, siêu cơ hội” trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản 2026 ngày 25/8, các chuyên gia cho rằng việc thay đổi vai trò hành chính không làm mất đi những lợi thế nền tảng của Bình Dương. Ngược lại, nếu được tổ chức hợp lý, khu vực này có thể trở thành một cực phát triển quan trọng trong cấu trúc đa trung tâm của TP. Hồ Chí Minh.
Theo ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông, cần nhìn nhận Bình Dương trong mối quan hệ bổ trợ với các khu vực khác thay vì đặt câu hỏi về việc khu vực này có còn giữ được vai trò trung tâm như trước hay không.
“Siêu đô thị phải là một đô thị đa trung tâm, trong đó mỗi khu vực có một vai trò, một chức năng kinh tế khác nhau. Các khu vực không nên phát triển theo hướng cạnh tranh hay lặp lại chức năng của nhau, mà cần bổ trợ để tạo thành một hệ sinh thái phát triển chung”, ông Phan nhận định.
Theo ông, nền tảng công nghiệp, công nghệ cao, sản xuất và thu hút đầu tư mà Bình Dương đã xây dựng trong nhiều năm vẫn là lợi thế quan trọng. Khi đặt trong cấu trúc mới, những lợi thế này có thể tiếp tục được phát huy, đồng thời kết nối với các chức năng về tài chính, thương mại, dịch vụ và đối ngoại của TP. Hồ Chí Minh.
Đây cũng là cơ sở để Bình Dương tiếp tục phát triển các không gian đô thị phục vụ lực lượng lao động, chuyên gia và cộng đồng dân cư hình thành cùng quá trình công nghiệp hóa.
 |
| Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam |
Từ góc nhìn thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng việc Bình Dương trở thành một phần của TP. Hồ Chí Minh có thể tạo thêm sức hấp dẫn cho thị trường bất động sản.
Theo bà Dung, sức hút của Bình Dương hiện không còn chỉ được nhìn nhận trong phạm vi một địa phương riêng lẻ mà có thể hưởng lợi từ sự cộng hưởng của toàn bộ không gian phát triển mới.
Một diễn biến đáng chú ý là mặt bằng giá bất động sản tại Bình Dương đã tăng khoảng 5-20% trong khoảng một năm qua. Tuy nhiên, chuyên gia CBRE cho rằng cần thận trọng khi đánh giá mức tăng này.
Bởi theo bà, phần đáng kể của mức tăng hiện nay xuất phát từ kỳ vọng của thị trường, trong khi những thay đổi về hạ tầng và khả năng kết nối thực tế chưa diễn ra đầy đủ.
“Đây hoàn toàn là mức tăng dựa trên kỳ vọng. Bởi thực tế, sau khi sáp nhập, thị trường chưa có nhiều thay đổi về mặt vật chất: chưa có công trình mới nào đi vào hoạt động, các tuyến đường kết nối cũng chưa hoàn thiện, nhưng giá đã tăng 5%, 20%. Điều đó cho thấy đây mới là sự tăng trưởng về kỳ vọng, chưa phải tăng trưởng thực”, bà Dung phân tích.
Nhận định này cho thấy dư địa của thị trường vẫn còn lớn, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát tâm lý đầu cơ và tránh để kỳ vọng về quy hoạch, sáp nhập trở thành yếu tố duy nhất dẫn dắt giá bất động sản.
Để kỳ vọng chuyển thành giá trị thực, bài toán hạ tầng được các chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh.
Theo bà Dương Thùy Dung, Vành đai 3, các tuyến metro và hệ thống cao tốc kết nối Bình Dương với TP. Hồ Chí Minh sẽ là những yếu tố có tác động trực tiếp đến khả năng gia tăng giá trị bất động sản.
Khi hệ thống giao thông được hoàn thiện, thời gian di chuyển giữa các khu vực được rút ngắn, khả năng kết nối việc làm, dịch vụ và nhà ở được cải thiện, giá trị bất động sản sẽ có cơ sở để tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng.
Ở góc nhìn rộng hơn, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng hạ tầng cần được nhìn nhận như một công cụ tổ chức lại không gian phát triển, thay vì đơn thuần phục vụ nhu cầu đi lại.
Với Bình Dương, điều này đặc biệt quan trọng khi khu vực này đã hình thành nền tảng công nghiệp và hệ thống khu công nghiệp quy mô lớn. Nếu giao thông được kết nối đồng bộ với các trung tâm việc làm, đô thị và dịch vụ, lợi thế công nghiệp sẽ có điều kiện chuyển hóa thành động lực phát triển đô thị.
Một vấn đề khác được đặt ra là khả năng biến quy hoạch thành không gian đô thị thực tế.
Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity, người từng tham gia điều chỉnh quy hoạch Thành phố mới Bình Dương, đánh giá Becamex đã tạo được nền tảng hạ tầng đáng kể, đặc biệt trong phát triển các khu công nghiệp và thu hút doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo ông Dũng, phát triển hạ tầng và phát triển đô thị đòi hỏi những năng lực khác nhau.
“Becamex là một tổ chức phát triển hạ tầng là chính. Họ rất giỏi trong việc phát triển hạ tầng, và chất lượng hạ tầng rất tốt. Các khu công nghiệp của họ có tỷ lệ lấp đầy cao, rất thành công, trở thành một trong những nhà phát triển công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Nhưng năng lực đó và năng lực phát triển đô thị lại là hai câu chuyện khác nhau”, ông phân tích.
Theo ông, việc hợp tác với các nhà phát triển đô thị có thể giúp bổ sung những năng lực cần thiết trong phát triển sản phẩm, tổ chức không gian và vận hành đô thị.
Bởi một đô thị không thể chỉ được đo bằng chất lượng quy hoạch hay quy mô hạ tầng. Quan trọng hơn là khả năng tạo ra một cộng đồng cư dân, hệ thống dịch vụ và hoạt động kinh tế đủ sức duy trì sức sống lâu dài.
“Làm một bản quy hoạch hay một dự án đã khó, nhưng biến nó thành hiện thực đúng như bản quy hoạch đó còn khó hơn rất nhiều”, ông Dũng nói.
Đây sẽ là bài toán đáng chú ý đối với Bình Dương trong giai đoạn mới. Nếu chỉ tiếp tục phát triển những dự án bất động sản riêng lẻ mà thiếu sự gắn kết với hệ thống việc làm, giao thông và dịch vụ, lợi thế về công nghiệp và hạ tầng khó chuyển hóa thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.
 |
| Bình Dương trong “tọa độ” mới của TP. Hồ Chí Minh: Bất động sản chờ cú hích hạ tầng |
Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng quy hoạch mới có thể tạo ra những động lực tăng trưởng với quy mô lớn hơn. Tuy nhiên, để các cực phát triển thực sự hình thành, bài toán dân cư, việc làm và dịch vụ phải được giải quyết đồng thời.
“Chúng ta không chỉ tạo dựng một dự án bất động sản mà phải xây dựng cả một hệ sinh thái, bảo đảm điều kiện để đời sống tại đó đáp ứng đầy đủ các nhu cầu thiết yếu”, bà Hương nhấn mạnh.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa với Bình Dương, nơi thị trường bất động sản vốn gắn chặt với quá trình phát triển công nghiệp. Lực lượng lao động, chuyên gia và doanh nghiệp chính là nền tảng tạo ra nhu cầu thực về nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và các dịch vụ đô thị.
Theo ông Kiều Xuân Phan, một đô thị hiện đại không nên được đánh giá đơn thuần bằng khoảng cách tới trung tâm mà bằng thời gian người dân cần để tiếp cận nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu.
Từ góc nhìn này, bất động sản Bình Dương muốn phát triển bền vững cần tiếp tục quay về giá trị cốt lõi là đáp ứng nhu cầu ở thực.
“Đối với tôi, nhà trước hết là để ở”, ông Phan nói.
PGS.TS Trần Đình Thiên đồng thời cảnh báo nguy cơ đầu cơ có thể làm méo mó thị trường. Khi giá nhà tăng quá cao, chi phí nhà ở sẽ tác động trực tiếp tới người lao động và doanh nghiệp, nhất là tại những địa bàn phát triển công nghiệp.
Vì vậy, bất động sản không thể tách rời khỏi bài toán công nghiệp, việc làm và nhà ở.
Bình Dương đang đứng trước một bước chuyển quan trọng về vị thế trong cấu trúc TP. Hồ Chí Minh mới. Việc không còn là một trung tâm hành chính độc lập không đồng nghĩa với việc khu vực này mất đi lợi thế phát triển. Ngược lại, quy mô không gian mới có thể mở rộng thị trường, tăng khả năng kết nối và tạo thêm dư địa thu hút đầu tư.
Song, cơ hội từ một siêu đô thị không tự động chuyển thành giá trị bất động sản.
Thước đo thực chất sẽ nằm ở tốc độ hoàn thiện hạ tầng, chất lượng quy hoạch, khả năng thu hút việc làm, tốc độ hình thành các trung tâm đô thị mới và đặc biệt là sức mua từ nhu cầu ở thực.
Nếu những yếu tố này được triển khai đồng bộ, Bình Dương có cơ sở để chuyển từ một vùng công nghiệp phát triển mạnh thành một cực đô thị quan trọng trong cấu trúc TP. Hồ Chí Minh đa trung tâm.
Còn nếu thị trường chỉ tăng giá dựa trên kỳ vọng sáp nhập và quy hoạch, khoảng cách giữa “giá trị kỳ vọng” và “giá trị thực” vẫn sẽ là bài toán cần được đặc biệt lưu ý.
