Nguồn cung bất động sản TP. Hồ Chí Minh tăng, thanh khoản chưa theo kịp

Nguồn cung trở lại nhưng sức mua phân hóa

Tại buổi talkshow Bất động sản quý 3/2026: "Bất động sản TP. Hồ Chí Minh toàn cảnh và triển vọng" do Công ty SalePro.com tổ chức ngày 10/9/2026 tại TP. Hồ Chí Minh. Các chuyên gia đưa ra nhận định thị trường dồi dào nguồn cung nhưng thanh khoản giảm do ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ thông tin về thị trường bất động sản. Ảnh: BTC cung cấp

Theo phân tích đánh giá của Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, diễn biến thị trường 8 tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ hiện chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung sản phẩm bất động sản từ các dự án trong những năm gần đây. Năm 2026, nguồn cung đang được cải thiện nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc về thể chế, pháp luật và thủ tục cho nhiều dự án, cùng với việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản sẽ tăng tương ứng. Đây là điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay. Sau một thời gian dài giá bất động sản tăng mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn, khả năng chi trả của người mua đang trở thành yếu tố giới hạn sức cầu.

Ông Đính cho biết, sau khoảng 5 năm giá bất động sản tăng rất mạnh, giá căn hộ bình quân tại TP. Hồ Chí Minh hiện vào khoảng 108 triệu đồng/m². Mặt bằng giá này đã vượt khả năng chi trả của một bộ phận người có nhu cầu ở thực.

Khi giá bán vượt quá khả năng thanh toán, người mua có xu hướng cân nhắc lâu hơn trước khi quyết định. Hệ quả là tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại, ngay cả khi nguồn cung trên thị trường đã được cải thiện. Điều này cũng khiến thị trường chuyển từ cuộc chơi dựa trên kỳ vọng tăng giá sang cạnh tranh bằng giá trị thực.

Hành vi của người mua đang có sự thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhà đầu tư có thể kỳ vọng mua được sản phẩm rồi nhanh chóng chuyển nhượng để hưởng chênh lệch, thì cách tiếp cận này ngày càng khó phù hợp.

“Đón sóng” đang dần được thay thế bằng “đón giá trị thật”. Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu sử dụng thực tế, khả năng tạo dòng tiền, cho thuê, tiềm năng tăng giá, pháp lý dự án và năng lực triển khai của chủ đầu tư.

Thanh khoản chậm lại, người mua thận trọng hơn

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, bất động sản gắn chặt với tín dụng và tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng. Vì vậy, bên cạnh cung và cầu, thanh khoản là yếu tố đặc biệt quan trọng. Khi thanh khoản gặp vấn đề, giá trị tài sản cũng chịu tác động. Thanh khoản thị trường đang chịu ảnh hưởng từ lãi suất, tỷ giá và dòng tiền trong hệ thống ngân hàng.

Nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, dòng vốn đầu tư và giải ngân đầu tư công tiếp tục tạo động lực cho nhu cầu, trong khi nguồn cung nhà ở được cải thiện. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường bất động sản giảm mạnh, giá bán tại một số dự án điều chỉnh và phân khúc cao tầng giảm nhiệt.

GDP quý 2 tăng 8,39%, đưa tăng trưởng 6 tháng lên 8,18%; vốn FDI đăng ký 8 tháng đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%, vốn thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%. Giải ngân đầu tư công đến hết tháng 8 đạt khoảng 510.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 50% kế hoạch năm.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá vượt thu nhập đang thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở, nhất là ở phân khúc bình dân. Trong khi đó, nguồn cung toàn địa bàn TP. Hồ Chí Minh năm 2026 dự kiến khoảng 45.000 căn hộ. Bình Dương cũ đóng góp khoảng 50% nguồn cung toàn địa bàn, nhưng hơn 95% nguồn cung mới tại khu vực này thuộc phân khúc trung - cao cấp. Khu Nam được dự báo chiếm khoảng 50% nguồn cung mới trong nửa cuối năm, với mức giá khoảng 90-95 triệu đồng/m².

Thị trường vì thế có xu hướng phân hóa mạnh hơn giữa các dự án. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực, vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và mức giá phù hợp với khả năng chi trả sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó thuyết phục người mua như trước.

Minh bạch pháp lý trở thành yêu cầu bắt buộc

Cùng với sự thay đổi về nhu cầu, thị trường bất động sản cũng đang bước vào giai đoạn yêu cầu cao hơn về pháp lý và minh bạch thông tin.

Theo ông Đính, những thay đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang từng bước định hình lại phương thức vận hành của thị trường. Cùng với quá trình số hóa, thông tin về đất đai, nhà ở, công trình, chủ đầu tư, môi giới và giao dịch ngày càng được định danh, mã hóa và quản lý chặt chẽ hơn.

Điều này sẽ khiến các hoạt động mua bán thiếu minh bạch, tạo sóng hoặc đẩy giá dựa trên thông tin thiếu căn cứ ngày càng khó thực hiện.

Các diễn giả tại sự kiện. Nguồn ảnh: tapchikinhtetaichinh.vn

Từ góc độ phân phối, Mayhomes, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực phân phối và phát triển hệ thống kinh doanh bất động sản, cho biết SalePro.com, nền tảng công nghệ phục vụ quản lý và phân phối bất động sản, hiện cập nhật 155 dự án của 31 chủ đầu tư. Nền tảng này liên kết với khoảng 390 đại lý trên toàn quốc, công khai gần 14.000 quỹ căn và cập nhật dữ liệu theo thời gian thực.

Đáng chú ý, Mayhomes cũng đang đẩy mạnh số hóa hoạt động bán hàng và vận hành. Khoảng 80% công tác vận hành, tổ chức bán hàng của doanh nghiệp đã được chuyển đổi lên nền tảng SalePro.com, với mục tiêu hoàn tất 100% vào đầu năm 2027.

Việc số hóa dữ liệu không chỉ phục vụ hoạt động phân phối mà còn góp phần tăng tính minh bạch của thị trường, nhất là khi khách hàng ngày càng có nhiều công cụ để kiểm tra thông tin sản phẩm, ông Hiếu cho hay.