HoREA chỉ ra nhiều điểm chưa phù hợp trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý gửi các cơ quan của Quốc hội và Chính phủ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. HoREA đánh giá cao việc dự thảo đã đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn. Tuy nhiên, theo Hiệp hội, vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu nhà ở và thực tế vận hành của thị trường.

Không nên xếp nhà ở của cá nhân vào phát triển nhà ở thương mại

Một trong những điểm được HoREA lưu ý là cách thiết kế của dự thảo khi đưa “nhà ở của cá nhân” vào Chương III về phát triển nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: Nhà ở do cá nhân xây dựng để ở hoặc cho thuê không đồng nghĩa với nhà ở thương mại. Việc đặt hai nhóm này trong cùng một cấu trúc pháp luật có thể dẫn tới cách tiếp cận chưa phù hợp.

HoREA kiến nghị xây dựng một chương riêng về nhà ở của cá nhân, trong đó phân biệt nhà ở cá nhân tại khu vực nông thôn, đô thị; nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ, thường được gọi là chung cư mini; và nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê dài hạn, tức các khu nhà trọ.

Đáng chú ý, Hiệp hội cho rằng dự thảo hiện chưa có chính sách đủ rõ đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn, trong khi đây là khu vực có dân cư đông, đặc điểm vùng miền đa dạng và đang trong quá trình xây dựng nông thôn mới.

Một điểm khác được HoREA đề nghị sửa là quy định tại điểm c khoản 2 Điều 26 về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Dự thảo quy định chủ đầu tư có thể được lựa chọn thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

HoREA cho rằng cách quy định này chưa phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính. Theo Hiệp hội, nếu thủ tục chấp thuận nhà đầu tư tiếp tục phải thực hiện theo pháp luật về đầu tư thì doanh nghiệp có thể phải trải qua quy trình lấy ý kiến nhiều sở, ngành, địa phương, làm tăng thời gian và chi phí.

Vì vậy, HoREA đề nghị thủ tục chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo cơ chế đã được thiết kế tại dự thảo Luật Nhà ở, tương tự cơ chế giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội.

Mô hình nhà ở cho thuê sẽ là một trong những sản phẩm chiến lược của thị trường bất đống sản đang được Chính phủ đưa vào dự thảo luật Nhà ở điều chỉnh những chính sách mới

Một vấn đề đáng chú ý khác là nhà ở cho thuê của cá nhân. Theo HoREA, dự thảo mới tập trung vào nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê, trong khi trên thực tế một lượng lớn người lao động, người thu nhập thấp và người nhập cư đang sống tại các khu nhà trọ do cá nhân đầu tư.

HoREA dẫn số liệu cho thấy riêng TP.HCM trước đây có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng, đáp ứng chỗ ở cho hơn 1,4 triệu người. Vì vậy, nếu chính sách chỉ tập trung vào chung cư mini mà không điều chỉnh đầy đủ đối với khu nhà trọ nhiều phòng thì sẽ bỏ sót một nguồn cung nhà ở rất lớn của xã hội.

Từ đó, HoREA đề nghị đưa nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê dài hạn vào Điều 30 của dự thảo, đồng thời có chính sách ưu đãi tương tự nhà ở xã hội đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê dài hạn.

Nhà ở cho thuê cần chuyển từ tư duy “có khó khăn” sang “có nhu cầu”

Đây là một trong những kiến nghị đáng chú ý nhất của HoREA. Hiệp hội thống nhất với định hướng bổ sung chính sách phát triển nhà ở cho thuê, nhưng cho rằng cách xác định đối tượng trong dự thảo cần thay đổi.

HoREA đề nghị sử dụng khái niệm “nhà ở cho thuê giá phù hợp”, thay vì gọi chung là “nhà ở cho thuê”, bởi thị trường còn có nhà ở trung cấp, trung cao cấp và cao cấp cho thuê theo giá thị trường.

Đối với nhà ở cho thuê giá phù hợp được đầu tư bằng vốn Nhà nước, HoREA đề nghị xác định đối tượng là người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu thuê nhà ở, thay vì yêu cầu phải chứng minh “có khó khăn về nhà ở”.

Theo HoREA, nếu buộc người thuê phải chứng minh hoàn cảnh khó khăn sẽ phát sinh thủ tục kiểm tra, xác minh, làm tăng chi phí tuân thủ và đi ngược định hướng khuyến khích người dân lựa chọn thuê nhà thay vì nhất thiết phải mua nhà.

Liên quan đến nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA cũng cho rằng Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào việc xác định giá thành và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Hiệp hội đề nghị chỉ quy định mức giá bán tối đa do địa phương xác định. Trong giới hạn đó, doanh nghiệp được chủ động tính toán chi phí, giá bán và lợi nhuận.

Theo lập luận của HoREA, năng lực quản trị, nguồn vốn, khả năng kiểm soát chi phí, nguồn cung vật tư và chiến lược dòng tiền của mỗi doanh nghiệp khác nhau. Vì vậy, việc áp một mức lợi nhuận cứng có thể làm giảm động lực tham gia thị trường.

Hiệp hội cũng đề nghị các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng một số cơ chế như thủ tục đầu tư theo “luồng xanh”, ưu đãi tín dụng và cơ chế linh hoạt về chỉ tiêu quy hoạch.

Bên cạnh đó, HoREA không đồng tình với hạn chế chuyển nhượng 5 năm, Dự thảo từng đưa ra quy định người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao.

HoREA đề nghị bỏ quy định này. Lý do Hiệp hội đưa ra là nếu đã xác định đây là nhà ở thương mại, dù có mức giá phù hợp, người mua vẫn phải được bảo đảm quyền chuyển nhượng theo quy định chung của pháp luật. Việc hạn chế chuyển nhượng có thể làm giảm tính thanh khoản của sản phẩm.

HoREA cho rằng nếu người mua chuyển nhượng thì thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định là phù hợp, thay vì áp thêm thời gian hạn chế chuyển nhượng.

Thị trường nhà ở không nên chỉ là dự án bất động sản

Từ các kiến nghị của HoREA có thể thấy điểm bất cập lớn mà Hiệp hội muốn đặt ra không chỉ nằm ở từng điều khoản, mà ở cách tiếp cận chính sách.

Theo đó, thị trường nhà ở hiện nay không chỉ gồm dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Hệ sinh thái này còn bao gồm nhà cho thuê, khu nhà trọ, chung cư mini, ký túc xá, nhà ở nông thôn, nhà ở thương mại giá phù hợp và các loại hình nhà ở do cá nhân đầu tư.

Nếu pháp luật chỉ tập trung quản lý các dự án quy mô lớn mà chưa tạo hành lang cho những nguồn cung còn lại, chính sách có thể khó giải quyết được nhu cầu thực tế của hàng triệu người thuê nhà.

HoREA đề nghị sửa dự thảo theo hướng mở rộng nguồn cung, đa dạng hóa loại hình nhà ở, giảm thủ tục hành chính, huy động nguồn lực tư nhân và tạo cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở giá phù hợp.

Đây cũng là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt với thị trường TP.HCM, nơi nhu cầu thuê nhà của công nhân, người lao động, người nhập cư và người có thu nhập trung bình, thấp rất lớn. Nếu các kiến nghị này được tiếp thu, chính sách nhà ở có thể chuyển mạnh hơn từ tư duy “hỗ trợ người dân mua nhà” sang xây dựng một thị trường nhà ở đa dạng, trong đó thuê nhà với giá phù hợp trở thành một lựa chọn lâu dài.