HoREA đề xuất khung pháp lý thống nhất cho công trình đa công năng

Theo HoREA cho rằng hoạt động đầu tư, kinh doanh các sản phẩm bất động sản có công năng phục vụ văn phòng, du lịch, lưu trú đã phát triển tại Việt Nam từ những năm 2006 và “bùng nổ” ở giai đoạn 2015 -2019 nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và “dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - Dự thảo Luật vẫn chưa có đủ các quy định cần thiết để điều chỉnh toàn diện hoạt động đầu tư kinh doanh các loại sản phẩm bất động sản này.

Chưa có khung pháp lý thống nhất cho một thị trường đã phát triển mạnh

Theo số liệu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có gần 82 nghìn căn condotel, hơn 28 nghìn căn biệt thự du lịch, gần13 nghìn phòng khách sạn, tính riêng “từ năm 2022 đến tháng 6/2026 đã phát triển hơn 35 nghìn căn condotel gồm gần 25nghìn căn hộ du lịch, 11 nghìn căn biệt thự - nhà phố du lịch.

HoREA ước tính cả nước hiện có khoảng gần 150 nghìn căn condotel.

Tuy nhiên, hầu hết các dự án condotel được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 bị “vướng mắc” do chưa có đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh hoặc do hạn chế của một số địa phương trong công tác “thực thi pháp luật” dẫn đến đã vi phạm pháp luật.

Ở chiều ngược lại, HoREA nhận định đã có nhiều chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng có năng lực, nhất là các Tập đoàn lớn đã đầu tư nhiều dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô rất lớn, đẳng cấp quốc tế, được tích hợp các hình thức giao thông TOD, có hàng trăm dịch vụ, tiện ích phục vụ khách du lịch, góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo các vùng đất để Việt Nam trở thành “điểm đến mới” cho khách du lịch quốc tế và phục vụ nhu cầu du lịch nội địa rất lớn điển hình như Khu du lịch Vinpearl Hòn Tre, Khu du lịch Bà Nà, Khu du lịch FLC Sầm Sơn, FLC Quy Nhơn, Khu du lịch núi Bà Đen, Khu du lịch Bắc đảo Phú Quốc, Khu du lịch Nam đảo Phú Quốc, Khu đô thị Hạ Long Xanh, Khu đô thị Nam Hải Vân, Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise)…

Do vậy, việc phát triển các loại bất động sản “có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú”, trong đó có condotel cần phải được quy định đầy đủ, đồng bộ, thống nhất trong “dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” và các Luật có liên quan để bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án và để phát triển bền vững.

Ngoài ra, HoREA dẫn số liệu cho thấy riêng TP. Hồ Chí Minh có gần 9 nghìn căn officetel thuộc 29 dự án chưa được cấp giấy chứng nhận do phát sinh vướng mắc. Đến tháng 12/2024, thành phố đã tháo gỡ và cấp giấy chứng nhận cho hơn 7 nghìn căn thuộc 9 dự án, tương đương khoảng 80%.

Đặc tính của loại hình sản phẩm này là có thể phụ vụ được nhiều mục đích khác nhau, từ lưu trú ngắn hạn, dài hạn đến làm việc kết hợp lưu trú. Do đó, việc xác định rõ công năng, quyền của chủ sở hữu, điều kiện kinh doanh, nghĩa vụ thuế, quản lý vận hành và trách nhiệm đối với người sử dụng là vấn đề cần được quy định mang tính đồng bộ.

Các sản phẩm bất động sản có công năng phục vụ văn phòng, du lịch, lưu trú đã phát triển tại Việt Nam từ những năm 2006 và “bùng nổ” ở giai đoạn 2015 -2019

Thay vì liệt kê cụ thể “căn hộ du lịch”, “biệt thự nghỉ dưỡng”, “căn hộ kết hợp văn phòng”, “nhà thương mại liên kế”... HoREA đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”, giúp tăng khả năng bao quát những sản phẩm bất động sản mới phát sinh trong tương lai và nhận diện bản chất của chúng.

Mở rộng quyền mua cho người nước ngoài và bổ sung hợp đồng điện tử

Hiệp hội đề nghị cho phép “cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” và quy định rõ “số lượng phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà”.

Với chính sách này có thể mở rộng đối tượng khách hàng, tạo điều kiện thu hút nguồn vốn quốc tế và đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới hình thức văn bản hoặc điện tử, phù hợp với xu hướng chuyển đổi số và Luật Giao dịch điện tử.

Theo HoREA, việc luật hóa hình thức giao dịch này sẽ giúp hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn trên các nền tảng trực tuyến được đưa vào khuôn khổ quản lý rõ ràng hơn, đồng thời hỗ trợ quản lý dữ liệu và nghĩa vụ thuế.

Các công trình vẫn phải tuân thủ pháp luật về đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, du lịch, cư trú, thuế và an ninh trật tự. Cơ sở lưu trú phải đáp ứng các điều kiện về cơ sở vật chất và vận hành; người nước ngoài lưu trú phải được khai báo theo quy định.

Đối với công trình trong nhà chung cư hỗn hợp, hoạt động quản lý, vận hành cũng phải tuân thủ các quy định chuyên ngành.

Rõ ràng việc thiết lập một khung pháp lý thống nhất chặt chẽ không chỉ bảo vệ người mua và nhà đầu tư. Nó còn giúp doanh nghiệp có cơ sở tính toán dài hạn, giúp Nhà nước quản lý hiệu quả hơn và quan trọng nhất là tạo điều kiện để nguồn lực đất đai, vốn và tài sản được đưa trở lại nền kinh tế.