Đề xuất công nhận nhà trọ thành nhà ở xã hội, mở lối an cư cho hàng triệu người

Đề xuất công nhận các khu nhà trọ đạt chuẩn là nhà ở xã hội đang mở ra một hướng tiếp cận mới cho bài toán an cư tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá rẻ ngày càng gia tăng tại các đô thị lớn.

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị đưa loại hình nhà ở riêng lẻ nhiều phòng cho thuê dài hạn vào nhóm nhà ở xã hội, nếu đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về đất đai, xây dựng và an toàn phòng cháy chữa cháy. Động thái này được xem là bước đi nhằm “chính danh hóa” một phân khúc vốn đang tồn tại phổ biến nhưng chưa có khung pháp lý rõ ràng.

Đề xuất công nhận nhà trọ thành nhà ở xã hội, mở lối an cư cho hàng triệu người.

Theo số liệu từ HoREA, trước khi hợp nhất địa giới hành chính, TP.HCM có hơn 60 ngàn khu trọ với trên 600 ngàn phòng, cung cấp chỗ ở dài hạn cho hơn 1.4 triệu người. Mỗi phòng có diện tích khoảng 15m2, thường tích hợp bếp và khu vệ sinh, với giá thuê trung bình khoảng 2 triệu đồng/tháng. Từ thực tế này, Hiệp hội ước tính trên phạm vi cả nước hiện có khoảng 200 ngàn khu trọ, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 4.5 triệu người.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng mạng lưới nhà trọ đã đóng vai trò quan trọng trong việc “chia lửa” với Nhà nước, đặc biệt tại các địa phương có nhiều khu công nghiệp và lao động nhập cư. Tuy nhiên, do chưa được công nhận là nhà ở xã hội, các chủ nhà trọ hiện vẫn chưa thể tiếp cận các chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế hay đất đai.

"Thực tế, nhiều chủ nhà trọ đang chịu mức thuế khoán 7% trên doanh thu, bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% thuế thu nhập cá nhân, tương tự các mô hình kinh doanh lưu trú ngắn hạn. Điều này phần nào làm giảm động lực đầu tư nâng cấp chất lượng phòng trọ, trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ vẫn rất lớn", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Theo đề xuất, không phải tất cả các khu trọ đều mặc nhiên được công nhận. Điều kiện tiên quyết là chủ nhà phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, công trình đáp ứng quy định xây dựng, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và nằm trên các tuyến đường đủ điều kiện cho xe cứu hỏa tiếp cận. Đồng thời, cần có bộ tiêu chuẩn riêng về diện tích, chất lượng phòng ở và quy chế vận hành.

Một điểm đáng chú ý là giá thuê vẫn do chủ nhà và người thuê thỏa thuận, nhưng sẽ nằm trong khung giá do địa phương quy định. Cơ chế này nhằm cân bằng lợi ích giữa người cung cấp và người sử dụng, đồng thời hạn chế tình trạng tăng giá thiếu kiểm soát.

Bên cạnh đó, đề xuất của HoREA còn mở rộng cách tiếp cận đối với thị trường nhà ở, khi kiến nghị phân loại thành bốn nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Việc phân nhóm rõ ràng được kỳ vọng sẽ giúp xây dựng các cơ chế quản lý và phát triển phù hợp với từng loại hình, thay vì tập trung chủ yếu vào nhà ở để bán như hiện nay.

Ở góc độ phát triển nhà ở cho người lao động, HoREA cũng đề xuất xác định nhà lưu trú công nhân là một phần của nhà ở xã hội, cho phép xây dựng cả trong và ngoài khu công nghiệp. Mô hình này hướng tới các sản phẩm linh hoạt hơn, từ phòng đơn, phòng đôi đến căn hộ cho gia đình, thay thế dần kiểu lưu trú tập thể 4–8 người vốn ngày càng bộc lộ hạn chế về không gian sống.

Một ví dụ điển hình được đưa ra là doanh nghiệp có quy mô lớn như Pou Yen, với hơn 55 ngàn lao động, trong đó khoảng 80% là người nhập cư. Việc thiếu quỹ nhà ở gần nơi làm việc buộc doanh nghiệp phải tổ chức hàng trăm lượt xe đưa đón mỗi ngày, làm tăng chi phí và giảm hiệu quả vận hành. Nếu được phép xây dựng nhà lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ, bài toán này có thể được giải quyết hiệu quả hơn.

Ngoài ra, ký túc xá cho học sinh, sinh viên cũng được đề xuất đưa vào nhóm nhà ở xã hội cho thuê. Thực tế, các dự án quy mô lớn như khu ký túc xá Đại học Quốc gia TP.HCM rộng 42ha, cung cấp 35.5 ngàn chỗ ở, đã cho thấy vai trò quan trọng của loại hình này trong việc hỗ trợ an sinh xã hội.

Ở góc độ chính sách, HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh một số quy định nhằm tăng tính linh hoạt cho thị trường. Trong đó có đề xuất bỏ quy định cấm người đã mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tiếp tục tiếp cận loại hình này, với điều kiện vẫn duy trì thời hạn hạn chế chuyển nhượng 5 năm để tránh trục lợi.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, Hiệp hội đề xuất áp dụng cơ chế giá trần do địa phương ban hành, thay vì một mức giá chung trên toàn quốc. Điều này giúp phản ánh sát hơn mặt bằng giá và khả năng chi trả của từng khu vực, đồng thời tạo dư địa cho doanh nghiệp chủ động tính toán chi phí và lợi nhuận.

Tổng thể, việc công nhận khu nhà trọ đạt chuẩn là nhà ở xã hội không chỉ giúp hợp thức hóa một phân khúc quan trọng, mà còn mở ra cơ hội cải thiện chất lượng sống cho hàng triệu người. Đây cũng có thể trở thành một trong những giải pháp then chốt để phát triển thị trường nhà ở theo hướng cân bằng và bền vững hơn trong thời gian tới.