Tín dụng bất động sản tăng mạnh nhưng người mua nhà thực vẫn khó tiếp cận vốn vay

Dòng vốn chảy vào bất động sản vẫn đang tăng đều qua từng quý, thế nhưng nghịch lý là những người cần vay tiền nhất để mua căn nhà đầu tiên lại là nhóm khó tiếp cận tín dụng nhất. Số liệu mới công bố từ Bộ Xây dựng cho thấy một bức tranh tín dụng đang lệch pha rõ rệt giữa doanh nghiệp và người mua nhà.

Theo báo cáo dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản trong quý II/2026 đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% so với quý trước đó. Trong cơ cấu này, dư nợ cho các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, với hơn 833.000 tỷ đồng, tăng hơn 6% theo quý.

Con số tăng trưởng ấn tượng phần nào phản ánh nhu cầu vốn thực sự lớn của các doanh nghiệp địa ốc, khi phải duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai dự án trong bối cảnh nguồn cung đang tăng mạnh trở lại. Riêng quý II, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, nâng tổng số dự án đang triển khai lên gần 1.300, tăng tới 44% so với cùng kỳ năm trước.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh nhưng người mua nhà thực vẫn khó tiếp cận vốn vay.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn này. Chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính vững, dòng tiền ổn định mới vay vốn thuận lợi. Phần lớn doanh nghiệp còn lại đang phải xoay xở với lãi suất cao và hạn mức bị siết chặt, khiến nhiều dự án đối diện nguy cơ chậm tiến độ.

Một lãnh đạo doanh nghiệp phát triển dự án tại TP.HCM chia sẻ, công ty ông đang triển khai một dự án nhà ở tầm trung tại Bình Dương, nhưng khoản vay đã được cam kết lại không giải ngân đúng hẹn. Hệ quả là dòng tiền gián đoạn, công trình thi công cầm chừng, nhiều phân khu buộc phải lùi tiến độ. Theo ông, đặc thù của bất động sản là phụ thuộc rất lớn vào vốn vay, nên chỉ cần tín dụng bị siết là tiến độ thi công và bán hàng bị ảnh hưởng ngay lập tức. Với một dự án khoảng 1.000 tỷ đồng, doanh nghiệp thường phải bỏ ra 300-400 tỷ đồng cho giai đoạn đầu, nhưng nếu chưa kịp mở bán mà đã vướng khó khăn về vốn, việc giãn tiến độ gần như là điều không thể tránh khỏi.

Không chỉ dự án mới gặp khó, ngay cả những dự án đã được cấp hạn mức tín dụng cũng đối diện tình trạng giải ngân nhỏ giọt. Có trường hợp doanh nghiệp chỉ nhận được 20-30% nhu cầu vốn thực tế, khiến tiến độ dự án khó có thể đẩy nhanh như kỳ vọng.

Nhìn ở góc độ vĩ mô, TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc cấp cao Khối đầu tư tài chính quỹ DG Capital, cho rằng dòng chảy tín dụng bất động sản hiện nay đang tập trung chủ yếu vào một số doanh nghiệp quy mô lớn, các dự án đã hoàn thiện pháp lý, hoặc phục vụ mục đích cơ cấu nợ, mua lại trái phiếu. Điều đáng lo ngại là dòng vốn này chưa thực sự chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở mới, càng chưa lan tỏa được đến phân khúc nhà ở bình dân - nơi tập trung phần lớn nhu cầu ở thực của người dân.

Thực tế thị trường 6 tháng đầu năm cũng cho thấy điều tương tự, khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Nếu tình trạng siết chặt tiêu chuẩn cho vay hoặc dòng vốn chảy lệch pha này còn kéo dài, nguồn cung nhà ở thực tế trên thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục sụt giảm.

Ở phía người mua nhà, bài toán tiếp cận tín dụng còn nan giải hơn. Lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến ở mức 12-14% mỗi năm, cá biệt nhiều khoản vay thả nổi đã lên tới 15-16%. Không chỉ lãi suất cao, hạn mức vay thấp cùng những yêu cầu chứng minh thu nhập khắt khe cũng khiến không ít người phải tạm gác lại giấc mơ có một mái nhà riêng.

Một số doanh nghiệp đã chủ động tung ra các gói hỗ trợ lãi suất nhằm thu hút khách hàng, nhưng ngay cả với những gói ưu đãi này, nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế vẫn khó lòng đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà ngân hàng đặt ra.

Trước thực trạng này, TS Nguyễn Duy Phương cho rằng tín dụng bất động sản cần được điều hành linh hoạt hơn, thay vì áp dụng biện pháp siết chặt đồng loạt. Theo ông, ngân hàng hoàn toàn có thể chọn lọc những dự án hiệu quả để cho vay một cách an toàn, bởi tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với rủi ro nếu được kiểm soát đúng đối tượng và đúng dự án. Điều quan trọng nhất, theo vị chuyên gia này, là cần sớm khơi thông dòng vốn đến đúng nơi cần đến nhất: những người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự.