Dòng vốn tiếp tục là điểm nghẽn lớn cản trở đà phục hồi thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi với một số tín hiệu tích cực về nguồn cung, tuy nhiên bài toán dòng vốn vẫn là điểm nghẽn lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án cũng như sức bật chung của toàn thị trường. Thực tế cho thấy, dù nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu, nhưng khả năng tiếp cận vốn của cả doanh nghiệp và người mua vẫn còn nhiều hạn chế.

Theo đánh giá từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2019–2021 từng chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau những biến động trong giai đoạn 2022–2023, nhiều doanh nghiệp đã phải đàm phán tái cơ cấu nợ, gia hạn kỳ hạn hoặc điều chỉnh phương án thanh toán trái phiếu nhằm giảm áp lực tài chính.

Áp lực này chưa dừng lại khi theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), riêng nửa cuối năm 2026 sẽ có khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 54,7%, tương đương gần 61.000 tỷ đồng. Đây là con số đáng chú ý, đặt ra bài toán lớn về khả năng thanh toán của doanh nghiệp trong bối cảnh dòng tiền chưa thực sự cải thiện.

Dòng vốn tiếp tục là điểm nghẽn lớn cản trở đà phục hồi thị trường bất động sản. (Ảnh: Phan Chính)

Khả năng xử lý nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện phụ thuộc nhiều vào tiến độ pháp lý dự án, tốc độ bán hàng cũng như khả năng thu hồi công nợ. Trong trường hợp dòng tiền tiếp tục bị gián đoạn, nhiều doanh nghiệp có thể buộc phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, kéo theo hệ lụy lan tỏa sang các ngành liên quan như vật liệu xây dựng, thi công, nội thất hay vận tải.

Ở góc độ thị trường, khó khăn về dòng vốn không chỉ ảnh hưởng đến phía cung mà còn tác động trực tiếp đến cầu. Người mua nhà ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền khi việc tiếp cận tín dụng chưa thực sự thuận lợi. Điều này khiến thanh khoản thị trường chưa thể cải thiện mạnh, dù nguồn cung mới đang dần quay trở lại.

Dữ liệu từ VARS cho thấy, tính đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng vốn này đang có sự phân hóa rõ rệt. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản đảm bảo vẫn có thể tiếp cận vốn tương đối thuận lợi. Ngược lại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý tiếp tục gặp nhiều trở ngại.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, kênh huy động từ trái phiếu doanh nghiệp đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn, có uy tín trên thị trường. Trong khi đó, các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở hay quỹ hưu trí vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của thị trường.

Thực tế này cho thấy sự phụ thuộc quá lớn của bất động sản vào tín dụng ngân hàng và nguồn tiền ứng trước từ khách hàng. Đây là yếu tố khiến thị trường dễ bị tổn thương khi chính sách tiền tệ thay đổi hoặc dòng tiền bị siết lại. Việc đa dạng hóa nguồn vốn trung và dài hạn vì thế trở thành yêu cầu cấp thiết để nâng cao tính bền vững.

Theo các chuyên gia, để tháo gỡ điểm nghẽn dòng vốn, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các quy định về phát hành trái phiếu và huy động vốn. Khi môi trường pháp lý minh bạch và ổn định hơn, niềm tin của nhà đầu tư sẽ được củng cố, từ đó giúp dòng vốn quay trở lại thị trường.

Bên cạnh đó, cách tiếp cận trong kiểm soát dòng vốn cũng cần có sự điều chỉnh. Thay vì siết chặt theo lĩnh vực, việc đánh giá nên dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn và năng lực của chủ đầu tư. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ khả thi và đáp ứng nhu cầu thực cần được ưu tiên tiếp cận vốn.

Ở chiều ngược lại, dòng vốn phục vụ các hoạt động đầu cơ, tích trữ đất đai cần được kiểm soát chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính. Điều này không chỉ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn mà còn góp phần đưa giá bất động sản về mức hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Tổng thể, bài toán dòng vốn vẫn là yếu tố then chốt quyết định tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Khi dòng tiền được khơi thông và phân bổ hiệu quả, các dự án khả thi sẽ có điều kiện triển khai đúng tiến độ, góp phần cải thiện nguồn cung và từng bước phục hồi niềm tin của thị trường.