Lãi suất vay mua nhà tăng, người mua đối mặt nợ lớn sau ưu đãi

Lãi suất cho vay mua bất động sản đang có sự phân hóa mạnh giữa các ngân hàng, trong đó một số khoản vay đã vượt 10% một năm. Với những khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, chi phí vốn có thể tiếp tục tăng, tạo thêm áp lực lên người mua nhà.

Theo khảo sát, mức lãi suất cho vay mua bất động sản có tài sản bảo đảm được các ngân hàng niêm yết khá khác nhau. MB và MSB có mức cao nhất khoảng 10,8% một năm, SHB 10%, HDBank 10,6% và Agribank 10,5%.

Ở nhóm ngân hàng có mức lãi suất cao hơn, VPBank niêm yết 12,3% một năm, ACB và Sacombank 12%, TPBank 12,03% và VIB 11,4%. Trong khi đó, BIDV, Vietcombank và VietinBank cùng được ghi nhận mức 9,5% một năm.

Tuy nhiên, mức lãi suất công bố chưa phản ánh hoàn toàn chi phí mà người vay thực tế phải trả. Lãi suất có thể được điều chỉnh tùy hồ sơ khách hàng, tài sản bảo đảm, thời hạn vay và các điều kiện đi kèm.

Lãi suất cho vay mua bất động sản đang có sự phân hóa mạnh giữa các ngân hàng (Ảnh: Minh họa)

Một nhân viên tín dụng của một ngân hàng cho biết ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất 12,8% một năm cho khoản vay mua bất động sản trong ba năm đầu. Sau thời gian này, lãi suất chuyển sang thả nổi theo diễn biến thị trường và có thể cao hơn mức ưu đãi 3-4 điểm phần trăm.

Nếu mức điều chỉnh này xảy ra, người vay có thể phải trả lãi suất khoảng 15,8-16,8% một năm. Với khoản vay lớn và thời hạn dài, chênh lệch vài điểm phần trăm có thể khiến số tiền lãi phải trả mỗi tháng tăng đáng kể.

Đây cũng là lý do người mua nhà ngày càng quan tâm không chỉ đến mức lãi suất ban đầu mà còn cả công thức tính lãi sau khi hết thời gian ưu đãi. Một khoản vay có lãi suất thấp trong vài tháng đầu chưa chắc là lựa chọn rẻ nếu biên độ điều chỉnh về sau ở mức cao.

Tại SeABank, lãi suất cố định dành cho khách hàng thông thường được ghi nhận ở mức 8,5% một năm trong ba tháng, 12,5% trong 18 tháng và lên tới 13% với kỳ hạn 24 tháng.

Đối với các dự án liên kết thuộc hệ sinh thái của ngân hàng, khách hàng có thể được hưởng mức lãi suất thấp hơn khoảng 0,5-1,05 điểm phần trăm. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay tiếp tục áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất cơ sở cộng biên độ của ngân hàng.

Trong khi đó, lãi suất cố định 12 tháng đối với khoản vay mua bất động sản được ghi nhận khoảng 11,5% một năm tại MSB, 12% tại MB và 13-14% tại Vietcombank.

So với khoảng một tháng trước, mặt bằng lãi suất ở một số ngân hàng đã tăng. Chẳng hạn, tại MSB, lãi suất cho vay được ghi nhận từ mức 10,49% một năm trước đó lên 11,5% hiện nay.

Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh tín dụng đang được định hướng tập trung vào những lĩnh vực ưu tiên như sản xuất, xuất khẩu, công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, nông nghiệp, đổi mới sáng tạo, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các dự án hạ tầng thiết yếu.

Trong khi đó, bất động sản thương mại, đặc biệt những hoạt động mang tính đầu cơ cao, không nằm trong nhóm được ưu tiên về tín dụng. Các ngân hàng đồng thời phải kiểm soát rủi ro khi mở rộng cho vay.

Theo chuyên gia tài chính - chứng khoán Trần Phương Thảo, một số ngân hàng thương mại cổ phần có lãi suất thấp hơn nhóm Big4 nhưng người vay không dễ tiếp cận vốn do hạn chế về room tín dụng.

Nhóm Big4 cũng phải cân đối nguồn vốn cho các dự án trọng điểm quốc gia và lĩnh vực ưu tiên, do đó dư địa dành cho bất động sản thương mại không còn quá lớn.

Ở phía doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất tăng đang buộc các chủ đầu tư phải đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ để duy trì sức mua. Một số doanh nghiệp áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài, có trường hợp lên tới 30 tháng, với mức hỗ trợ tương đương 12% một năm.

Tuy nhiên, theo một đại diện doanh nghiệp bất động sản, chi phí hỗ trợ lãi suất về bản chất vẫn có thể được tính toán trong giá bán sản phẩm. Một số chủ đầu tư thay vào đó đưa ra chính sách chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh, với mức được giới thiệu lên tới 10-25%.

Điều này cho thấy bài toán lãi suất đang tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Khi chi phí vay tăng, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá trị tài sản, dòng tiền hàng tháng và khả năng duy trì thu nhập trong nhiều năm.

Thị trường liên ngân hàng cũng xuất hiện một số tín hiệu đáng chú ý. Lãi suất qua đêm tăng từ 3,01% một năm trong phiên 20/8 lên 3,28% vào ngày 22/8. Doanh số giao dịch lần lượt đạt gần 914.000 tỷ đồng và hơn 769.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý hơn, lãi suất liên ngân hàng kỳ hạn hai tuần tăng từ 5,65% lên 6,12% một năm. Đây là một trong những kỳ hạn có lượng giao dịch lớn trên thị trường gần đây.

Diễn biến trên chưa đồng nghĩa lãi suất vay mua nhà sẽ lập tức tăng tương ứng, nhưng cho thấy chi phí vốn trên thị trường đang là yếu tố cần theo dõi. Với người đang có ý định vay mua bất động sản, đặc biệt khoản vay lớn, việc tính toán theo kịch bản lãi suất tăng thay vì chỉ dựa vào mức ưu đãi ban đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất có nhiều biến động, bài toán quan trọng với người mua nhà không chỉ là tìm ngân hàng có mức lãi suất thấp nhất, mà là xác định tổng chi phí khoản vay trong toàn bộ thời gian tín dụng. Khoản vay phù hợp là khoản vay mà người mua vẫn có khả năng trả nợ ngay cả khi lãi suất bước sang giai đoạn thả nổi.