Bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc, nhà đầu tư không còn “mua gì cũng thắng”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi các quy luật cũ dần bị thay thế bởi những tiêu chuẩn khắt khe hơn về chất lượng, pháp lý và giá trị sử dụng. Giai đoạn “mua gì cũng thắng” từng tồn tại trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung và kỳ vọng tăng giá liên tục đang dần khép lại.

Nhận định về diễn biến nửa cuối năm 2026, TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho rằng khả năng giá bất động sản giảm sâu là khó xảy ra. Nguyên nhân đến từ việc các yếu tố cấu thành giá như chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công và vốn vay vẫn duy trì ở mức cao, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới. (Ảnh: Minh họa)

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở xu hướng giá mà ở sự thay đổi trong cán cân cung – cầu. Khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động, nguồn cung trên thị trường được cải thiện đáng kể. Điều này tạo ra một môi trường cạnh tranh thực chất hơn, thay vì tình trạng “có hàng là bán được” như giai đoạn trước.

Trong giai đoạn 2020–2024, sự khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá bất động sản tăng nhanh, nhiều dự án gần như không phải cạnh tranh. Nhưng từ nay đến giai đoạn 2027–2028, bức tranh thị trường được dự báo sẽ thay đổi rõ rệt. Lượng sản phẩm mới gia tăng mạnh khi các dự án mới được cấp phép cùng với các dự án từng “đắp chiếu” quay trở lại.

Trong bối cảnh đó, thị trường bắt đầu phân hóa. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng tốt và hệ thống tiện ích đồng bộ vẫn giữ được sức hút, thậm chí có khả năng tăng giá nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế sẽ buộc phải điều chỉnh chính sách bán hàng, tăng ưu đãi hoặc chấp nhận giảm biên lợi nhuận để cạnh tranh.

Điều này phản ánh sự chuyển dịch quan trọng: từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang cạnh tranh bằng giá trị thực. Giá bất động sản sẽ không còn tăng đồng loạt mà phụ thuộc vào chất lượng và khả năng khai thác của từng sản phẩm.

Sự thay đổi này cũng thể hiện rõ trong hành vi của người mua. Theo Dat Xanh Services, trong kịch bản tích cực của những tháng cuối năm 2026, dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dài hạn. Các cơn sốt đất mang tính ngắn hạn sẽ dần mất sức hút.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, Uỷ viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng lãi suất vẫn là biến số quan trọng. Người mua ở thực trở nên thận trọng hơn khi quyết định vay vốn, trong khi nhà đầu tư không còn giữ tâm lý bất động sản luôn tăng giá. Điều này cho thấy thị trường đang dần quay về trạng thái cân bằng hơn sau thời kỳ tăng trưởng nóng.

Một vấn đề khác bắt đầu xuất hiện là nghịch lý cung – cầu. Dù nguồn cung được dự báo tăng mạnh, sức hấp thụ có thể không theo kịp do lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế và chi phí đầu vào của doanh nghiệp chưa giảm. Nếu tình trạng này kéo dài, lượng tồn kho có thể gia tăng, tạo áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp cũng như hệ thống tài chính.

Ở góc nhìn dài hạn, TS.Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận thị trường đang bước vào chu kỳ mà giá trị tài sản được quyết định bởi khả năng sử dụng và tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng đầu cơ. Hoạt động đầu cơ sẽ không biến mất nhưng buộc phải thay đổi bản chất, hướng tới tầm nhìn dài hạn hơn.

Những sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định, đặc biệt tại các khu vực có động lực tăng trưởng kinh tế, sẽ tiếp tục là điểm đến của dòng vốn. Đây cũng là yếu tố then chốt định hình lại cấu trúc thị trường trong giai đoạn tới.

Tổng thể, chu kỳ mới không làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản, mà đặt ra yêu cầu cao hơn đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Khi nguồn cung ngày càng dồi dào, lợi nhuận sẽ không còn đến từ việc “mua gì cũng thắng”, mà phụ thuộc vào khả năng lựa chọn đúng sản phẩm, đúng nhu cầu và đúng giá trị. Đây chính là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn.