Đề xuất mở cơ chế bán nhà đang thế chấp để khơi thông vốn cho dự án

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất cơ chế mới cho phép chủ đầu tư được bán hoặc huy động vốn từ các dự án, nhà ở đang thế chấp tại tổ chức tín dụng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Hiện nay, đa số chủ đầu tư phải thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn đầu tư xây dựng. Tại thời điểm dự án đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường chưa có nguồn thu để thực hiện giải chấp (Ảnh minh họa).

Theo dự thảo, chủ đầu tư vẫn được quyền thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, bao gồm quyền sử dụng đất, tại các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn triển khai dự án.

Điểm đáng chú ý là quy định về giải chấp trước khi mở bán được thiết kế linh hoạt hơn. Theo nguyên tắc, chủ đầu tư vẫn phải giải chấp nhà ở và phần đất liên quan trước khi bán hoặc huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, giao dịch vẫn có thể được thực hiện nếu người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp cùng thống nhất không yêu cầu giải chấp hoặc chấp thuận việc người mua trở thành bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thế chấp. Nội dung này phải được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán.

Đây là điểm khác với quy định hiện hành, vốn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn tất giải chấp phần tài sản đưa vào kinh doanh trước khi huy động vốn, ngoại trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí (HoREA), trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp thì việc bán hoặc cho thuê mua chỉ nên thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của người mua và bên nhận thế chấp. Nội dung này cần được công khai trong văn bản xác nhận đủ điều kiện bán cũng như hợp đồng ký với khách hàng.

Ông cho rằng quy định này phù hợp với Luật Nhà ở 2023, vốn đã cho phép giao dịch đối với nhà ở đang thế chấp khi có sự đồng thuận của các bên liên quan. Đồng thời, Bộ luật Dân sự 2015 cũng cho phép tài sản đang thế chấp được chuyển nhượng nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định.

Ở góc độ quản lý, HoREA cũng đề nghị tiếp tục siết chặt yêu cầu công khai thông tin về tình trạng thế chấp của dự án. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp phải minh bạch đầy đủ các thông tin liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, cũng như tình trạng thế chấp của dự án trước khi đưa vào kinh doanh.

Thực tế, nhiều dự án bất động sản, đặc biệt là các công trình hình thành trong tương lai như condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch hay officetel, đều được thế chấp để vay vốn triển khai. Điều này khiến nguy cơ phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng luôn hiện hữu nếu thiếu cơ chế kiểm soát minh bạch.

Theo HoREA, việc bổ sung quy định rõ ràng về giao dịch đối với tài sản đang thế chấp sẽ góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời tháo gỡ một trong những khó khăn lớn về dòng vốn cho doanh nghiệp. Trong bối cảnh phần lớn chủ đầu tư vẫn phải dựa vào vốn vay ngân hàng để triển khai dự án, quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa huy động vốn mà vẫn duy trì cơ chế giám sát của tổ chức tín dụng.