Ba luật bất động sản cùng sửa, doanh nghiệp đang chờ tháo gỡ nút nào?

Ba đạo luật có quan hệ trực tiếp đến quá trình phát triển dự án bất động sản đang đồng thời được sửa đổi. Với doanh nghiệp, vấn đề không chỉ là thêm hay bớt một quy định, mà điều được quan tâm nhiêu nhất là liệu các luật có thực sự vận hành thống nhất để rút ngắn thời gian triển khai dự án và giảm chi phí tuân thủ.

Ba luật cùng được đặt lên bàn sửa đổi

Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9, Chính phủ yêu cầu khẩn trương hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), báo cáo cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội.

Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì Phiên họp Chính phủ chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9 năm 2026.

Điểm đáng chú ý là yêu cầu sửa luật lần này được đặt trong mối liên hệ giữa cả ba đạo luật, thay vì xử lý từng luật một cách riêng rẽ.

Đối với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ yêu cầu rà soát để bảo đảm thống nhất, đồng bộ với dự án Luật Đất đai và các luật liên quan; đồng thời xử lý đầy đủ những nội dung chuyển tiếp, giao thoa, chồng chéo để luật sau khi được thông qua có thể nhanh chóng đi vào cuộc sống.

Đây chính là vấn đề doanh nghiệp bất động sản đặc biệt quan tâm, bởi một dự án thường phải đi qua nhiều lớp pháp lý liên quan đến đất đai, đầu tư, quy hoạch, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Nút thắt đầu tiên nằm ở đất đai

Đất đai là điểm khởi đầu của phần lớn dự án bất động sản. Vì vậy, những thay đổi tại Luật Đất đai (sửa đổi) có thể tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận và khai thác quỹ đất của doanh nghiệp.

Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt mục tiêu khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời yêu cầu sửa đổi theo hướng đồng bộ, thống nhất với các luật liên quan.

Trong quá trình xây dựng pháp luật, bài toán đặt ra không chỉ là xác định doanh nghiệp có thể tiếp cận loại đất nào để thực hiện dự án. Quan trọng hơn là trình tự từ đất đến dự án phải được thiết kế thống nhất, tránh tình trạng doanh nghiệp đã hoàn thành một thủ tục nhưng vẫn phải chờ một thủ tục khác phát sinh từ quy định của luật khác.

Với dự án có quy mô lớn, mỗi tầng thủ tục kéo dài đều có thể tác động đến chi phí vốn, tiến độ xây dựng và thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường.

Thủ tục dự án đang được nhắm tới

Ở dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng xác định một trong những hướng trọng tâm là phân cấp, phân quyền mạnh hơn, cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Một thay đổi đáng chú ý là thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển mạnh từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Dự thảo gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Một thay đổi đáng chú ý là thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển mạnh từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Nếu được thể chế hóa, hướng sửa đổi này có thể rút ngắn một khâu trong quá trình xử lý hồ sơ của doanh nghiệp, đồng thời tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc giải quyết các dự án trên địa bàn.

Dự thảo cũng dự kiến cắt giảm một số thủ tục hành chính và tiếp tục rà soát điều kiện kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, điều kiện của sản phẩm đưa vào kinh doanh và điều kiện chuyển nhượng dự án.

Luật Nhà ở cũng chạm vào bài toán nguồn cung

Với Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo đang tập trung vào nhiều nhóm chính sách liên quan trực tiếp đến phát triển dự án và sản phẩm nhà ở.

Dự thảo gồm 13 chương, 145 điều, giảm 53 điều so với luật hiện hành. Một trong những định hướng được đưa ra là phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội.

Dự thảo cũng nghiên cứu các quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, cải tạo và xây dựng lại chung cư, các loại hình bất động sản có mục đích lưu trú, huy động vốn, thế chấp và giải chấp dự án nhà ở.

Đây đều là những vấn đề liên quan trực tiếp đến cách doanh nghiệp phát triển, huy động vốn và đưa sản phẩm ra thị trường.

Doanh nghiệp mong chờ hệ thống pháp luật vận hành như một quy trình

Điểm mà thị trường bất động sản chờ đợi có lẽ không nằm ở một quy định riêng lẻ của từng luật.

Điều quan trọng hơn là ba luật phải “nói cùng một ngôn ngữ”.

Một dự án không thể hoàn thành nếu đất đai đã được giải quyết nhưng thủ tục đầu tư, nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản vẫn vướng. Ngược lại, việc đơn giản hóa thủ tục kinh doanh cũng khó tạo ra nguồn cung nếu bài toán đất đai và phát triển dự án chưa được xử lý.

Chính vì vậy, yêu cầu của Chính phủ về rà soát các nội dung giao thoa, chồng chéo và chuyển tiếp giữa ba luật có ý nghĩa đặc biệt đối với doanh nghiệp.

Ở góc độ thị trường, nếu các quy định được thiết kế đồng bộ hơn, lợi ích đầu tiên doanh nghiệp có thể kỳ vọng là giảm thời gian và chi phí tuân thủ. Xa hơn, tiến độ dự án được cải thiện có thể tác động đến nguồn cung và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhưng trước khi những thay đổi đó trở thành hiện thực, các dự thảo vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Vì vậy, với doanh nghiệp bất động sản, giai đoạn hiện nay vẫn là lúc phải theo sát từng quy định được đưa vào dự thảo, đặc biệt những nội dung liên quan đến quỹ đất, thủ tục dự án, chuyển nhượng dự án, huy động vốn và cơ chế chuyển tiếp.

Ba luật cùng sửa đang mở ra một cơ hội để xử lý những điểm nghẽn đã tồn tại giữa các lớp pháp luật. Câu hỏi lớn nhất của thị trường là sau khi sửa, doanh nghiệp có thể đi từ quỹ đất đến dự án, từ dự án đến sản phẩm và từ sản phẩm đến giao dịch với ít tầng thủ tục hơn hay không.